State Bank of India v. District Magistrate Ludhiana and Another

SURESHWAR THAKUR  , J .

¶1Since both the writ petition(s) (supra), involve common questions of facts and law, thus, they are amenable to be decided through a common verdict.

¶2Be that as it may, the facts of both the writ petition(s) (supra) are yet required to be separately delineated. Facts of CWP-11641-2020

¶3That respondent No. 3-company became granted various credit facilities, thus by the lending institution concerned, but against CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -2-      2024:PHHC:052710-DB various secured assets. On account of non-adherence to financial discipline by respondent No. 3,   thus the apposite debt was on

30.12.2014, hence classified as Non Performing Assets.

¶4The petitioner Bank issued notice on 30.07.2016 under Section 13 (2) of the Securitization and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002 (hereinafter called as the 'SARFAESI Act') thereby calling upon respondent No. 3 and its directors and guarantors to discharge in full its financial borrowings but within 60 days from the date of the notice (Annexure P-1A).

¶5That respondent No. 3 filed theretos its objections under Section 13 (3A) of SARFAESI Act. The said objections were duly considered but became rejected by the petitioner-Bank, through an order drawn thereons on 13.10.2016 (Annexure P-3).

¶6That notice under Section 13 (4) of the SARFAESI Act read with Rules 8 and 9 of the Security Interest Enforcement Rules, 2002 was issued and the Bank took symbolic possession of the mortgaged properties.

¶7Thereafter, the erstwhile State Bank of Bikaner and Jaipur merged with the State Bank of India. After merger, the petitioner-State Bank of India again issued possession notice under Section 13 (4) of the SARFAESI Act.

¶8The petitioner-Bank made application under Section 14 of the SARFAESI Act, on 10.01.2018, wherebys the respondent No. 1-District Magistrate, Ludhiana, was requested to provide assistance for the taking over of possession of the secured assets, as, described in the 2024.04.19 17:56application. CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -3-      2024:PHHC:052710-DB

¶9Respondent   No.   3   filed   its   objections   to   the   said application.   The   Bank   submitted   its   reply   dated   28.03.2018   to respondent No. 1 against the objections made by respondent No. 3.

10.  Respondent No. 1 through the impugned order (Annexure P-10) dismissed the application as became preferred under Section 14 of the SARFAESI Act, by the lending institution concerned.

¶11The petitioner-Bank filed CWP-23399 of 2018 before this Court which was dismissed as withdrawn vide order dated 14.09.2018 with liberty to avail alternative remedies as available to it in accordance with law.

12.  The petitioner-Bank got security interest registered with the Central Registry under Section 26-D of the SARFAESI Act. Subsequently, a 2nd application under Section 14 of the SARFAESI Act was moved by the Bank before respondent No. 1.

13.  Respondent No. 1 through an order drawn on 12.04.2019 (Annexure   P-15   again   rejected   the   apposite   application   of   the petitioner-Bank.

14.  Thereafter, the Bank issued fresh notice under Section 13

(4) of the SARFAESI Act, through registered post, which became pasted on the premises concerned. Moreover, the said notice was also published in newspapers but the above notices, were so respectively pasted and published but only after withdrawal being made of all the earlier notices.

15.  Subsequently, a fresh application cast under Section 14 of the SARFAESI Act, was preferred by the lending institution concerned before the District Magistrate concerned. 2024.04.19 17:5616.  However, through an order drawn thereons on 30.12.2019 CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -4-      2024:PHHC:052710-DB (Annexure   P-18),   the  respondent   No.   1,   rather   rejected   the  said application, on the ground that the Bank has not complied with the provisions of Section 13 (3-A) of the  SARFAESI Act, inasmuch as, the order rejecting the borrower's objections becoming not been passed within 15 days from the date of receipt of representation or objection, as made, by the borrower, to the notice issued to it by the lending institution, thus under Section 13(2) of the SARFAESI Act.

17.  The drawing of the orders (supra) (Annexures P-10, P-15 and P-18) has caused pain to the petitioner-Bank, and, has led it to institute thereagainst the instant writ petition. Facts of   CWP-7952-2021

18.  Respondent No. 2 – Company through the State Bank of India SME Branch, Ludhiana had been sanctioned various credit limits, thus by the lending institution concerned, but against various secured assets.    On   account   of   non-adherence   to   financial   discipline   by respondent No.2, thus the apposite debt was  on 22.10.2014 hence classified as Non Performing Assets.

