Kamla v. Umed Singh Etc

VINOD S. BHARDWAJ, J (ORAL). Appellant-defendant has preferred the instant Regular Second Appeal against the judgment and decree dated 02.03.1989 passed in Civil Suit  No.851  of  1985  whereby  the  suit  of  the  respondent-plaintiff  for recovery  of  Rs.22,500/-  was  decreed  along  with  costs  and  with  future interest @ 6% per annum and also against the judgment and decree dated

23.04.1990 whereby the Civil Appeal No.43/13 of 1989 was dismissed by the Additional District Judge, Rohtak. RSA-1579-1990 (O&M).    -2-      2024:PHHC:048235

2     Briefly  summarized,  the  facts  of  the  present  case  are  that respondent-plaintiff  filed  a  suit  for  recovery  of  Rs.22,500/-  paid  to  the defendants  as  sale  consideration  and  also  for  the  amount  spent  towards stamp and registration charges. The respondent-plaintiff had purchased the land in dispute, as described in para no.1 of the plaint, from the appellant-defendant vide sale deed dated 10.06.1974 registered on 17.06.1974 for a total sale consideration of Rs.20,000/-. It was stated in the agreement that the  land  under  sale  is  free  from  all  encumbrances  and  the  appellant-defendant is the sole owner having absolute right to alienate the same. It was also incorporated that in the event of any defect in the title or the land under  sale  flushes  out  from  the  respondent-plaintiff,  appellant-defendant will compensate the respondent-plaintiff to the said extent. 3    It  later  transpired  that  the  appellant-defendant  had  already entered into an agreement to sell the above land with one Chattru son of Het Ram.  A  suit  for  specific  performance  of  the  agreement  to  sell  dated

27.08.1970 was filed bearing Civil Suit No.311 of 1973 by said Chattru. The said civil suit was dismissed by the Sub Judge First Class, Rohtak vide judgment and decree dated 03.11.1973. Aggrieved of the said dismissal, Chattru  preferred  an  appeal  before  the  District  Judge,  Rohtak.  Vide judgment and decree dated 20.09.l982, passed by the Additional District Judge, Rohtak, the appeal was allowed and the decree dated 03.11.1973 passed by the Sub Judge First Class, Rohtak was set aside. The appellant-plaintiff therein was held entitled to a decree for specific performance of the agreement dated 27.08.1970 within a period of 03 months of the receipt of the balance sale consideration. RSA-1579-1990 (O&M).    -3-      2024:PHHC:048235

4    It  was  during  the  pendency  of  the  above  appeal  before  the Appellate Court that the sale deed was executed by the appellant-defendant in favour of the respondent-plaintiff on 17.06.1974 (Ex.P-1). It was averred that the said lis which was already pending between the parties before the Civil Court with regard to the said property was not disclosed at the time of execution  of  the  sale  deed.  The  said  decree  in  favour  of  Chattru  was maintained upto the High Court and that eventually a sale deed was got executed  in  the  execution  proceeding,  after  deposit  of  balance  sale consideration, in favour of Chattru. It was thus claimed that the appellant-defendant intentionally and with malicious intention did not disclose about the previous agreement to sell and also about the pendency of litigation before  the  Civil  Court.  A  prayer  was  thus  made  for  return  of  the consideration money along with Rs.2,500/-, that had been incurred by the plaintiff-respondent on account of stamp and other charges. Interest @ 12% per annum was also claimed. 5    The  appellant-defendant  filed  the  written  statement  wherein various objections were taken with respect to the maintainability of the civil suit  and  also  that  there  was  no  sale  transaction  inter  se  between  the respondent-plaintiff and the appellant-defendant and that he was the nearest reversioner in the property. It was claimed that half share in the land held by the  appellant-defendant  and  half  share  in  plot  No.89  measuring  607  sq. yards was given to the respondent-plaintiff free of costs and that the sale deed was executed without consideration. Hence, the same is void. It was also pleaded that Chattru was the brother of the respondent-plaintiff and that they  have  been  residing  together.  There  was  thus  no  occasion  for  the RSA-1579-1990 (O&M).    -4-      2024:PHHC:048235

respondent-plaintiff  not  to  know  about  the  arrangement  and  earlier agreement with Chattru. It was also submitted that the possession of the suit land had been taken by the respondent-plaintiff and that she is entitled to receive  back  possession  of  the  plot  no.89  measuring  607  sq.  yards.    A prayer was thus made for dismissal of the suit. 6    On  completion  of  the  pleadings,  the  following  issue  were framed:-

