Jagmeet Singh v. R C Khosla Since Deceased Now Represented by His Legal Heirs and Anr

RITU TAGORE, J. (Oral)

1.     Challenge  in  the  present  revision  petition,  filed  by  the petitioner-tenant,  is  to  the  order  dated  19.07.2023  passed  by  learned Additional  District  Judge,  Jalandhar,  exercising  the  power  of  Appellate Authority  under  The  Punjab  Rent  Act,  1995  (for  short,  'the  Act'), confirming and upholding the findings of learned Rent Controller, Jalandhar dated 21.07.2022  passing the  eviction order  against  the petitioner  due to non-filing of affidavit/application for leave to contest within the period of limitation.

2.     Relevant  facts  for  the  adjudication  of  the  present  revision petition  are  that  respondents-landlords  filed  an  eviction  petition  bearing No.82  of  2022  on  30.03.2022  under  Sections  20  and  24  of  the  Act CR-4920-2023 (O&M)              2 2024:PHHC:033807

(Annexure P-6)  for ejectment of the petitioner from the demised premises on the grounds of i) non- payment of rent and ii) personal necessity of the premises by the respondent No.1-Dr.R.C.Khosla, aged 82 years, a senior citizen.

3.    After hearing both the sides and examining the records, learned Rent Controller noted that the petitioner was duly served through registered cover and AD in the present rent petition on 04.04.2022 and appeared in the Court  for  the  first  time  on  07.04.2022.  Thereafter  on  25.04.2022,  the petitioner (respondent before the learned Rent Controller) was proceeded against ex parte and again joined the proceedings on the same day at about 4:30 pm through his counsel by filing memo of appearance. The learned Rent Controller further observed that petitioner filed a leave to defend the petition after lapse of 30 days from the date of his first appearance in the petition, and further noting that there is no provision under the law to extend the time for filing leave to defend. Consequently, learned Rent Controller passed an order of eviction, assessed the rent for the period from March 2018  till  31.07.2022  at  the  rate  of  Rs.20,000/-  per  month  and  interest thereon, and directed the petitioner to hand over the vacant possession of demise premises within two months to the respondents-landlords (petitioners before the learned Rent Controller).

4.     Aggrieved  with  the  order  of  learned  Rent  Controller,  the petitioner preferred an appeal before learned Appellate Authority but same was  dismissed  vide  impugned  order  dated  19.07.2023,  observing  no infirmity in the order of learned Rent Controller.

5.     Being dissatisfied with the orders of eviction passed against the petitioner by the learned authorities below, filed this petition.

6.     Learned  counsel  for  the  petitioner  made  the  following CR-4920-2023 (O&M)              3 2024:PHHC:033807

submissions to challenge the validity of the orders;

i) that the learned Courts below failed to take note of the fact that summons according to sub Section (4) of Section 38 of the Act in form specified in Schedule III of the Act were not served upon the petitioner, whereas service of summons as per Section 38(7)(b) of the Act read with form  specified in Schedule III are mandatory. It is in case of service of such summons only, the petitioner would have been aware of the fact of filing of the  application  for  leave  to  contest  within  15  days  period.  The  learned counsel thus contended that since there is non- compliance of the provisions of the Act with respect to service upon the petitioner, the observations of the Courts below that petitioner was duly served is indefensible in the eyes of law.  Learned  counsel  stated  that  it  is  on  07.04.2022,  the  counsel  of  the petitioner Sh. S. N. Momi, Advocate was present in the Court of learned Rent Controller Jalandhar and was told by the learned Authority to put his appearance on behalf of the petitioner in the case in hand. Accordingly, as the learned counsel Sh. S. N. Momi and Sh. R. K. Nagina, Advocates, who represent  the  petitioner  in  other  ejectment  petition  filed  earlier  by  the respondents, Sh. S. N. Momi, Advocate, filed his memo of appearance on behalf of the petitioner.