¶19The petitioner Bank issued on 16.06.2016 notice under Section 13 (2) of the 'SARFAESI Act', thus calling upon respondent No.2 to discharge in full its financial borrowings within 60 days from the date of notice (Annexure P-1).

20.  That respondent No. 2-Company filed thereto its objections under Section 13 (3A) of the SARFAESI Act on 12.08.2016. The said objections,  were  duly  considered   and   rejected  by  petitioner-Bank through order drawn thereons on 29.08.2016.

21.  It is averred in para No. 5 of the paper book that prior to 2024.04.19 17:56issuance of notice under Section 13 (2) of the SARFAESI Act, the CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -5-      2024:PHHC:052710-DB Bank vide letter dated 16.02.2016 had conveyed to respondent No. 2, that its request for restructuring of loan is approved by the bank on terms and conditions as mentioned thereins. However, despite repeated communications being made to the respondents No. 2 and 3, they never came forward for execution of documents.

¶22It has been further averred that thereafter respondent No. 2 submitted an OTS letter dated 06.08.2016 to the bank offering to pay Rs. 1 crore as full and final payment against an outstanding amount of Rs. 35,47,22,222/- as on 13.05.2016. However, the said letter was rejected and duly conveyed to respondents No. 2 and 3 by the Bank vide letter dated 17.08.2016 (Annexure P-9).

23.  That notice under Section 13 (4) of the SARFAESI Act was issued on 13.04.2017 and the Bank took symbolic possession of the mortgaged properties.

24.  Thereafter, respondent No. 2 – Company instituted a civil suit against the petitioner-Bank. However, the same was dismissed by the learned Civil Court vide order dated 19.01.2017, and, appeal thereagainst was also rejected by the Court of learned Additional District Judge, Ludhiana.

¶25The petitioner-Bank made 1st application under Section 14 of the SARFAESI Act. However, the said application was rejected by respondent No. 1-District Magistrate, Ludhiana, on account of passing of stay order in the civil suit by one Jagdeep Singh Behl, who claimed to be tenant in the disputed premises.

¶26Thereafter, the said civil suit filed by Jagdeep Singh Behl was dismissed vide order dated 30.07.2018. Resultantly, the petitioner-2024.04.19 17:56Bank instituted 2nd application under Section 14 of the SARFAESI CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -6-      2024:PHHC:052710-DB Act.   Respondent   No.   2-Company   filed   representations   before respondent No. 1 against the application for taking physical possession. The said representations were duly replied by the Bank.

¶27Since respondent No. 1 did not take any action thereons. Accordingly, the Bank filed CWP No. 11385-2020 before this Court which was allowed vide order dated 07.08.2020, and, a direction was made to respondent No. 1 to provide assistance to the petitioner-Bank for its taking physical possession of the secured assets.

¶28Thereafter, CM No. 7908-CWP of 2020 was filed by respondent No.  2 – Company in the writ petition (supra), thus seeking the recalling of the order dated 07.08.2020, on the ground that the application of the petitioner-Bank as became made under Section 14 of the SARFAESI Act, rather was declined by respondent No. 1 vide order dated  22.01.2020  (Annexure P-21), thus  when CWP (supra) was subjudice before this Court.

¶29Vide order dated 15.01.2021, the order made by this Court on 07.08.2020 was recalled and the petitioner-Bank sought permission to withdraw the writ petition with liberty to challenge the order dated

22.01.2020 (Annexure P-21) before the appropriate authority.

30.  The drawing of Annexure P-21 by respondent No. 1, whereby the application filed by the petitioner-Bank under Section 14 of the SARFAESI Act, thus has been rejected, has caused pain to the petitioner-Bank and it has led to institute thereagainst the instant writ petition. Submissions of the learned counsel for the petitioner(s).

31.  The provisions of Section 13 (3-A) of the SARFAESI Act 2024.04.19 17:56are directory and it is not obligatory on part of the secured creditor to CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -7-      2024:PHHC:052710-DB under Section 13 (3-A) of the SARFAESI Act, rather within 15 days from the preferment of the apposite objections, thus respond to the said objections, as became submitted by the borrower. However, reiteratedly the contemplated thereins period of 15 days, thus for the secured creditor responding to the borrowers' objection/representation, but from the date of receipt of such objections, rather are submitted to be not mandatory but are submitted to be directory.

