M/S Jj Textiles v. Shobha Wig

GURBIR SINGH, J.

1.      Through  the  present  revision  petition,  petitioner  has challenged  the  order  dated  18.10.2023,  passed  by  learned  Appellate Authority,  Faridabad,  wherein  judgment  dated  14.09.2022,  passed  by learned Rent Controller, Faridabad has been upheld.

2.     The brief facts of the case, as culled out from the paper-book, are that respondent Shobha Wig filed petition for ejectment of the petitioner  under  Section  13  of  Haryana  Urban  (Control  of  Rent  and Eviction)  Act,  1973,  on  the  ground  of  non-payment  of  rent.  The relationship of landlord and tenant is not in dispute. An industrial plot was let out to the petitioner by the respondent vide rent agreement dated

14.02.2020 for a period of 60 months and rent was fixed @ Rs.2,16,000/-per month exclusive of GST. It was further submitted in the petition that monthly rent for the period from 15.02.2020 till 14.03.2021 was payable @ Rs.2,38,680/- per month inclusive of GST @ 18% and TDS 7%. Since Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 2 -

the petitioner failed to make proper payments of rent, as agreed, vide order dated 04.08.2022 passed by the Court concerned, provisional rent along  with  costs  and  interest  was  also  assessed  but  petitioner  neither made  payment  of  arrears  of  rent  nor  vacated  the  premises.  So,  the respondent was left with no option but to file the petition under Section 13 of the Act. After appreciating the evidence on record, learned Rent Controller, Faridabad, vide impugned order dated 14.09.2022, directed the petitioner to hand over the possession of demised premises to the respondent within a period of 30 days from the date of passing of order, failing which the respondent would be at liberty to take possession of the demised premises with the assistance of the Court.

3.      Feeling  aggrieved  against  the  aforesaid  order  dated

14.09.2022  of  the  learned  Rent  Controller,  the  petitioner  preferred appeal. The Appellate Authority, vide impugned order dated 18.10.2023, observed that since the tenant failed to show any cogent reason for not tendering the provisionally assessed rent, ejectment order had to follow and upheld the order passed by learned Rent Controller by dismissing the appeal.

4.     Learned  counsel  for  the  petitioner  has  submitted  that  the approach of the Courts below in accepting the ejectment petition and ordering the eviction of the petitioner from demised premises is illegal and cannot be sustained. The provisional rent assessed by the learned Rent Controller was not assessed as per law. The ground of personal Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 3 -

necessity taken by the respondent was not proved, rather the landlord simply wanted the petitioner to vacate the demised premises because the petitioner did not agree to enhance the rent. It has been further submitted that  huge  amount  spent  by  the  petitioner  for  installing  tin  shed  and electricity connection was not adjusted by the respondent, as agreed and this material fact was concealed by the respondent from the Court. This is the further contention of the petitioner that a rent agreement dated

19.04.2019 was executed between the petitioner and the respondent and initial agreed rent was Rs.2,00,000/- per month, but this fact was not brought to the notice of the Court and it was pleaded that rent agreement dated  14.02.2020  was  executed  between  the  parties.  Learned  counsel further  contended  that  due  to  pandemic  of  COVID-19,  the  demised premises  remained  locked  for  a  long time  and  there was  no business work  for  the  petitioner  during  that  period.  However,  entire  rent  upto April 2022 has been already paid.

5.    Learned counsel for the petitioner has further apprised this Court that from a bare perusal of the order dated 08.04.2022 (Annexure P-4), passed by the Haryana State Pollution Control Board, it is clear that the unit of the petitioner was closed on 17.12.2021, but on request of the petitioner dated 01.02.2022 for suspension of closure order, the closure order dated 17.12.2021 was suspended subject to the condition that the unit would submit analysis report within 30 days, would keep all the parameters within prescribed limits and would install online monitoring Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 4 -

device and request for connectivity HSPCB/CPCB server. The petitioner complied  with  the  aforesaid  order  of  the  Board  and  due  to  all  these activities,  the  demised  premises  remained  closed  for  more  than  two months and petitioner suffered huge loss in the business. The petitioner also produced the ledger account as well as balance sheet (Annexure P-7) before  the  learned  Rent  Controller  but  the  same  was  not  taken  into consideration. At the time of filing eviction petition, the respondent has also concealed the money given by the petitioner so that benefit of non-payment  of  arrears  can  be  taken.  The  plea  of  the  petitioner,  for production of original documents to determine fair rent, was also not considered by learned Rent Controller.

6.     Since the petitioner was also aggrieved by the order dated

04.08.2022 whereby the petitioner was directed to deposit provisional rent of Rs.24,96,176/-, so petitioner challenged the said order before this Court by way of Civil Revision No.3270 of 2022, which was decided on

18.08.2022. This Court observed that the said provisional rent was based on admission made by the petitioner in the written statement, to which the petitioner replied that it was the wrong admission and needed to be rectified. So, the revision petition was "dismissed as withdrawn" with liberty  to  the  petitioner  to  move  application  before  the  learned  Rent Controller seeking amendment of written statement. The petitioner filed application  under  Order  6  Rule  17  CPC  before  the  learned  Rent Controller, which was dismissed. Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 5 -