ii)    Learned counsel for the petitioner submitted that petitioner was  not  provided  with  the  copies  of  the  petition  and  accompanying documents relied upon by the respondents despite verbal request made to them. An application was subsequently moved by the petitioner for supply of  the  copy  of  the  petition  and  documents,  which  were  supplied  on

19.05.2022. Immediately, thereafter on 23.05.2022, the petitioner filed an application for leave to contest the petition. The learned counsel contended that in these circumstances, the period of limitation should be reckoned from CR-4920-2023 (O&M)              4 2024:PHHC:033807

the date of receipt of the copies of petition and documents by the petitioner. From  the  said  date,  the  petitioner's  application  for  leave  to  contest  falls within  the  period  of  limitation.  The  learned  Courts  below  erred  in concluding that leave to defend was not filed within the period of limitation. It is urged by the learned counsel that the impugned order should be set aside.

iii)   The learned counsel further submitted that tenant is not required to seek leave to contest the petition in every rent petition. It is only in cases involving special categories of landlords as defined in clause (d) or

(e)  or  (g)  of  sub-Section  2  of  Section  20  or  under  Section  21  or  under Section 22, 23 or 24 or under Section 31 of the Act, that a tenant is required to seek leave to contest the petition, as provided under Section 38 (7) (a) of the Act. It is stated that in present case, the petition has been filed under Section 20 and 24 of the Act, and therefore, leave to contest the petition as such is not required. On this ground alone, the impugned orders are liable to be set aside.

iv)        The  learned  counsel  argued  that  the  respondents  had previously  filed a petition bearing RA No.154/2019 on 03.05.2019 under Section 24 of the Act against the petitioner, and the petitioner had filed an application  for  leave  to  contest  the  petition,  which  is  still  pending  for adjudication.  It  is  during  the  pendency  of  the  aforesaid  petition,  the respondents have filed the instant petition on same grounds. Therefore, the petitioner is not required to seek leave to contest in every such petition.

v)        The learned counsel further submitted that the petition, as such, for the personal necessity of Dr.R.C.Khosla-respondent No.1 is not maintainable,  as  the  demised  property  belongs  to  Dr.Satyapal  Khosla Charitable Memorial Trust an independent juristic body, and not to  Dr. R.C. CR-4920-2023 (O&M)              5 2024:PHHC:033807

Khosla, respondent No 1.

7.              The  learned  counsel  thus  submitted  that  the  learned  Rent Controller as well as Learned Appellate Authority did not take note of all these  infirmities  in  the  petition  filed  by  the  respondents  and  wrongly declined him the leave to contest the petition and ordering his eviction from the demise premises. It is stated that orders are not sustainable in the eyes of law and are liable to be set aside.

8.     Contra, learned counsel for the respondents submitted that the petition bearing No.82 of 2022 has been filed under Section 20 and 24 of the Act and petition No.154 of 2019 has been filed under Section 24 of the Act. Both the petitions have been filed on separate cause of action and this fact has  also  been  admitted  by  the  petitioner  in  his  application  for  leave  to contest  (Annexure  P-7)  by  taking  a  plea  that  present  petition  is  not maintainable  due  to  the  landlord  raising  different  grounds  in  both  the petitions. The learned counsel submits that the  since the petitioner himself filed an application for leave to contest, he cannot be permitted to plead that he is not obliged to seek leave to contest in all the ejectment petitions so filed against him.

9.     Learned counsel for the respondent further contended that the order passed by the learned Rent Controller is explicit in itself, wherein it is mentioned that the petitioner was duly served through registered cover and AD  on  04.04.2022,  and  thereafter,  he  appeared  for  the  first  time  in  the petition on 07.04.2022. The counsel stated that it is a matter of record that on 25.04.2022, the respondent was proceeded ex parte and later that same day, he again appeared through his counsel Mr. R. K. Nagina, Advocate and upon the request of the counsel, the petition was posted for 25.04.2022 for filing  power  of  attorney  and  written  reply.  However,  on  25.04.2022  the CR-4920-2023 (O&M)              6 2024:PHHC:033807

petitioner did not appear and was proceeded ex parte. The learned counsel submitted  that  the  pleadings  taken  by  the  petitioner,  stating  that  on  the request of the learned Rent Controller, his counsel had appeared are totally against the record. Patently, the petitioner did not file an application seeking leave to contest the petition within statutory period as required under the Act, and the learned authorities below have rightly declined the petitioner the leave to contest and passed the order of eviction against him. It is stated that there is no merit in the revision and same is liable to be dismissed.