32.  In support of her arguments, the learned counsel for the petitioner-Bank has placed reliance, upon, a judgement passed by this Court in case titled as Nippo Foods vs State of Punjab and others, reported in 2014 (8) R.C.R.(Civil) 2962, relevant para no. 8 whereof, is extracted hereinafter. "8. In respect of the second argument that the reasons were not communicated within 7 days, suffice is to state that the petitioner has not suffered any prejudice for not communicating the reasons  within 7 days. In fact, a reading of Section 13(3A) would show that such period is only directory. No penal consequences are contemplated by the aforesaid statutory provisions. Therefore, in the absence of any prejudice and the fact that such provision is only directory, we do not find any merit in the argument raised."

¶33Further, reliance has been placed on a judgment made by the Hon'ble Bombay High Court in case titled as M/s. Clarity Gold Private Ltd and Another versus State Bank of India and Others, reported in 2011 (13) RCR Civil 422. The relevant paragraphs No. 12 and 13 thereof are extracted hereinafter. 12   The   requirement   that   the   secured   creditor   must communicate reasons to the borrower for the rejection of KAVNEET SINGH the objection is undoubtedly mandatory because the whole CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -8-      2024:PHHC:052710-DB object and purpose of subsection (3A) is to enable the borrower to have some recourse upon a notice being issued under Section 13(2). However, the failure of the secured creditor to deal with the representation within a period of one week does not render the disposal of the representation   invalid.   The  secured   creditor   must   of course deal with the representation on an expeditious basis particularly since under Section 13 a borrower, after receipt of a notice under sub-section (2) is restrained from transferring the secured assets without the prior written consent of the secured creditor. 13 We are in respectful agreement with the judgment of the Gujarat High Court which holds that every prescription of a period within which an act has to be done does not constitute a prescription of a period of limitation, a failure of compliance with which would render the action invalid. The object of sub-section (3A) is to provide an expeditious method for the disposal of objections in order to ensure that the action of the secured creditor is not held up for an unduly long period of time. The period of one week that is prescribed in subsection (3A) is clearly directory. That apart,   the   Petitioners   have   not   established   that   any prejudice was caused to them by the delay on the part of the Bank in responding to the representation submitted to the notice under Section 13(2). That submission must therefore fail."

¶34Reliance in this regard has also been placed on a judgment made by the Hon'ble Delhi High Court in case titled as 'M/s Kannu Aditya India Ltd. Vs. State Bank of India to which W.P.(C) No. 11540 of 2018 became assigned. The relevant paragraphs no. 23 to 25 thereof are extracted hereinafter. " 23. In the present case the requirement that the secured creditor considered the objection/representation of the 2024.04.19 17:56 borrower   as   mandatory   but   the   requirement   that   he CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -9-      2024:PHHC:052710-DB communicates its conclusion within fifteen days cannot be held to be so. It is difficult to accept that the Parliament intended a secured creditor to forfeit its right to enforce its security interest on account of failure to respond to the representation or objection  of a  borrower within the stipulated period of fifteen days.

24. In view of the above, the petitioner s contention that the SBI is precluded from taking any action under Section 13(4) of the SARFAESI Act since it had not communicated its decision to the petitioner s representation within a period of fifteen days from receipt of such representation, is unmerited.

25. This Court is also of the view that no interference with the proceedings under the SARFAESI Act are warranted at this stage. In Authorized Officer, State Bank of Travancore and Anothers v. Mathew K. C.: (2018) 3 SCC 85, the Supreme Court considered the contention that borrower had no option but to prefer a writ petition against an order passed under Section 13(3A) of the SARFAESI Act, in absence of a right to appeal under Section 17 of the said Act. In this context, the Supreme Court held as under:- "......The   legislative   scheme,   in   order   to   expedite   the recovery   proceedings,   does   not   envisage   grievance redressal   procedure   at   this   stage,   by   virtue   of   the explanation added to Section 17 of the Act, by Amendment Act 30 of 2004, as follows :- "Explanation.- For the removal of doubts, it is hereby declared that the communication of the reasons to the borrower by the secured creditor for not having accepted his representation or objection or the likely action of the secured creditor at the stage of communication of reasons to the borrower shall not entitle the person (including borrower) to make an application to the Debts Recovery Tribunal under this sub section."

