Rajwinder Kaur v. Chhinder Kaur and Others

RITU TAGORE, J. (Oral)

1.         This  petition  is  directed  against  the  order  dated  16.09.2022 (Annexure P-2), passed by learned Civil Judge (Junior Division), Ludhiana in Civil Suit No.531 of 2022 titled as 'Rajwinder Kaur Vs. Chhinder Kaur and others', directing the petitioner to pay requisite stamp fee and ten times penalty on the agreement to sell dated 19.08.2021 (Annexure P-4) as per the provisions of The Indian Stamp Act, 1989 (referred to as 'the Act').

2.     It is stated by learned counsel for the petitioner that petitioner-plaintiff, filed a Civil Suit No.642/2022 titled 'Rajwinder Kaur Vs. Chhinder Kaur and others' for symbolic possession (being in actual possession) by way of specific performance of agreement to sell dated 19.08.2021 to the extent of half share, in property measuring 0B-2B-14B comprised in Khewat CR-5455-2022 (O&M) 2 2024:PHHC:013536

No.242, Khatauni No.254, Khasra No.474 in village Dugri, Ludhiana. The respondents moved an application (Annexure P-1) under Sections 33 & 35 of the Act for impounding agreement to sell  besides denying the agreement and  challenging  its  validity,  stating  that  agreement  to  sell  amounts  to 'conveyance  deed'  as  defined  under  Section  2  (10)  of  the  Act.  It  is chargeable with stamp duty and penalty ten times on the sale consideration shown in the agreement to sell. The alleged agreement to sell is on stamp paper of  Rs.500/-  which is  otherwise to  be scribed on  a stamp  paper of Rs.4,000/-.  As such proper stamp duty has not been paid on the agreement, it is liable to be impounded.

3.     The learned counsel for the petitioner submits that learned trial Court erred in allowing the application by observing that the document is conveyance deed, evidencing transfer of possession.  It is stated that learned lower Court failed to consider that the document in question is an agreement to sell and not a conveyance deed. Therefore, the provisions of the Act are not applicable.  Learned lower Court also failed to note that the document in question, contains a recital that the petitioner is already in possession of the suit property and further that petitioner has not sought relief of possession of the  suit  land;  rather,  a  decree  of  permanent  injunction  restraining  the defendants from dispossessing, interfering in her peaceful possession from the suit land has been sought. The learned counsel submitted that in similar facts, Hon'ble the Supreme Court in Vijay Kumar Goyal (dead) through LRs Vs. Neena Rani and others, 2022 (4) R.C.R Civil 358,  observed that for  determination  of  requisite  stamp  duty,  what  requires  to  be  seen  is whether the possession is already with the purchaser or it is by  virtue of agreement to sell, the possession is being handing over to the purchaser. Consequently, order given to plaintiff, to pay deficit stamp duty with penalty CR-5455-2022 (O&M) 3 2024:PHHC:013536

under the provisions of the Act as amended by State of Punjab was held unsustainable and order passed by co-ordinate Bench of this Court in Civil Revision Petition No.CR-1931-2017 titled as 'Narinder Kapoor Vs. Inderjit (since  deceased)  through  his  LRs  and  other,  was  set  aside.  The  learned counsel submitted that the order impugned, herein, should be set aside by accepting the petition.

4.    Learned counsel for respondents No.1 to 3 stated  that in case of agreement  to  sell  followed  by  or  evidencing  delivery  of  possession  of immovable property agreed to be sold, stamp duty is leviable under column No.2 of entry No.23 of schedule-I-A of Indian Stamp Act as amended and also referred to entry No. 5, clause (cc) added  by the Indian Stamp (Punjab Amendment) Act, 2001 notified on 21.12.2001. By referring to photocopy of agreement to sell (Annexure P-4), learned counsel stated that it evidence delivery of possession and is on a stamp paper of Rs.500/-, which is deficit in stamp duty.  It is submitted that there is no illegality in the order directing the plaintiff to pay the requisite stamp duty and the penal charges.