1.  Whether  the  plaintiff  is  entitled  to  recover  an  amount  of Rs.22,000/- as alleged? OPP.

2.  It  issue  No.1  is  proved  whether  plaintiff  is  entitled  to interest? If so at what rate and how much? OPP

3. Whether the suit is pre-mature as alleged in para no.1 of the written statement? OPD

4. Whether the plaintiff is estopped by his act and conduct from bringing the present suit? OPD

5. Whether the suit is speculative, if so, its effect? OPD

6. Whether the suit is barred by time? If so, its effect? OPD

7. Whether the defendant is entitled to receive the remaining ½ rdshare of plot no.89 measuring 607 sq. yards and 1/3  share of produce in the event of the suit of the plaintiff is decreed? OPD

8. Relief.

7    Upon  consideration  of  the  evidence  led  by  the  respective parties, Additional Senior Sub Judge, Rohtak, recorded a finding that the sale deed had been executed by the appellant-defendant in favour of the RSA-1579-1990 (O&M).    -5-      2024:PHHC:048235

respondent-plaintiff. It was also held that there was a specific averment in the said sale deed that if any part or portion of the land under sale flushes out  from  the  respondent-plaintiff,  the  appellant-defendant  would compensate the vendee to that extent. The filing of the civil suit by Chattru for  specific  performance  of  the  contract  was  also  established.  It  was observed  that  merely  because  the  respondent-plaintiff  was  living  with Chattru would not mean that he would be having knowledge of the earlier transaction between Chattru and the defendant. It was also noticed that from a perusal of the documents including the ration card, Voter I.D. card etc., there  was  nothing to  suggest that  Shish Ram  and  Chattru  were  residing together at the relevant time. Knowledge of the respondent-plaintiff about any transaction with Chattru was thus dispelled. The respondent-plaintiff was  thus  held  entitled  to  recover  the  amount  of  Rs.22,500/-  from  the appellant-defendant. Further, in so far as the relief of recovery of an amount along  with  interest  @  12%  per  annum  is  concerned,  the  interest  was awarded @ 6% per annum only. The issues No.3, 4, 5 and 6 the onus of which lay upon the appellant-defendant, the same were not pressed. Qua issue no.7, relating to the appellant-defendant being entitled to receive the rdremaining ½ share of plot no.89 measuring 607 sq. yards and 1/3  share of produce in the event of the suit of the plaintiff being decreed is concerned, it was recorded by the Court that it was the case of the appellant-defendant that she is entitled to receive the said share in the name of her husband in civil suit titled as Shish Ram  Vs.Dharma, decided on 23.01.1976 as his share  was  given  to  the  respondent-plaintiff  along  with  the  land.  It  was observed that in order to prove her case, the appellant-defendant relied on RSA-1579-1990 (O&M).    -6-      2024:PHHC:048235

the statement of PW.5 Wazir Chand who was a retired Girdawar and was appointed as Local Commission in the said case. The witness had stated that vide report EX.PW5/A, that possession of plot no.89 had been given to Bhiman  through  Richhpal  and  that  the  said  Bhiman  happened  to be the husband of the appellant-defendant. It was later stated that the possession of the plot No.89 was given to Balwan instead of plaintiff through Richhpal. In cross-examination, however, he could not tell as to how many persons he had given the possession of plot no.89. Thus, the testimony of Wazir Chand was  found  to  be  of  no  help  to  the  case  of  the  appellant-defendant  and finding that there was nothing on record to show that plot no.89 measuring 607 yards was given to the respondent-plaintiff, the claim of the appellant-defendant to the said extent was dismissed. It was also recorded that by way of suit for recovery in question, the appellant-defendant could not claim possession of any such plot as there was no counter-claim in the suit and that in the event the appellant-defendant had any right in plot no.89, she could have filed a separate suit for seeking such possession. 8    Aggrieved thereof, the appellant-defendant preferred an appeal before the District Judge. Vide its judgment and decree dated 23.04.1990, the  lower  Appellate  Court  dismissed  the  appeal  filed  by  the  appellant-defendant.  It  was  held  that  the  respondent-plaintiff  was  successful  in establishing his claim about the execution of the sale deed in favour of the appellant-defendant and it was also recorded that in the event of any defect in  the  title,  the  liability  was  undertaken  by  the  appellant-defendant  to indemnify the vendee for the loss suffered by him. Besides, it was also noticed  that  the  appellant-defendant  never  raised  any  challenge  to  the RSA-1579-1990 (O&M).    -7-      2024:PHHC:048235

findings recorded against her by the Additional Senior Sub Judge, Rohtak, on issues No.2, 3, 4, 6 and 7. The appeal was eventually dismissed. 9    Aggrieved thereof, the present regular second appeal has been filed. 10    Learned  counsel  for  the  appellant-defendant  has  raised  the following arguments:-