¶35The learned counsel for the petitioner further submits, that Section 14 of the SARFAESI Act, does not confer any adjudicatory power on the District Magistrate. The District Magistrate under Section CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -10-      2024:PHHC:052710-DB 14 of SARFAESI Act, is not a Court of law with powers to adjudicate any application under the said Act. Moreover, Section 14 of the SARFAESI   Act   is   only   an   executory   provision   and   is   not   an adjudicatory  provision.   The   District   Magistrate   has   no   power   to adjudicate on the merits of the application. In support of her arguments, the learned counsel for the petitioner places reliance upon judgments rendered by the Hon'ble Apex Court in cases titled as 'M/s. R.D. Jain and   Co   versus   Capital   First   Ltd.'   (AIR   2022   SC   4820); 'Balakrishna Rama Tarle (D) through LRS versus Phoenix Arc Private Limited' (AIR 2022 SC 4756) ; 'Standard Chartered Bank versus V Noble Kumar' (2013) 9 SCC 620; and judgment rendered by this Court in case titled as 'Asset Reconstruction Company India Limited versus State of Haryana' 2018 (1) PLR 473.

¶36The learned counsel for the petitioner also submits that no opportunity of hearing/ notice is required to be given to the borrower. The reply/written statement/objections filed by the borrower, either before the District Magistrate or before the Hon'ble High Court in the present petition(s), cannot be gone into. The only remedy available to the borrower is to challenge the apposite order through availing the remedy as contemplated under Section 17 of the SARFAESI Act. Submissions of the learned counsel for the respondents-Company.

¶37Though there is a mandatory requirement, under Section 13

(3A) of the SARFAESI Act, thus for the apposite objections becoming mandatorily replied within 15 days from the date of their receipt, but in the instant case, the said mandatory compliance to the said statutory provision rather has not been done by the petitioner-Bank. CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -11-      2024:PHHC:052710-DB

¶38In support of his arguments, the learned counsel for the respondents-Company places reliance upon a judgment made by the Hon'ble Apex Court in case titled as 'ITC Ltd. Vs. Blue Coast Hotels Ltd. and others' reported in (2018) 15 SCC 99, whereby he contends that the provisions (supra) are mandatory in nature. The relevant paragraphs No. 28, 29 and 30, as occur in the verdict (supra) are extracted hereinafter.

28.  Moreover,   this   provision   provides   for communication   of   the   reasons   for   not   accepting   the representation/objection and the requirement to furnish reasons for the same. A provision which requires reasons to be furnished must be considered as mandatory. Such a provision is an integral part of the duty to act fairly and reasonably and not fancifully. We are not prepared in such circumstances to interpret the silence of the Parliament in not providing for any consequence for non-compliance with   a   duty   to   furnish   reasons.   The   provision   must nonetheless be treated as 'mandatory'. We agree with the view of this Court in this regard in Mardia Chemicals Ltd. v. Union  of  India, Transcore v. Union of  India  and Keshavlal Khemchand & Sons (P) Ltd. v. Union of India. We also approve of the view of several High Courts in this regard.

29.  It was submitted on behalf of the creditor that the conduct of the debtor does not warrant an interference in this   case.   However,   we   are   of   the   view   that   the construction of the Act should not be affected by the facts of a particular  case. For, indeed, where the remedy invoked is a discretionary remedy, the Court may deny relief if the circumstances so warrant.

30.  In the present case, it is a fact that the creditor has not   replied   to   the   debtor's   representation,   and   thus appears to be in breach of Section 13 (3A), but the following attendant circumstances are important:

(i) On 26.03.2013, the creditor issued a notice under Section 13(2) to the debtor to discharge his liabilities within   60   days.   On   27.05.2013   the   debtor   made   a representation to the creditor containing a proposal for reschedulement (which was the same as the one made as far back as on 22.08.2012) and reserving the right to file a reply.

(ii) On 07.06.2013, the debtor again sent a proposal for extension of time for repayment, repeating its proposal KAVNEET SINGH dated 27.05.2013. CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -12-      2024:PHHC:052710-DB

(iii) On 20.06.2013, the creditor issued the notice of possession   under   Section   13(4).   The   taking   over   of possession was purely symbolic. We are informed that the debtor is in possession of the hotel till date and is running its business without any noteworthy repayment.

(iv) On the next day 21.06.2013, the debtor wrote a letter to the creditor seeking extension of time and enclosed six cheques for upfront payment of Rs.33.16 crores without making any reference to the notice of taking over of possession. The cheques were dishonoured.