7.     I have heard learned counsel for the petitioner and perused the case file.

8.    Vide order dated 04.08.2022,  the  learned  Rent  Controller assessed the provisional rent w.e.f. 15.02.2020 to 14.02.2022 including interest and cost to the tune of Rs.24,96,176/-. The petitioner-tenant filed revision  petition  challenging  the  said  order  and  took  the  plea  that provisional assessment of rent was based on the admission made by the petitioner,  but  said  admission  was  wrongly  made,  so,  the  petitioner-tenant wanted to amend the written statement. The revision petition was dismissed  with  liberty  to  move  before  the  learned  Rent  Controller, application for amendment and application for recalling the impugned order. The petitioner moved an application for amendment in the written statement and also for recalling the order dated 04.08.2022 on the ground that  unpaid  admitted  rent  has  also  been  mentioned  in  the  written statement as Rs.21,16,800/-, whereas the same was Rs.8,64,000/-. The petitioner had incurred huge amount to the tune of Rs.22 lakhs on the demised  premises  for  construction of  shed, installation of transformer etc. but said amount was not adjusted. There was clear admission on the part of the petitioner about the arrears of rent due. The extract of the same is as under:- "As per ledger account Rs.1,86,440/- remained unpaid in the  financial  year  2020-21  and  Rs.21,16,800/-  remained unpaid in the financial year 2021-22."

Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 6 -

The copy of ledger was not placed on the record that said admission was against record. A party cannot be allowed to withdraw admission just to defeat  the  right  of  other  party.  Had  there  been  some  document establishing that admission was wrongly made, the petitioner could be allowed to withdraw the admission.  Thus, the learned Rent Controller has rightly declined the application for amendment. In the instant case, relationship  of  landlord  and  tenant  is  not  denied.  There  is  a  written document regarding terms and conditions of tenancy. Duty is cast upon the tenant to pay the provisional rent as assessed by the court. If lateron, it is found that the same was more than the due, same could be refunded to the tenant, but the tenant cannot refuse to pay the provisional rent as assessed by the court. In case Rakesh Wadhawan and others Versus Jagdamba Industrial Corporation and others, 2002(5) SCC 440, it is clearly held so. The extract of said judgment reads as under:-"29. The result of the discussion may be summarized. Under proviso  to  Section  13(2)(i),  the  Controller  having 'discharged  his  obligation  of  passing  an  order  under  the proviso, either suo moto or on his attention in this regard being invited by either of the parties, it will be for the tenant to pay or tender the amount provisionally assessed by the Controller on the first date of hearing of the application for ejectment. On compliance, the Controller would proceed to adjudicate  upon  the  controversy  arising  for  decision  by reference  to  pleadings  of  the  parties  and  by  holding  a summary enquiry for the purpose. Such adjudication shall be provisional and subject to the later final adjudication. The  finding  that  may  ultimately  be  arrived  at  by  the Controller  may  be  one  of  the  following  three.  The Controller  may  hold  that  the  quantum  of  arrears  as determined finally is (i) the same as was found to be due and payable under the provisional order, (ii) is less than what was determined by the provisional order, or (iii) is Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 7 -

more than the one what was held to be due and payable by the provisional order. In the first case the Rent Controller has simply to pass an order terminating the proceedings. In the  second  case  the  Controller  may  direct  the  amount deposited in excess by the tenant to be refunded to him. In the third case it would not serve the purpose of the Act if the tenant was held liable to be evicted forthwith as is the view taken by the Punjab High Court in the case of Dial Chand (supra). The Controller directing the eviction of the tenant may  pass  a  conditional  order  affording  the  tenant  one opportunity  of  and  a  reasonable  time  for  depositing  the amount  of  deficit  failing  which  he  shall  be  liable  to  be evicted. This power in the Rent Controller can be spelled out from the use of the word "may" in the expression "The Controller may make an order directing the tenant to put the landlord in possession", as also from the principle of equity and fair play that the tenant having complied with provisional order passed by the Controller should not be made to suffer if the finding arrived at by the Controller at the termination of the proceedings be different from the one recorded  in  the  provisional  order.  While  exercising  the discretion to make a conditional order of eviction affording the tenant an opportunity of purging himself of the default the Controller may also take into consideration the conduct of the tenant whether he has even after the passing of the provisional order continued to pay or tender the rent to the landlord  during  the  pendency  of  the  proceedings  as  a relevant  factor  governing  the  exercise  of  his  discretion. Such a course would be beneficial to the landlord too as he would be saved from the trouble of filing a civil suit for recovery  of  rent  which  fell  due  during  the  pendency  of proceedings for eviction before the Controller."

Since  there  was  no  reason  for  the  petitioner-tenant  not  to  pay  the provisional rent as assessed on the date fixed for this purpose, so the learned Rent Controller was left with no option but to pass the order of eviction and accordingly, order of eviction was passed on account of non-payment of provisional rent as assessed. The learned Rent Controller and the learned Appellate Authority have passed the well reasoned order Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M)      - 8 -

based on case Rakesh Wadhawan and others (supra) and this Court does not find any illegality in the said orders.

9.    Since the petitioner is litigating and as per the version of the petitioner, machinery is installed in the premises, so some time can be given to the petitioner to vacate the premises.

10.    Petitioner-tenant  is  given  10  months  time  to  vacate  the demised premises.

11.    Revision petition stands disposed of accordingly.

12.    Pending application, if any, shall also stand disposed of.

(GURBIR SINGH) JUDGE January 10, 2024 monika/sanjeev

125. 2024:PHHC:002939 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Civil Revision No.7445 of 2023 (O&M) Date of decision: 10.01.2024 M/s J J Textiles, Faridabad ... Petitioner Versus Shobha Wig ... Respondent CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. S.K. Tripathi, Advocate, for the petitioner. ----