(i)k Both the Courts committed an error in awarding interest @ 6% to the respondent-plaintiff and that such award of interest was bad since possession of the land had actually been delivered to the respondent-plaintiff. Since he has been  in  actual  cultivating  possession,  occupation  and enjoyment of the said land, interest ought not to have been awarded by the Courts.

(ii)k He  contends  that  the  respondent-plaintiff  was  in possession  of  the  land  till  1986  when  the  same  was handed  over  to  Chattru  under  order  of  the Court and not on account of any lapse of the appellant-defendant.

(iii)k It is also argued by the learned counsel that the sale deed executed  by  defendant  in  favour  of  the  respondent-plaintiff also included all her rights in the shamlat and further that there was no transfer of any right, title or interest in the shamlat in favour of Chattru. A specific correction  in  this  regard  was  also  ordered  by  the executing Court in Execution No.154 of 1993 vide order RSA-1579-1990 (O&M).    -8-      2024:PHHC:048235

dated  11.02.1985.  Hence,  she  is  entitled  to  her easementary and proprietary rights in the shamlat.

(iv)k It  has  been  argued  by  the  learned  counsel  that  the specific case set up by the appellant-defendant was that she was in possession of the property and that the same had been handed over to the respondent-plaintiff and that no replication controverting the said fact had been filed by the respondent-plaintiff. Hence, the factual assertion remained  uncontroverted.  Since  actual  physical possession  of  the  property  has  been  enjoyed  by  the respondent-plaintiff,  the  appellant-defendant  cannot  be burdened with the liability of interest for the period from execution  of  the  sale  deed  till  January  1986  when possession  was  delivered  to  Chattru  after  taking possession from the respondent-plaintiff.

11    Controverting the above, learned counsel for the respondent-plaintiff contends that the arguments are mis-conceived. He contends that the  execution  of  the  sale  deed  is  not  being  disputed  and  the  sale consideration  had  been  received  by  the  respondent-plaintiff.  Both  the Courts  have  concurrently  recorded  finding  of  fact  in  favour  of  the respondent-plaintiff to the said effect and accordingly, the suit for recovery of  the  sale  consideration  along  with  the  expenses  incurred  by  the respondent-plaintiff  was  decreed.  It  is  further  argued  that  interest  was rightly  awarded  since  the  respondent-plaintiff  had  parted  with  the  sale RSA-1579-1990 (O&M).    -9-      2024:PHHC:048235

consideration against a title which was defective and which defect was fully known to the appellant-defendant. A stipulation was made specifically in the sale deed that in the event of the land being flushed on account of defect of title, the vendee is to be compensated. The respondent-plaintiff is hence entitled to interest @ 6% per annum against the sale consideration paid by the appellant-defendant which such sale consideration she has enjoyed for the period since 1974. 12    Adverting the issue as regards the entitlement of the appellant-defendant  to  claim  the  apportionment  share  in  the  shamlat  which  was recorded in  the sale  deed to  be  transferred in  favour of the  respondent-plaintiff, it is contended that in the case of the appellant-defendant qua issue Nos.2, 3, 4, 6 and 7 was declined and that there was no challenge to the said issues before  the  appellate  Court.  Hence,  the  appellant-defendant  cannot raise any dispute about it in the second appeal. 13    While  adverting  to  the  issue  of  limitation,  counsel  for  the appellant-defendant contends that a specific finding had been recorded by the  Courts  that  there  was  no  evidence  to  suggest  that  the  respondent-plaintiff had knowledge of the earlier agreement to sell executed by the appellant-defendant with Chattru and that the burden to establish the same lay  on  the  appellant-defendant.  The  said  finding having  already  become final,  there  could  be  no  presumption  of  knowledge  in  favour  of  the respondent-plaintiff. Besides, there was no satisfactory explanation as to why the appellant-defendant chose to make a recital in the sale deed which was known to the appellant-defendant to be factually incorrect, if she acted bona fide. RSA-1579-1990 (O&M).    -10-     2024:PHHC:048235

