Anil Gupta v. Anil Kumar Gupta

RITU TAGORE, J. (Oral)

1.         Petitioner has  assailed the order dated 11.12.2023 (Annexure P-8),  in  which  learned  Rent  Controller,  Chandigarh  in  a  Rent  Petition No.262 of 2015 titled as 'Anil Kumar Gupta Vs. M/s Natraj Enterprises and others'  considered  the  cross-examination  of  Avinash  Gupta  (PW-4)  on behalf of petitioner as Nil.

2.     Learned  counsel  for  the  petitioner,  while  referring  to  daily (zimini)  orders  passed  by  learned  Rent  Controller,  Chandigarh  in  the captioned  case  available  in  the  paper  book,  submits  that  petitioner  has consistently conducted the proceedings without wasting the Court's time. There has  never  been  any  lapse  on the part  of  the petitioner,  except  for seeking adjournment on one occasion. Learned counsel states that Avinash Gupta (PW-4) has testified in the capacity of Special Power of Attorney Holder of respondent-landlord who further executed a GPA in favour of one Ms.Manju Gupta. The aforesaid witness is indeed appearing in the capacity CR-138-2024             2 2024:PHHC:003540

of a landlord; therefore, his cross-examination is very crucial for the just and complete decision in the case specially considering the pleadings raised by the petitioner. To support his submissions, learned counsel for the petitioner referred to Annexure P-6, the affidavit of Avinash Gupta (PW-4), wherein he deposed that he is a special Power of Attorney  of Anil Gupta (respondent No.1-landlord), authorized to defend and pursue all rent petitions and other cases as such on his behalf. He is well conversant with the facts of the case and is competent to depose.

3.           The learned counsel for the petitioner argues that the assertions and asseverations made by said Avinash Gupta in his affidavit, tendered by way of his evidence, indicate that he has spoken on behalf of the respondent-landlord, substantiating the averments of the ejectment petition, filed against the petitioner and others. Learned counsel contends that it is very essential for  the  petitioner  to  conduct  cross-examination  on  this  material  and important  witness.  If  the  petitioner  is  denied  the  opportunity  to  conduct cross-examination, it could cause serious prejudice to his rights, claimed in ejectment   petition.

4.     It  is  contended  by  the  learned  counsel  that  one  Revision Petition  No.5143  of  2023  challenging  the  dismissal  of  petitioner's application to dismiss the rent petition, is pending before the Co-ordinate Bench. Learned counsel further contends that no reason has been assigned by the Rent Controller for treating the cross-examination of Avinash Gupta (PW-4)  on  behalf  of  the  petitioner  as  Nil.  Learned  counsel  submits  that impugned order dehors principles of procedural and natural justice, which grant  the  opposing  party,  an  opportunity  to  elicit  response  from  the witnesses of other party, concerning the material facts-in-issue involved in the litigation. The counsel submits that impugned order is legally flawed, as CR-138-2024             3 2024:PHHC:003540

it  denies  the  opportunity  to  conduct  cross-examination  on  the  witness without  assigning  any  reason.  It  is  prayed  that  petition  be  allowed  and impugned order be set aside.

5.     In view of the petitioner's limited relief claimed in this revision, notice  to  the  respondent-landlord  (petitioner  before  the  learned  Rent Controller) is dispensed with, at this stage.

6.     Annexure P-1, a copy of the petition, indicates that Anil Kumar Gupta,  through  his  GPA  Manju  Gupta,  filed  above  captioned  eviction petition under Section 13 of the East Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949 (for short as 'the Act') against the respondents (present petitioner and others), concerning the tenanted-premises of ground floor of SCO No.320, Sector 35-B, Chandigarh,  on the grounds inter alia that respondents are in arrears of rent w.e.f. 01.01.2014 till date at the rate of Rs.4250/- per month;

ii)  the  premises  is  required  by  the  petitioner  for  his  personal  use  and occupation to run restaurant; iii) the premises has been sublet to respondent No.3 by the respondents No.1 and 2 without the consent of the petitioner landlord; iv) respondents materially impaired the value and utility of the building by making material alteration and addition without his notice and respondents failed to pay the property tax/fire cess as agreed to by them in agreement.