(v) On 04.09.2013, the creditor published a Notice of Sale by Public Auction in the newspaper fixing the date of auction as 09.10.2013 at a reserve price of Rs. 403 crores.

(vi) Following this the debtor sent a letter to the creditor on   19.09.2013   undertaking   that   it   will   repay   all outstanding installments by 31.12.2013 and that the sale of assets be deferred up to the said date. The debtor further stated that it shall not proceed further in respect of their Securitization Application before the DRT.

(vii) On 08.10.2013, the creditor deferred the sale by issuing a public notice while considering the debtor's proposal.

(viii) On 29.10.2013, the creditor granted an opportunity to the debtor to clear the debt as stated in the debtor's letter  dated 03.10.2013 wherein it sent forth another proposal for extension of time for repayment stating that it will repay a principal installment of the corporate loan of a total of Rs. 89 crores by 31.12.2013. However, the creditor only extended the time for repayment by 15-20 days.

(ix) On 25.11.2013, "A Letter of Undertaking" was given by the debtor accepting the schedule given by the creditor on 29.10.2013 and also acknowledging the right of the creditor to sell the assets in case of default as per the above mentioned schedule.

(x)   The   creditor   wrote   to   the   debtor   on   08.01.2014 informing the debtor that due to the default in repayment, the creditor is proceeding with steps to recover the dues and accordingly rejected the debtor's request letter dated

30.12.2013 seeking further time to repay the outstanding dues..."

¶39That since an OTS (in CWP-7952-2021) is pending before the DRT, thereby till the decision on the said motion is made by the DRT concerned, thereupto the lending institution concerned rather was not   leveraged   to   move   an   application   under   Section   14   of   the 2024.04.19 17:56SARFAESI   Act,   for   therebys   the   District   Magistrate   concerned, CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -13-      2024:PHHC:052710-DB purveying assistance to the lending institution concerned, rather to assume physical possession of the secured assets concerned. Analysis of the submissions of the learned counsel for the parties.

¶40On   analyzing   the   above   made   submissions   addressed before this Court by the learned counsel for the petitioner, and, by the learned counsel for the respondents, this Court deems it fit, that the hereafter substantial question of law is required to be formulated, and, is also required to be answered.

¶41Whether the provisions encapsulated in Section 13 (3-A) of the SARFAESI Act, provisions whereof are extracted hereinafter, whereins there is a statutory duty cast upon the lending institution concerned to respond to the objections concerned, thus within 15 days from  the date of  their  receipt/preferment, thus  are  mandatory  or directory.

13. Enforcement of security interest.—(1) Notwithstanding anything contained in section 69 or section 69A of the Transfer of Property Act, 1882 (4 of 1882), any security interest created in favour of any secured creditor may be enforced, without the intervention of court or tribunal, by such creditor in accordance with the provisions of this Act.

(2) Where any borrower, who is under a liability to a secured creditor under a security agreement, makes any default in repayment of secured debt or any instalment thereof,   and   his   account   in   respect   of   such   debt   is classified by the secured creditor as non-performing asset, then, the secured creditor may require the borrower by notice in writing to discharge in full his liabilities to the secured creditor within sixty days from the date of notice failing which the secured creditor shall be entitled to exercise all or any of the rights under sub-section (4). [Provided that— CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -14-      2024:PHHC:052710-DB

(i) the requirement of classification of secured debt as non-performing asset under this   sub-section shall not apply to a borrower who has raised funds through issue of debt securities; and

(ii) in the event of default, the debenture trustee shall be entitled to enforce security interest in the same manner as provided under this section with such modifications as may be necessary and in accordance with the terms and conditions of security documents executed in favour of the debenture trustee.]

(3) The notice referred to in sub-section (2) shall give details of the amount payable by the borrower and the secured assets intended to be enforced by the secured creditor in the event of non-payment of secured debts by the borrower. [(3A) If, on receipt of the notice under sub-section (2), the borrower makes any representation or raises any objection,   the   secured   creditor   shall   consider   such representation or objection and if the secured creditor comes to the conclusion that such representation or objection   is   not   acceptable   or   tenable,   he   shall communicate [within fifteen days] of receipt of such representation   or   objection   the   reasons   for non-acceptance of the representation or objection to the borrower: Provided that the reasons so communicated or the likely action   of   the   secured   creditor   at   the   stage   of communication of reasons shall not confer any right upon the   borrower   to   prefer   an   application   to   the   Debts Recovery Tribunal under  section  17  or  the Court  of District Judge under section 17A.] Analysis of the contention (supra) of the learned counsel for the respondent-Company based on the verdict passed in case ITC Ltd.(supra) by the Hon'ble Apex Court.