14    No other argument has been raised. 15    I  have  heard  learned  counsel  appearing  for  the  respective parties and have also gone through the record. 16    While adverting to the issue of the respondent-plaintiff about the amount having been awarded in favour of the respondent-plaintiff along with interest @ 6% per annum, I find myself to be partially in agreement with the counsel for the appellant-defendant. A specific plea had been taken by the appellant-defendant that possession of the land had been handed over to the respondent-plaintiff and that he had been in possession of the said property till being divested of the possession over the property pursuant to the warrant issued by the executing Court. Despite specific plea taken in the written statement, there was no denial to the said plea of fact. The law is well settled that where a factual assertion is not denied specifically, the same would be deemed to be an admission. A specific recital about delivery of possession of the property in favour of the respondent-plaintiff was also incorporated in the sale deed. The respondent-plaintiff having not disputed his being in actual physical possession of the property, cannot claim that he is entitled to be compensated for compensatory interest on the consideration money for the period of nearly 12 years for which such period, he was in actual physical possession and enjoyment of the property and also for the period subsequently thereafter. 17    It is needless to mention that the interest awarded @ 6% per annum was compensatory in nature and since the actual physical possession remained with  the respondent-plaintiff. The award of interest along with directing refund of the money would amount to giving dual benefit to the RSA-1579-1990 (O&M).    -11-     2024:PHHC:048235

respondent-plaintiff  who  had  remained  in  actual  enjoyment  of  the  said property  having  divested  the  appellant-defendant  from  actual  physical possession thereof. 18    Thus, the period during which the respondent-plaintiff in actual physical possession after execution of sale deed in his favour and till such time that possession was taken over from him deserves to be excluded from the period for which interest @ 6% per annum has been awarded. Thus, the respondent-plaintiff  is  held  not  entitled  to  interest  on  the  consideration amount for the period from 18.06.1974 to January 1986. 19    Further,  the  appellant-defendant  has  also  argued  that  the respondent-plaintiff is not entitled to claim any proportionate share in the shamlat which was also  alienated in favour of the respondent-plaintiff vide sale deed Ex.P1. 20    Response of the respondent-plaintiff is, however, only to the extent  that  the  findings  on  the  said  issues  no.2,  3,  4,  6  and  7  are  not challenged as such, the respondent-plaintiff would continue to stake title and interest on the proportionate share in the shamlat. 21    I,  however,  fail  to  find  myself  in  agreement  with  the respondent-plaintiff. By virtue of sale deed Ex.P-1, the appellant-defendant had  transferred  the  property  mentioned  therein  along  with  appurtenant rights  in  the  shamlat.  The  proportionate  rights  in  the  shamlat  were consequent  and  ancillary  to  the  transfer  of  the  substantive  right  in  the property. It would be a travesty of justice to hold that even though the sale deed  is  held  to  be  non-binding  on  respective  rights  of  the  respondent-plaintiff  and  the  appellant-defendant  has  been  held  liable  to  refund  the RSA-1579-1990 (O&M).    -12-     2024:PHHC:048235

entire sale consideration along with all the expenses and statutory charges incurred  by  the  respondent-plaintiff,  however,  the  appellant-defendant would nonetheless still be divested of her right, title or interest over her shamlat property. 22    Needless to mention here that even the right in the shamlat are in the nature of properties which have intrinsic value and in the absence of any sale consideration having been handed over to the appellant-defendant, it cannot be held that the same is still valid and binding against the rights of the  appellant-defendant,  over  the  shamlat,  even  if  the  entire  sale consideration  may  have  been  ordered  to  be  refunded  to  the  respondent-plaintiff. 23    The  sale  consideration  agreed  between  the  parties  included these  rights  as  well  even  though  physical  possession  of  only  a  specific portion  was  being  executed.  Hence,  when  annulment  of  sale  deed  has already taken place and refund ordered, there can be no subsisting claim over any other tangible or intangible property. On decreeing refund, there would be complete absence of an element of sale consideration. 24    It is a settled position that a contract without sale consideration is void ab initio. Once the entire sale consideration has been directed to be refunded to the respondent-plaintiff, the respondent-plaintiff cannot stake claim on the appurtenant proprietary rights of the appellant-defendant over the shamlat by relying on the impugned sale deed. To the said extent as well, the appeal in hand deserves to be allowed and the judgment deserves to be modified. RSA-1579-1990 (O&M).    -13-     2024:PHHC:048235