7.    Respondent  No.3  filed  the  written  statement  denying  the averments of the petitioner-landlord.

8.     Annexure P-4, copy of order dated 07.10.2023 reveals that the present petitioner and respondent No.1 (before the learned Rent  Controller), moved an application for dismissal of the rent petition against them inter alia pleading that there exists no landlord-tenant relationship between them and  have  no  concern  with  the  demised  premises.  The  landlord-petitioner CR-138-2024             4 2024:PHHC:003540

filed the reply and contested the averments made therein. The learned Rent Controller dismissed the said application.  The pendency of revision Petition bearing No.5413 of 2023 against the aforesaid order, is a matter of record.

9.     Annexure P-5, the copy of the zimini order dated 06.09.2023, shows  that  learned  Rent  Controller,  upon  filing  of  written  statement  on behalf of present petitioner and respondent No.1, framed additional issues and  posted  the  petition  for  the  petitioner-landlord's  evidence  and  cross-examination  of  their  witnesses.  Various  zimini  orders  placed  on  record indicate that the petitioner has been regularly conducting the proceedings. There has been no lapse on his part, except for seeking one adjournment on

14.11.2023 to conduct cross-examination on Avinash Gupta (PW-4). The request for adjournment was granted, providing last opportunity to conclude the cross examination on the said witness

10.     Apropos, here is the impugned order dated 11.12.2023, which reads as under:- "Today,  PW-3  Amrinder  Singh  is  present  and cross-examined  completely.  PW-4  Avinash  Gupta  is  also present and his cross-examination is treated as nil. No other PW is  present.  Let,  remaining  PW's  if  any  be  also  brought  on

21.12.2023,  subject  to  last  and  final  opportunity.  Dasti summons be also taken, if required."

11.     The  careful  examination  of  the  aforesaid  order  reveals  that PW-3 Amrinder Singh was cross-examined completely on behalf of present petitioner and other respondent. The presence of Avinash Gupta (PW-4) was also noted; however, his cross-examination was taken to be as Nil. Learned Rent Controller did not provide a reason for treating it as such on behalf of the present petitioner and other respondent No.1. The petitioner's assertion CR-138-2024             5 2024:PHHC:003540

that  Avinash Gupta (PW4) is a material witness, is supported by the copy of his affidavit (Annexure P-6). Given the respondent-landlord's stance against the  present  petitioner,  cross-examination  of  Avinash  Gupta  (PW-4)  on behalf of the petitioner and other respondent No.1 (M/s Natraj Enterprises through its proprietor Anil Gupta) was very crucial to present their version. The  other  zimini  orders  placed  on  record  do  not  suggest  that  present petitioner and other respondent ever suggested treating cross-examination of Avinash Gupta (PW-4) as Nil on their behalf.

12.    It is settled principle of law that all the parties to the lis should be granted adequate opportunity to present their case before the Court by permitting them to lead their evidence and including right to conduct cross-examination. The basic principal of law is that the parties to litigation should conclude  the  suit  by  presenting  their  respective  evidence  before  the  trial Court,  ensuring  equal  opportunities  for  all  parties  to  substantiate  their version.

13.         Based on the facts as discussed above and in my considered opinion,  learned  Rent  Controller  committed  a  jurisdictional  error    by depriving  the    petitioner  of  his  right  to  conduct  cross-examination  on Avinash Gupta (PW-4),  without assigning any reasons for the same. It is trite law that before passing any order, impacting an individual's legal rights whether procedural or substantive, the authority exercising such power must provide  reason(s)  for  the  same.  To  ensure  complete  justice  between  the parties, I believe that petitioner should be granted an opportunity to cross-examine  Avinash  Gupta  (PW-4).    In  given  context,  the  impugned  order cannot withstand judicial scrutiny and is liable to be set aside. Accordingly set aside. CR-138-2024             6 2024:PHHC:003540

14.     Learned  Rent  Controller  is  directed  to  give  one  effective opportunity  to  petitioner  to  enable  him  to  conduct  cross-examination  on Avinash Gupta (PW-4).

15.     Before parting with this order, it is observed that since present order  has  been  passed  without  giving  notice  to  respondent-landlord, however, he would be at liberty to move an appropriate application, if has any grievance  to make. It is made clear that observations made above shall not cause any prejudice to the respondent -landlord in filing any revision.

16.         Accordingly, revision-petition is disposed of in above terms.

17.             Pending applications, if any, also stand disposed of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

11.01.2024 Rimpal

CR-138-2024 1 2024:PHHC:003540 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH 126 CR-138-2024 Decided on: 11.01.2024 ANIL GUPTA …Petitioner Versus ANIL KUMAR GUPTA AND OTHERS ...Respondents CORAM: HON'BLE MRS. JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. Manpreet Singh Longia, Advocate for the petitioner. ****