Greater Mohali Area Development Authority v. Permanent Lok Adalat and Another

VINOD S. BHARDWAJ, J. (Oral)

1.    Since a similar question arise in these three writ petitions, they are  being  decided  by  a  common  judgment.  Facts  are  however  being extracted  from  CWP-16637-2021  titled  as  "Greater  Mohali  Area Development Authority versus Permanent Lok Adalat and another".

2.    Challenge in the said petition is to the award dated 25.02.2021 passed by Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar, Mohali whereby an application under Section 22-C of the Legal Services Authorities  Act, 1987  filed  by  the  respondent  No.2-applicant-allottee  has been allowed and the petitioner-GMADA has been directed to refund the amount deposited with the petitioner alongwith interest @ 9% from the date of  its  deposits till  realization  alongwith a  cost of  Rs.  1,20,000/- towards mental agony and harassment and Rs. 11,000/- towards litigation  expenses. In the event of failing to deposit the awarded amount within a period of 45 days of passing of the award, interest was payable @ 15% per annum.

3.    Briefly summarized the facts of the present case are that the respondent  No.2-applicant-allottee  had  applied  for  and  was  a  successful applicant for allotment of Flat in the Purab Premium Apartment, Sector-88, SAS  Nagar,  Mohali.  The said scheme  has been  floated by  the petitioner GMADA on 12.12.2011 and closed on 12.01.2012, for allotment of Type-1, VISHAL SHARTMyApe-2 and Type 3 Apartments. As per the terms and conditions mentioned CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -3-

in the Brochure, an applicant desirous of Type-3 Apartment had to deposit a sum  of  Rs.  6.90  lacs  with  the  GMADA.  In  the  draw  of  lots  held  on

20.03.2012,  the  respondent  No.2-applicant-allottee  was  allotted  a  Type-3 Apartment Vide GMADA office letter No. GMADA-EO/2012/2559 dated

21.05.2012 against application form No. 12753. The cost of the above said apartment  was  Rs.  69  lacs  and  the  respondent  No.2-applicant-allottee selected Plan B for payment of the price of the apartment. Five installments alongwith    penalties  were  deposited  by  the  respondent  No.2-applicant-allottee as on  30.03.2015 to a total amount of Rs. 79,24,981/-. According to the Brochure the possession of the said apartment was to be handed over within a period of 36 months from the date of draw of lots i.e. 20.03.2012 after completion of all documents. It was contended that the possession of the said apartment was not offered by the GMADA till the date of filing of the application before the Permanent Lok Adalat. It was further averred that despite obtaining penal interest from the applicant-allottees, the possession was  not  being offered  and  that  an  amount  of  Rs.  7,47,500/-  i.e.  the last installment  had not been deposited alongwith interest which was due on

21.05.2015.  The ledger of account was also produced by respondent No.2-applicant-allottee before the Permanent Lok Adalat. It is contended that the above said cost of the apartment had been deposited by respondent No.2-applicant-allottee after arranging loan of Rs. 47 lacs from the State Bank of India,  Chandigarh  and  the  respondent  No.2-applicant  allottee  was  also required to pay regular interest on the loan amount availed by him from the Bank.  Hence,  there  was  dual  cost  imposed  upon  the  respondent  No.2-applicant-allottee  firstly  in  the  form  of  payment  of  interest  on  the  loan amount already availed and secondly on account of unexplained delay in CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -4-

completion of the project and possession of the apartment. A representation was  submitted  by  the  respondent  No.2–applicant-allottee  on  08.01.2016 which  was  duly  received  by  GMADA  alongwith  a  reminder  for  seeking refund of the amount, however, the same was to no avail.  It is averred that the GMADA was guilty of deficiency in service and unfair trade practices, Thereafter, the application was preferred before the Permanent Lok Adalat.

4.    On notice, the petitioner-GMADA entered its appearance and file its reply raising various objections with respect to the maintainability of the proceedings before the Permanent Lok Adalat.  Without disputing the factum  of  allotment  letter  and  other  factual  aspects  pointed  out  by  the respondent No.2-applicant-allottee, it was submitted that the allottee made consistent default in payment and as a result of such default, a show cause notice dated 17.11.2014 was served upon him and a demand notice dated

05.03.2015  was also addressed to him. In response to the communication dated  17.11.2014, the respondent No.2-applicant-allottee sent a reply on

24.12.2014 wherein he stated that he did not pay the due amount on account of unavoidable circumstances and submitted that he was ready and willing to deposit the amount alongwith interest  and penalty. It was further stated that the  respondent-applicant  is  still  in  default  and  was  served  with  a communication dated  28.11.2016 calling upon him to bring the receipts of the deposit made and that in the event the amount had not been deposited, action shall be taken as per the letter of intent and under the provisions of the Punjab  Regional and Town Planning and Development Act, 1995. It was further stated that the letter  and offer of possession had not been issued to the  respondent  No.2-applicant  because  of  the  default  committed  by  him. The requisites documents had been appended alongwith the reply furnished. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -5-