10.     I have heard learned counsel for the parties and gone through the paper book.

11.     Before I deal with the arguments of the learned counsel for the parties, it would be appropriate to go through the provisions of Section 38 alongwith the Schedule III specified under the Act:-"38. Procedure to be followed by Rent Authority:-

(1) ................

(2) ................

(3) ................

(4)  The  Rent  Authority  shall  issue  summons  in  relation  to  every application under this Act in the form specified in Schedule III to this Act.

(5) The Rent Authority shall, in addition to, and simultaneously with the issue  of  summons  for  service  on  the  opposite  party,  also  direct  the summons to be served by registered post, acknowledgement due, under certificate  of  posting  addressed  to  the  opposite  party  or  his  agent authorised to accept the service at the place where the opposite party or his  agent  actually  and  voluntarily  resides  or  carries  on  business  or personally works for gain, and shall also direct affixing of the same on the door of the premises in dispute and get a manadi in this behalf. This shall constitute valid service of summons.

(6)……………

(7) (a) Every application by a landlord for the recovery of possession of any premises on the ground specified in clause (d) or clause (e) or clause

(g) of sub-section (2) of section 20 or under section 21, or under section 22 or under section 23 or under section 24 or under section 31 shall be dealt with in accordance with the procedure specified in this sub-section. RIMPAL RANI CR-4920-2023 (O&M)              7 2024:PHHC:033807

(b) The tenant on whom the summons is duly served in accordance with sub-section (5) in the Form specified in Schedule III to this Act shall not contest  the  prayer  for  eviction  from  the  premises  unless  he  files  an affidavit stating the grounds on which he seeks to contest the application for  eviction  and  obtains  leave  from  the  Rent  Authority  as  hereinafter provided; and in default of his appearance in pursuance of the summons or his obtaining such leave, the statement made by the landlord in the application for eviction shall be deemed to be admitted by the tenant and the  applicant  shall  be  entitled  to  an  order  for  eviction  on  the  ground aforesaid.

(c)  The  Rent  Authority  shall  give  to  the  tenant  leave  to  contest  the application if the affidavit filed by the tenant discloses such facts as would disentitle  the  landlord  from  obtaining  an  order  for  the  recovery  of possession of the premises.

(d) Where leave is granted to the tenant to contest the application, the Rent Authority shall ordinarily commence the hearing of the application within seven days of the grant of such leave and shall provide day to day hearing and shall dispose of the application within thirty days of starting of  such  hearing  failing  such  commencement  of  hearing  or  disposal  of application within such time, the Rent Authority shall inform the Appellate Authority the reasons therefor.

(e) Where the leave to contest under clause (c) is denied to the tenant he may file an application for review before the Rent Authority within ten days of such denial and the Rent Authority shall endeavour to dispose of such application within seven days of its filing. SCHEDULE-III [See sub-section (4) of section 38] Form of Summons (Name, description and place of residence of the tenant)

Whereas Shri____________________ has filed an application (a copy annexed) _________ on the grounds specified in section_______ You are hereby summoned to appear before the Rent Authority within ( ) days  of  the  service  hereof  and  file  a  reply  within  __________  day  in default whereof the matter shall be heard and disposed of ex parte. You are to obtain the leave of the Rent Authority to contest the application  for  eviction  on  the  ground  _________________  in  default whereof the applicant will be entitled at any time after the expiry of the said period of fifteen days to obtain an order for your eviction from the said premises. CR-4920-2023 (O&M)              8 2024:PHHC:033807

Leave to appear and contest the application may be obtained on an application to the Rent Authority supported by an affidavit as is referred to in clause (b) of sub-section (7) of section 38. Given under my hand and seal of the Rent Authority or Additional Rent Authority; This___________day of____________ 20  . Rent Authority/

(Seal)             Additional Rent Authority.