¶42A reading of the above extracted paragraphs, though also discloses that irrespective of the above apposite declaration being made CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -15-      2024:PHHC:052710-DB by the Hon'ble Apex Court, that the apposite statutory provisions, thus are mandatory in nature, yet the Hon'ble Apex Court further concluded, that the writ remedy, thus for undoing the said breach rather is a discretionary remedy, and, that the writ Court becomes empowered to deny relief to the borrower, if the circumstances so warrant. Therefore, when in paragraph No. 30, it was concluded that despite the creditor not replying to the debtors representation and thereby breach being caused to the provisions of Section 13 (3-A) of the SARFAESI Act, but yet the attendant   circumstances   appertaining   to   the   said   case,   which   are embodied in paragraphs 30.1 to 30.10, also became borne in mind by the Hon'ble Apex Court, thus to conclude that the conduct of the debtor, did not warrant any interference in the case (supra), and the Hon'ble Apex Court made speakings thereins, that the debtor had been merely seeking time, and, did not intend to repay the loan as promised to be paid on several occasions.

¶43In the said case despite the fact that there was no reply by the lending institution concerned, to the debtor's representation thereby yet the Hon'ble Apex Court despite concluding that the apposite statutory provisions are mandatory in nature, but it proceeded to conclude that the relief claimed by the borrower for undoing the said breach is a discretionary remedy, and, for the reasons enclosed in paragraphs (supra), it ultimately declared that the said discretionary relief is not to be granted to the debtor. Therefore, if the Hon'ble Apex Court laid much emphasis on the debtors conduct and also declared that the relief claimed by the debtor for undoing  the breach thus is discretionary in nature. Resultantly the makings thereins of the above 2024.04.19 17:56pre-eminent parameter, by the Hon'ble Apex Court, thus therebys the CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -16-      2024:PHHC:052710-DB breach as caused to the mandatory provision (supra), rather ex facie became eclipsed or became inconsequential. As such, the effect of the conclusions made by the Hon'ble Apex Court, that the coinage 'shall' occurring in the apposite provision, thus has a mandatory overtone, rather is to be read in light of the further observation(s) (supra) as made thereins.

¶44Furthermore, when in the said case despite their being no reply to the debtors representation, reiteratedly the writ discretionary remedy became declined to the debtor, whereas, in the instant case(s), there has been a minimal delay rather in the lending institution(s) responding to the debtors representation(s), therebys the said minimal delay is not to be stricto sensu construed to be ipso facto making a blatant transgression to the mandatory statutory provision concerned.

¶45The reason being that, as stated in paragraphs (supra) occurring in the verdict (supra) made by the Hon'ble Apex Court, the construing of the coinage 'shall' occurring, in the statutory provision (supra), thus as mandatory in nature, rather has been spelt thereins to only entail a necessity upon the lending institution to furnish reasons. However,   since   in   the   verdict   (supra)   no   reply   to   the   debtors representation was made, thus yet reiteratedly the Hon'ble Apex Court declining the discretionary remedy to the borrower and resting the said refusal on the errant conduct of the borrower in the said case, whereas, in the instant case(s), there are evident well made reasons for rejecting the debtors representation(s).

¶46Moreover,   when   the   order(s)   rejecting   the   debtors representation(s)/objection(s)   are   well   informed   orders   and/or   not 2024.04.19 17:56cryptically   recorded,   therefore,   when   therebys   the   mandatoriness CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -17-      2024:PHHC:052710-DB assigned to the coinage 'shall' occurring thereins, has been in terms of the paragraph No.28 of the verdict (supra), thus complied with.

¶47Resultantly also therebys the delay beyond 15 days in the secured creditor, responding to  the debtors concerned, cannot be concluded to be either absolutely or in toto breaching the mandate as enclosed in Section 13(3-A) of the SARFAESI Act, especially when therebys no evident prejudice has accrued to the borrower.

¶48Be that as it may, additionally since alike the conduct of the borrower in case titled as ITC Ltd. Vs. Blue Coast Hotels Ltd. (supra), the conduct of the borrower(s) in the instant case(s), sparks an inference that they are employing dilatory tactics so as to evade the liquidation   of   borrowings   to   the   financial   institution   concerned. Resultantly when therebys they appear to be destroying the holistic purpose of the statutory provisions enclosed in the SARFAESI Act, thus to expeditiously beget bad debt remediation. Resultantly therebys this Court also does not deem it fit to accord the discretionary relief to the borrower's concerned.