A reference was also made to various statistics as per which  there were 1075 eligible allottees and that as many as 400 allottees had defaulted in making  due  payments  and  nearly  100  allottees  opted  for  refund  of  their money  due  to  which  the    entire  planning  for  raising  construction  of  the project had to be redrawn and that the GMADA was not in voluntary default in fulfilling its promise of delivery of possession within the time specified as per letter of allotment. It was further submitted that a letter of possession dated 28.11.2016  had already been issued to the respondent No.2-applicant-allottee and he could seek possession after making payment of the balance amount.

5.    Proceedings  for  an  amicable  resolution  of  the  issue  were initiated however, since no amicable settlement could be arrived at between the parties, hence, adjudication of the lis was undertaken by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar, Mohali.

6.    Upon  consideration  of  the  evidence  led  by  the  respective parties, the application filed by the respondent No. 2-applicant-allottee was allowed by observing as under:- "13.  We have given due consideration to the intention raised by the learned counsel for the parties. Admittedly in this case the applicants were allotted Type 3 apartment in draw of lots on 20.3.2012 and later on issued letter of intent Ex-A2 on

21.5.2012. The applicants made payment of Rs. 79,24,981/- up-to 30.3.2015 i.e. 95% of the total cost of (this amount include penalty also) amount of Rs. 69 lacs. As per brochure Ex-A1 the possession was to be delivered within 36 months from the draw of lots i.e. up to 20.3.2015. However as per Letter of intent the possession was to be delivered from the issuance of letter of intent Ex-A2 dated 21.5.2012. The letter dated 28.11.2016 Ex-A6 dated 25.11.2016 was written by Divisional Engineer (PH-CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -6-

2) Gmada, SAS Nagar to The Project Manager, M/s Simplex Infrastructure Limited, C/o PURAB PREMIUM APARTMENTS Sector  88,  SAS  Nagar  (who  was  constructing  the  project) mentioning therein that external development is yet to be made. Another  letter  Ex-A7  dated  29.11.2016  was  written  by Divisional Engineer (PH-2) Gmada, SAS Nagar to The Project Manager,  M/s  Simplex  Infrastructure  Limited,  C/o  PURAB PREMIUM APARTMENTS Sector 88, SAS Nagar mentioning therein that due to unfurnished work there  could be delay in giving the possession to the allottee and as per letter Ex-A8 various  defects  have  been  pointed  out  by  the  Divisional Engineer (PH-2) Gmada, SAS Nagar to The Project Manager, M/s  Simplex  Infrastructure  Limited,  C/o  PURAB  PREMIUM APARTMENTS  Sector  S8,  SAS  Nagar.  As  per  Ex-A9  dated

20.9.2016 various grievances regarding the construction have been pointed out. The aforesaid letters reveal that the Gmada has  not  completed  the  work  So  far  as  this  argument  of  the learned counsel for the respondents that these letters cannot be relied upon as they have not come from authentic sources. In this regard, respondents have not denied that these letters are forged, thus these letters cannot be thrown away and thus are admissible in evidence. So far as the photographs Ex- R6A to Ex-R6Y  are  concerned  it  cannot  be  said  after  looking  these photos  that  the  Gmada  has  completed  the  project.  Thus  the arguments of the learned counsel for the respondent is devoid on merit. Under these circumstances the applicants are entitled for refund of Rs. 79,24,981/- alongwith interest @ 9% from the date of deposits plus compensation and litigation charges.

14.   In view of our above discussion the applicant has been able  to  substantiate  his  case and  his application  is  liable to succeed and the same is hereby allowed and the respondent is directed:-

(a) to refund Rs. 79,24,981/- to the applicant alongwith interest @ 9% from the date of deposit till realization. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -7-

(b) to pay Rs. 1,20,000/- on account of mental agohy and harassment  apart  from  Rs.  11,000/-  towards  litigation charges to the applicant. These amounts shall be paid by the respondents to the applicant within 45 days from the date of receipt of order, failing which the respondents shall be liable to pay interest @ 15% P.A. till its realization."