5.    I have considered the submissions of the learned counsel for the parties and gone through the paper book.

6.    Before  I  proceed  on  merits  of  this  petition,  it  would  be appropriate to extract the relevant provisions of Section 2(10) of the Act, which reads as under:- 2(10) "Conveyance"- "Conveyance" includes a conveyance on sale and  every  instrument  by  which  property,  whether  moveable  or immovable,  is  transferred  inter  vivos  and  which  is  not  otherwise specifically  provided  for  by  Schedule  I.  In  the  principal  Act,  in Schedule 1-A,  in  Entry  No.  5  after  item  (c)    following    item  was inserted:- CR-5455-2022 (O&M) 4 2024:PHHC:013536

(cc) in the case of agreement to sell fol-The  same  duty  as  is leviable  under  column lowed by or evidencing delivery of possession of  2 of entry No.23 of this the  schedule, subject to the immovable property agreed to be sold;]  adjustment  of  duty chargeable at the time of execution  of  con-veyance  made  in  pur-suance  of  such  agree-ment; and

7.          Now, adverting to the facts of the present case, the copy of plaint (Annexure P-4) would indicate that Rajwinder Kaur filed a Civil Suit against Chhinder Kaur and others for symbolic possession (stating to be already in actual physical possession of the suit property) as owner  by way of specific performance of agreement to sell dated 19.08.2021, with  further  relief of permanent injunction restraining the defendants/agents/ assignees etc. from interfering in the peaceful possession or dispossessing the plaintiff from the suit property illegally  or forcibly as detailed in the site plan and shown in the head note of the plaint.

8.           She raised specific assertions that earlier that she and Jeet Singh were owner in equal share of the suit property detailed in the plaint, whereas the possession of the whole property remained with her.  She is in legal and lawful possession of the suit property as detailed in the plaint for past 40 years. The defendants inherited half share on the death of Jeet Singh and entered into an agreement to sell with her for sale of their half share for total consideration of Rs.25 lakhs. The agreement dated 19.08.2021 was reduced into writing. Further, inter alia pleaded that the defendants  failed to execute their part of agreement, where as she has  always been ready and willing to perform  her  part  of  the  agreement  and  get  the  sale  deed  executed    on payment of balance sale consideration and other expenses but defendants have refused to execute the same and interferes in her possession. CR-5455-2022 (O&M) 5 2024:PHHC:013536

9.    It  is  a  matter  of  record  that  defendants  filed  an  application under  Section 33 and  35  of  the  Stamp  Act  and  the learned  lower  Court accepted the application and passed the impugned order. The learned lower Court  while  passing  the  impugned  order  in  para  No.6  concluded  as "adverting  to  the  facts  in  hand,  it  clearly  transpires  that  defendant  has executed  agreement  of  transfer  of  immovable  property  in  favour  of  the plaintiff  vide  agreement  to  sell  dated  19.08.2021  with  the  delivery  of possession  at  the  spot,  yet  it  is  scribed  on  stamp  paper  of  Rs.500/-. Resultantly, it can be inferred from the agreement that it is insufficiently stamped". Thereafter, learned lower Court by referring to various provisions of the Stamp Act directed the plaintiff to make up the deficiency and pay penalty.

10.    Perusal of agreement to sell(Annexure P-4)  shows that apart from the other recitals, it is specifically mentioned in the agreement to sell that possession of the entire property is already with the purchaser (herein the plaintiff). Therefore, it cannot be inferred that possession of the land in question  was  delivered  through  the  said  agreement  of  which  specific performance  is  sought.  The  agreement  to  sell,  on  face  of  it,  does  not evidence delivery of possession of immovable property agreed to be sold. If that is so,  agreement to sell does not fulfil  basic ingredients of entry No.5

(cc) of schedule 1 A applicable under State of Punjab which lays down that "in  case  of  agreement  to  sell  followed  by  or  evidencing  delivery  of possession of immovable property agreed to be sold.' The counsel for the respondents on the other hand, is unable to deny the recital contained in the agreement to sell, referring about the possession already with the purchaser, herein , the  petitioner. From the aforesaid recital, it cannot be inferred that execution  of  document  followed  by  transfer  of  possession  of  immovable CR-5455-2022 (O&M) 6 2024:PHHC:013536

property was sought to be sold.   The present case is squarely covered by the observations made in Vijay Kumar Goyal (supra).

11.    For the reasons aforementioned, it is observed that learned trial Court  committed  jurisdictional  error  while    holding  deficiency  in  stamp charges and  payment of penalty. The impugned order is  therefore set aside. Consequently, revision petition is allowed.

12.         Pending applications, if any, also stands disposed of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

30.01.2024 Rimpal

CR-5455-2022 (O&M) 1 2024:PHHC:013536 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CR-5455-2022 (O&M) Decided on: 30.01.2024 Rajwinder Kaur …Petitioner Versus Chhinder Kaur and others ...Respondents CORAM: HON'BLE MRS JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. G. S. Punia, Senior Advocate with Ms. Harveen Kaur, Advocate for the petitioner. Mr. Om Pal Sharma, Advocate for respondents No.1 to 3. ****