To be filled in Strike off portion not applicable.

Notes:- For cases covered under clauses (d) and (e) of sub-section (2) of section 20 and, sections 21, 22, 23, 24 and 31 indicate fifteen days and for other cases indicate thirty days. For only cases covered under clause (a) of sub-section (8) of Section 38.

12.             Perusal of sub section 4 extracted above, reveals that summon(s) related to every application(s) under the Act of 1995 shall be issued by the Rent  Controller  in  the  Form  specified  under  Schedule  III,  reproduced hereinabove.  The  Form  specified  under  Schedule  III  is  the  format  for issuance of summon(s) in terms of sub-section 4 and the first paragraph of the Schedule talks about annexation of copy of application filed before the Rent Controller.

13.     Section  38(5)  further  indicates  that  in  addition  to,  and simultaneously with the issuance of summon(s) for service on the opposite party, the Rent Controller shall also direct the summons to be served by registered post, acknowledgement due, under certificate of posting to the opposite party or his agent as the case may be and shall also direct affixation of the same on the door of the premises in dispute and get a manadi in this behalf. Sub-section 5 further says that "this shall constitute valid service of summons." CR-4920-2023 (O&M)              9 2024:PHHC:033807

14.     Insofar as plea of non-service of summons to the petitioner is concerned, same lacks support from the record. The copy of zimini order dated 07.04.2022 placed on record by the counsel for the respondents does not mention that on the request of learned Rent Controller, the counsel for the petitioner had put in appearance. Further, counsel for the petitioner failed to refute the observation made by the learned Rent Controller that petitioner was duly served through registered cover/AD in the petition in question on

04.04.2022  and  appeared  in  the  Court  for  the  first  time  on  07.04.2022. Therefore, the plea of the petitioner that he was not served at all in the present  petition  in  accordance  with  the  provisions  of  the  Act  is  not substantiated  from  the  record.  Further,  order  dated  07.04.2022  does  not indicate that the petitioner made any request for providing him the copies of the petition or the documents.

15.     The learned Rent Controller also observed that the petitioner was proceeded against ex parte on 25.04.2022 and thereafter on the same day  he  again  appeared  through  his  counsel.  These  facts  of  record  have remained  uncontroverted  by  the  petitioner.  Learned  Appellate  Authority observed that on 19.05.2022 instead  of  filing an application for leave to contest,  the  petitioner  moved  an  application  for  production  of  the documents. Both the learned Courts below categorically observed that the petitioner, from the date of his appearance for the first time in the present petition on 07.04.2022 failed to file an application, seeking leave to contest within the statutory period of limitation as provided in the Act.

16.        Law is settled that delay in filing leave to contest application cannot be condoned. In this regard reference can be made to a judgment of co-ordinate Bench of this Court in Ganpati Hegde Vs. Dilpreet Singh Saini, 2017 (3) PLR 677. It is also settled position of law that once leave to contest CR-4920-2023 (O&M)              10 2024:PHHC:033807

application is not filed within the prescribed time and same is dismissed, eviction order necessarily  has  to  follow.  In this  regard,  reference  can be made to Full Bench decision of this Court in Anwar Ali v. Gian Kaur, 2011

(2) RCR (Rent) 604.