7.    Aggrieved thereof, the present writ has been filed.

8.    Learned Senior Counsel appearing on behalf of the petitioner has vehemently argued that the respondent No.2-applicant-allottee was in default in payment of the instalments and even as per the table extracted in the writ petition, there was an outstanding amount to the tune of Rs. 8.18 lacs after May, 2015. She further contends that the offer of possession could not  be  issued  since  the  respondent-applicant  was  in  breach  of  its  own obligations and that the show cause notice has already been issued by the GMADA to the respondent in November, 2014 to which response has been furnished  by  the  respondent  No.2-applicant-allottee  to  the  effect  that  he could  not  make  the  payment  on  account  of  personal  hardships  and exigencies.  She  thus  contends  that  the  default  was  on  the  part  of  the respondent in failing to make the payment as per the payment schedule and as such, the petitioner-GMADA could not be held liable. In CWP-7955-2018  and      CWP-8011-2018,  learned  counsel  appearing  on  behalf  of  the petitioner(s)  has additionally argued that the Permanent Lok Adalat (Public Utility  Services),  S.A.S.  Nagar  has  awarded  an  interest  @  8%  to  be compounded annually not only on the amount already refunded but also on the amount forfeited. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -8-

9.    Responding to the above, counsel for the respondent contends that  the  contentions  of  the  petitioner  are  misconceived  inasmuch  as  the GMADA  was  undisputedly  in  default  in  completion  of  the  project  and handing over possession within a period of 36 months of the issuance of letter of intent/allotment.  The said period came to an end on 19.03.2015 and there is nothing on record on the basis whereof it can be assumed that the project had been completed as on the said date and an offer of possession has been made.  He contends that as per the case of the petitioner-GMADA itself  the  completion  certificate  was  obtained  by  them  in  July,  2016.  He submits that even the above said stand is disputed since the said completion certificate  relied  upon  by  the  petitioner-GMADA  was  not  issued  by  the competent  authority  and  was  by  a  Subordinate  Official  of  their  own Department as had been noticed by the Permanent Lok Adalat, however, notwithstanding that the said completion certificate had been obtained in July 2016 for the sake of argument, yet, much prior to the issuance of the completion certificate, an application for refund of the amount had been sent by the respondent No.2-applicant.  Further, the show cause notice would have no bearing or consequence inasmuch as the petitioner-GMADA had claimed penal interest from the petitioner and had accepted the amount even in May, 2015. He further submits that even as per the undertaking offered by the  petitioner-GMADA  in  November,  2016,  they  were  willing  to  offer possession of the said unit. It is thus evident that there was thus no order directing cancellation of the allotted unit or order passing forfeiture of the amount. Hence, the undertaking was not justified in directing forfeiture of 10% from the amount deposited by them. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -9-

10.    Attention is drawn to Clause 2.3 (ii) of the letter of allotment which contains provision relating to forfeiture and necessitates cancellation of allotment of a unit before a penalty of forfeiture could be imposed.

11.    I  have  heard  learned  counsel  appearing  on  behalf  of  the respective parties and have gone through the documents appended alongwith the present writ petition.

12.     Since  the  factual  aspects  are  not  disputed,  the  issue  only pertains  as  to  whether  the petitioner-GMADA  was  entitled to  refund the amount  after  forfeiture  of  10%  of  the  amount  on  a  purported  delay    in deposit of the installments by the allottees.

13.     It is undisputed that the forfeiture was a power vested with the Developer in the event of exercising a rate of cancellation of the unit allotted in favour of an applicant-successful allottee. It is also not in dispute that even the show cause notice had been issued by the GMADA to some of the allottees, however, no order directing cancellation of the allotment had been issued and instead, by their act and conduct, they had accepted the amount deposited  by  the  allottees  even  thereafter  and  after  adjusting  the  penal interest as stipulated in the letter of allotment. The respondents have by their act and conduct specifically condoned the delay and have drawn benefit in the form of levy of interest/penal interest on an allottee for delayed deposit of the installment amount.  It is also not in dispute that as against the price of Rs. 69 lacs against a Type-3 plot, an amount of more than Rs. 74 lacs had been deposited by the respondent No.2-applicant-allottee in the case in hand. Thus,  the  petitioner-GMADA  cannot  yet  portray  itself  as  a  victim  on account  of  a  delay  in  deposit  of  the  installments.  Further,  it  cannot  be accepted as an excuse that as against 1600 allotments made, there was a CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -10-

default by nearly 400 allottees and 100 of them have sought a refund of the said amount. Every developer is required to be conscious of the fact that there would be a default by various allottees in payment of money and yet the  project  is  required  to  be  completed  in  time.    Appropriate  resource mobilization is  required to  be  done  and the  developer  is incentivized  on account of the  interest/penal interest which he is entitled to claim from an allottee in the event of delay/default in payment of the instalments in time. Once a mode has been agreed upon, the petitioner-GMADA cannot read the offer/allotment document through its convenience at faces where it favours then and try to apply the hard provisions against allottee notwithstanding that the clauses may inure in favour of an allottee. Such leeway cannot be extended to the developer.