¶49Furthermore, when in the said case the Hon'ble Apex Court did not consider the provisions of Section 17 of the SARFAESI Act whereunders a statutory remedy is purveyed to the borrower, in the event of breach being caused to the apposite mandatory statutory provision, to thus recourse the said statutory remedy.

¶50Moreover,   when   therebys   there   was   a   complete   dis-empowerment   in   the   District   Magistrate   concerned,   to   make   an adjudication upon the said objection, given the District Magistrate concerned being only an executory functionary, and, not being an 2024.04.19 17:56adjudicatory forum, whereas, the  adjudicatory forum for redressing the CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -18-      2024:PHHC:052710-DB grievance of the borrower anviled upon breach being caused to the statutory provisions concerned, was through a statutory appeal being raised under Section 17 of the SARFAESI Act, thus before the Appellate Authority concerned. Further analysis by this Court.

¶51For the reasons to be assigned hereinafter, this Court is of the view, that the lending institution concerned, is not under any mandatory statutory obligation, to respond to the relevant objections, rather within 15 days from the receipt of such representation or objection, unless therebys demonstrable grave prejudice is caused to the objector  and/or the said statutory mandatory obligation is restricted only to the objectors representation(s), being decided rather through a well informed non cryptic order, besides the breach, if any, caused to the said mandatory provision thus may be undone but only upon evidence surging forth, thus suggestive that there is no errant conduct on the part of the borrower in ensuring the maintenance of financial discipline.

¶52Consequently, the said provision in the above context is not mandatory in nature rather is directory in nature. In sequel, the omission to communicate the relevant decision to the objector, thus within 15 days from the receipt of such representation(s) or objections, does not cause any causality, to the application(s) moved by the petitioner-Bank, under Section 14 of the SARFAESI Act before the District Magistrate nor the District Magistrate was required to dismiss the said application(s), especially when he is only contemplated to be an   executing   functionary,   and,   is   not   empowered   to   make   any 2024.04.19 17:56adjudication on the said application(s). Predominantly when as in the CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -19-      2024:PHHC:052710-DB instant case(s), apart from the above argument, no ground became raised either before the District Magistrate concerned or before this Court, thus devolving upon the factum, that the apposite statutory ingredients carried in Section 14 of the SARFAESI Act, thus evidently became breached.

¶53Be that as it may, this Court also for the reasons assigned hereafter, concludes that since the remedy to challenge the rejection of the apposite objections by the lending institution, thus on the ground that it was not communicated within 15 days, but was communicated rather within 21 days (in CWP-11641-2020), and within 49 days (in CWP-7952-2021),  thus   from   the   date   of   receipt   of   the   said communications, is not through the said agitation being laid before the District Magistrate, but is through an appeal thereagainst becoming filed under Section 17 of the SARFAESI Act, thus before the Appellate Authority concerned.