25    So  far  as  the  plea  of  limitation  raised  by  the  appellant-defendant that the challenge to the sale deed has been raised after a lapse of nearly 12 years since the sale deed was executed in the year 1974 and the suit  was  instituted  in  the  year  1986  is  concerned,  the  said  objection  is unsustainable and is liable to be rejected. The cause of action in favour of the respondent-plaintiff accrued only after the warrants of possession were executed and the respondent-plaintiff was directed to hand over the actual physical possession of the land in favour of Chattru in compliance of the judgment and decree issued in favour of the said Chattru. It is also recorded by the Court that there can be no presumption of knowledge in favour of the respondent-plaintiff about execution of the earlier agreement to sell and/or pendency  of  the  civil  proceedings  against  Chattru  and  the  appellant-defendant.  I  do  not  find  any  cogent  reasons  on  the  basis  whereof  such finding recorded by the Additional Senior Sub Judge and as affirmed by the Additional District Judge, Rohtak, can be held to be bad or non est. 26     Another argument has been advanced by the counsel for the respondent-plaintiff that the refunded amount has not been released in his favour, however, counsel for the appellant-defendant contends that a lien was created for the decreed amount against the sale consideration required to be deposited by Chattru and that there was no amount to be paid by the appellant-defendant. 27    Counsel  for  the  respondent-plaintiff  contends  that  since  the decreed amount has not been released in his favour, the respondent-plaintiff is entitled to interest after being divested of possession and till the time actual amount is released in his favour. RSA-1579-1990 (O&M).    -14-     2024:PHHC:048235

28    Counsel  for  the  appellant-defendant  contends  that  as  lien against  the  sale  consideration  had been  ordered  by the  executing  Court, hence, the appellant-defendant cannot be held liable to pay any interest on the above said amount till its actual release in favour of the respondent-plaintiff. 29    However, there is no evidence, order or document on record on the basis whereof it can currently be ascertained whether a lien was attached to the sale consideration deposited by Chattru for release in favour of the respondent-plaintiff. 30    It is thus ordered that in the event balance sale consideration has not been released in favour of the appellant-defendant on execution of the sale deed in favour of Chattru in compliance of the judgment and decree dated 23.04.1990 passed in Civil Appeal No.43/13 of 1989, the respondent-plaintiff  shall  be  entitled  to  interest  @  6%  from  the  date  of  being dispossessed of the property till the payment of the amount of Rs.22,500/- as decreed by the Courts, however, in case the sale consideration had been attached to the extent of decree passed in favour of the respondent-plaintiff, the liability of interest would not enure in favour of the respondent-plaintiff for  the  amount  which  lay  deposited  with  the  executing  Court.  The  said deposited  amount  along  with  interest,  if  any,  that  may  have  accrued thereupon alone can be claimed by the respondent. In case interest accrued is higher than 6% per annum, the same shall be released entirely in favour of respondent-plaintiff. However, if the amount deposited by Chattru was less than the refundable amount, the respondent-plaintiff shall be entitled to interest  @  6%  per  annum  with  effect  from  handing  over  possession  to RSA-1579-1990 (O&M).    -15-     2024:PHHC:048235

Chattru, in execution, until payment of balance consideration. The above clarification is contingent to deposit of amount with Court and the same having  remained  in  Court  with  lien  marked  to  respondent-plaintiff. In case the amount had been deposited or attached by the Court to secure the interest of the respondent-plaintiff, no burden of any interest can be fastened on the appellant-defendant who cannot be said to be in lapse and of having used, enjoyed or drawn benefit out of the said amount. An act of Court should not prejudice any of the parties. If no undue benefit was drawn by  the  appellant-defendant,  he  cannot  nonetheless  be  held  liable  for defraying interest on the said amount which they had deposited under an order of attachment by the Court. 31    The appeal is accordingly partly allowed in terms as aforesaid. 32    Pending,  misc.  application(s),  if  any  shall  also  stand(s) disposed of accordingly.

April 08, 2024.        (VINOD S. BHARDWAJ raj arora                              JUDGE

RSA-1579-1990 (O&M). -1- 2024:PHHC:048235 IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. RSA-1579-1990 (O&M). Date of Decision: 08.04.2024. SMT. KAMLA … Appellant Versus UMED SINGH AND OTHERS ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mr. Kulvir Narwal, Advocate, with Mr. Shubham Chaudhary, Advocate, for the appellant. Mr. B.S, Rana, Sr. Advocate, with Mr. Nayandeep Rana, Advocate, for the respondents.