14.    It is also seen that once the agreed contractual period within which the possession was required to be offered has come to an end, a right gets accrued in favour of an allottee to receive refund of the said money since the occurrence of a default is established after coming to an end of the period within which the offer of possession was required to be made. Any delay or default thereafter by an allottee cannot be read as disadvantage or to hold that exercise of an option is an act of default by the respondent-allottee himself.

15.    Considering it from either of the perspectives it is not in dispute that the entitlement for directing forfeiture of 10% of the amount would accrue only in the event of cancellation of allotment. Once the petitioner-GMADA  has  chosen  not  to  exercise  its  option  for  cancellation  of  an allotment and had instead preferred to levy a penal charge on a defaulting allottee, it commercially exercised an option of not cancelling the plot, yet, it CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -11-

would not be entitled to invoke the said clause for effecting forfeiture and seeking  enforcement  in  an  event  where  an  allottee  seeks  refund  of  the money.

16.    All  the  aspects  have  been  considered  by  the  Permanent  Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S, Nagar Mohali and a considerate and just decision has been passed. The Permanent Lok Adalat (Public Utility Services)  is  governed  by  Principles  under  Section  22  (d)  of  the  Legal Services  Authorities  Act,  1987  while  discharging/adjudication  of  its functions and the said guiding principles  are objectivity, fairness, equity, principle of natural justice and other principle of justice. Hence, once a view has been taken by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services) and which  such  view  is  not  found  to  be  illegal,  perverse  or  suffers  from impropriety or gross misappreciation of the evidence available on record, such  view  would  not  normally  be  interfered  with  by  the  High  Court  in exercise  of  its  powers  of  judicial  review  under  Article  226/227  of  the Constitution of India.

17.    There is however some merit in the contention of the petitioner where  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services),  has  directed refund of the service tax deposited and has also imposed compensation for mental harassment and agony. The Hon'ble Supreme Court in the judgment of "Vijay Gupta versus Estate Officer, GMADA, Mohali  in Civil Appeal No. 6060 of 2016 vide order dated 20.02.2019 has already held that when the agreement stipulates damage is in the form of an interest or the amount to be refunded, no separate amount could be awarded towards harassment and mental agony. It was further held that service tax cannot ordered to be refunded since it's a statutory dues. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions            -12-

18.    The  said  legal  aspect  has  not  been  taken  note  of  by  the Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services).  The  award  in  question would thus be hit by the judgment of the Hon'ble Supreme Court in the matter of Vijay Gupta (Supra) and has to be modified to be in conformity.

19.    Accordingly, the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar, Mohali is modified to the extent that the  petitioner  would  be  liable  to  refund  the  amount  as  deposited  by  the allottees alongwith the interest @ 8% compounded annually in terms Clause 3 (II) of the letter of allotment from the date of deposit till its refund to the allottee. The award with respect to the refund of service tax and towards compensation for harassment and mental agony are however alleged to be bad.  Litigation  expenses  as  awarded  are  however  retained  since  the petitioner-GMADA has forced the allottees to undergo a litigation which ought not to have been thrust upon an allottee since the petitioner itself was in default.

20.    For  the  foregoing  reasons,  the  present  petitions  are  partly allowed and the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), S.A.S. Nagar Mohali is modified in terms of aforesaid.

21.    A photocopy of this order be placed on the file of connected cases.

(VINOD S. BHARDWAJ) MARCH 12, 2024                JUDGE Vishal Sharma

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH 213 and 215 Date of decision: 12.03.2024 CWP-16637-2021 (O&M) GREATER MOHALI AREA DEVELOPMENT AUTHORITY ......Petitioner VERSUS PERMANENT LOK ADALAT AND ANOTHER .......Respondents CWP-7955-2018 GREATER MOHALI AREA DEVELOPMENT AUTHORITY THROUGH ITS ESTATE OFFICER ......Petitioner VERSUS PERMANENT LOK ADALAT AND ANOTHER .......Respondents CWP-8011-2018 GREATER MOHALI AREA DEVELOPMENT AUTHORITY THROUGH ITS ESTATE OFFICER ......Petitioner VERSUS PERMANENT LOK ADALAT AND ANOTHER .......Respondents CORAM : HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ 00000 Present: - Ms. Munisha Gandhi, Senior Advocate with Ms. Manveen Narang, Advocate for the petitioner in CWP-16637-2021. Mr. Aman Sharma, Advocate for the petitioner(s) in CWP-7955-2018 and CWP-8011-2018. CWP-16637-2021 (O&M) and connected petitions -2- Mr. Parampreet S. Bajwa, Advocate, Mr. Inderjit Singh Saru, Advocate, Mr. Manjit Singh Khaira, Advocate for respondent No.2. Mr. Munish Goel, Advocate for respondent No.2 in CWP-8011-2018. *****