17.           As noticed earlier, when the petitioner first appeared in the Court, he did not request for the copy of petition and accompanying documents. It is  not  until  19.05.2022  a  month  after  his  first  appearance,  he  filed  an application seeking production of documents. The law cast duty on tenant to seek a leave to contest the petition within the statutory period, while also mandating  the  sending  of  summons,  on  the  landlord,  according  to  the provisions of the Act on a Form specified in Schedule III.  Given this, when petitioner was duly served on 04.04.2022, he should have raised the issue immediately upon his appearance through his counsel. Instead,  he requested time to file written statement without informing the Court of the service. All these  circumstances,  suggest  that  the  petitioner  was  indeed  served  in accordance with law. Still, the petitioner kept quiet for more than one month from  the  date  of  his  appearance  in  moving  an  application  seeking documents.  In  the  given  circumstances,  the  time  to  file  leave  to  contest cannot be extended to the date of receiving documents. Thus, the plea of the petitioner  that  period  of  limitation  is  to  be  counted  from  the  date  the petitioner was given the copies of the petition cannot be countenanced.   In these  circumstances,    it  is  presumed  that  petitioner  was  duly  served  in accordance  with  sub-section  (5)  of  section  38  the  Act  as  per  the  Form specified in schedule III of this Act, as provided in section 38(7) (b) of the Act.

18.    Insofar as the plea of the petitioner that he is not obligated to seek  leave  in  every  successive  petitions  filed  by  the  landlord,  citing  the CR-4920-2023 (O&M)              11 2024:PHHC:033807

another petition bearing No.154 of 2019 already pending against him, in which his application for leave to contest is still pending for adjudication and  that  present  petition, is   filed  under  Sections  20  and 24  of  the  Act, therefore, he is not required to file an application for leave to contest as it is only necessary in special category of cases of landlord, is concerned, in my considered opinion is devoid of merits on the grounds that Section 38 (7) (b) of the Act explicitly provides that the tenant shall not contest the prayer for eviction from the premises unless he files an affidavit stating the grounds on which he seeks to contest the application for eviction and obtains leave from the Rent authority. The provision being specific mandating upon the tenant to seek leave to contest, and failure to do so results in landlord's statement being  deemed  admitted,  leading  to  his  eviction  order.  Additionally,  the petitioner himself stated in his application of leave to contest (Annexure P-7) that grounds presented by the landlords-respondents are new and different from the earlier petition filed against him. On this premise as well, in my opinion, the tenant is required to seek leave to appeal in order to contest the application for possession sought by the landlord.

19.     The respondent-landlord has filed the petition under Sections 20 and 24 of the Act, claiming himself as an old person and seeking the possession of the demise premises for his personal need and necessity  and of his family, as detailed in the petition.  According to Section 38 read with the  schedule  III  attached  with  the  Act,  the  respondent  No.1  falls  into  a special category. Therefore, the petitioner is required to seek leave to contest the application for eviction as moved by the landlord.

20.     Another ground raised by the petitioner is that the landlord Dr. R. C. Khosla, is not competent to file the ejectment petition for his personal necessity as the property does not belong to him but to a trust, which is a CR-4920-2023 (O&M)              12 2024:PHHC:033807

juristic body. These pleas needs to be tested on the merits of the case.  Since, the petitioner has not yet obtained leave to contest the eviction petition  filed by the landlord against him , these contested pleas cannot be entertained in the present  petition.

21.     In  view  of  the  above  said  discussion,  the  orders  passed  by learned Rent Controller dated 21.07.2022 and the order dated 19.07.2023 of the learned Appellate Authority confirming and upholding the order of the learned  Rent  Controller  do  not  suffer  from  any  material  irregularity  or illegality,  which  would  warrant  interference  by  this  Court  in  revisional jurisdiction. Accordingly, this revision petition is dismissed.

22.             There  is  no  expression  of  opinion  on  merits  of  the  matter. Instead, the focus is solely on the specific controversy in hand.

23.               Pending  applications,  if  any,  also  stands  disposed  of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

07.03.2024

CR-4920-2023 (O&M) 1 2024:PHHC:033807 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CR-4920-2023 (O&M) Pronounced on: 07.03.2024 Jagmeet Singh …Petitioners Versus Dr. R C Khosla (since deceased) now represented by his legal heirs and another …Respondents CORAM: HON'BLE MRS JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. Shubham Goyal, Advocate for the petitioner. Mr. Ramandeep Singh Gill, Advocate for respondent No.2. ****