¶54The   reason   for   making   the   said   conclusion   becomes banked upon. a) The judgment(s) relied upon by the learned counsel for the petitioner making clear and candid underlinings that the said provision is merely directory in nature and is not mandatory. Therefore, when the apposite decision(s) became conveyed to the objector(s) not within fifteen  days  from the receipt  of such  representation(s) or objections   but   were   communicated   thereafters'   to   the objector(s)/borrower(s),     besides   when   there   is   no   demonstrable evidence   that   therebys   prejudice   has   ensued   to   the objector(s)/borrower(s).   Resultantly   therebys   the   apposite 2024.04.19 17:56communication(s) if were not made rather by the Bank within fifteen CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -20-      2024:PHHC:052710-DB days from the receipt of such representation(s) or objections. Therefore, the   communication   of   the   apposite   decisions   to   the   objector respectively within 21 days (in CWP-11641-2020) and within 49 days ( in CWP-7952-2021), does not at all render vitiated, the institution of an application cast under Section 14 of the   SARFAESI Act, by the lending institution before the District Magistrate concerned. b) Secondarily, if this Court concludes that the said provisions are contextually directory in nature. Consequently, when it has been declared in judgments (supra) that the statutory mechanism created under Section 14 of the  SARFAESI Act, thus empowering the District Magistrate concerned, to purvey the asked for assistance(s) to the lending institution concerned, to assume physical possession of the secured assets, rather is only an executory mechanism for expeditiously remedying   a   bad   debt.   Resultantly   the   said   limited   jurisdiction conferred upon the District Magistrate concerned, was not required to be enlarged or expanded, into an appellate adjudicatory mechanism, as became untenably done by the District Magistrate concerned, through his rejecting the said application, after concluding that there is want of adherence to the statutory mandate enclosed in provision (supra), especially when even the said decision is completely outside the domain of the expostulations of law (supra), as made in the verdicts (supra). c) Thirdly, since the statutory mechanism whereby the objector could redress his grievances relating to the relevant breach in the manner (supra) becoming caused to the statutory provision (supra), is through its/his availing the remedy constituted under Section 17 of 2024.04.19 17:56the  SARFAESI Act. Therefore, the District Magistrate concerned was CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -21-      2024:PHHC:052710-DB also thereby not   required to be making any adjudication on the objection (supra) raised before him against the providing of assistance to the lending institution concerned to assume physical possession of the secured assets. Contrarily, he was required to be purveying the said asked for assistance but irrespective of the objections raised by the debtor, anviled rather on the mis-founded premise (supra). d) Moreover, he was   also  required  to  relegate  the objector(s) to the statutory remedy contemplated in Section 17 of the SARFAESI Act, for therebys the objector(s) propagating a premise, that there is a purported breach caused to the mandate enclosed in Section 13 (3-A) of the SARFAESI Act, thus on the ground that there is any purported non adherence to the mandate enclosed thereins, relating to the apposite communication(s) being respectively made rather within 21 days (CWP-11641-2020) or within 49 days (in CWP-7952-2021), and the said not being made within the statutory prescribed period of 15 days.

¶55Though the learned counsel for the objector/respondent (in CWP-7952-2021) has forcefully contended before this Court, that since the objector has thus raised before the DRT a plea, whereby it intends to challenge the orders made by the financial institution concerned, thus rejecting the apposite OTS proposal emanating  from the creditor concerned. Therefore, though therebys it is further contended that till a decision on the said motion is made, thereupto the lending institution was not required to be moving an application under Section 14 of the SARFAESI Act before the Magistrate, rather also is a flimsy raised argument and is required to be rejected. 2024.04.19 17:5656. The reason for rejecting the said arguments, is founded on CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -22-      2024:PHHC:052710-DB the premise, that the mere floating of an OTS proposal, by the creditor concerned, unless it is complied with under orders made by the DRT, or the entire sums of monies as offered thereunders to the borrowers concerned rather are liquidated, to the financial institution concerned. Resulantly when therebys the borrower may claim the employment vis-a-vis it/her/him, thus the principle of promissory estoppel or legitimate expectation. However, when evidently the entire sums embodied in the apposite offer made by the lending institution to the borrower, rather remains uncomplied with, thereupon, when neither the principle of legitimate   expectation   nor   the   equitable   doctrine   of   promissory estoppel, thus is workable vis-a-vis the borrower concerned.

¶57Resultantly   therebys   even   if   assumingly   there   is   a subjudice challenge to the order made by the financial institution concerned, thus rejecting the OTS proposal of the borrower, or if the said  challenge is intended to be made, rather the said factum, does not either preclude nor pre-empts the petitioner-Bank to recourse the mandate of Section 14 of the  SARFAESI Act.

¶58Before parting, this Court has consistently noticed that the District Magistrates concerned are repeatedly breaching the mandate of law as enclosed in the instant verdict. Therefore, the Registry of this Court, under intimation to this Court is directed to purvey a copy of this verdict to all the District Magistrates, exercising jurisdiction as such under Section 14 of the SARFAESI Act, so that compliance to the verdict of even date is meted by all the District Magistrate concerned. FINAL ORDER OF THIS COURT.

¶59In aftermath, this Court finding merit in both the writ 2024.04.19 17:56petition(s), thus they are with the observation(s) aforesaid, hence CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -23-      2024:PHHC:052710-DB allowed, and, the impugned orders are quashed and set aside.

¶60The District Magistrate concerned is directed to forthwith make   an   order   for   therebys   assistance(s)   being   purveyed   to   the petitioner-Bank to assume physical possession over the secured assets concerned.

¶61Since the main case(s) itself have been decided, thus, all the pending application(s), if any, also stand(s) disposed of.

(SURESHWAR THAKUR) JUDGE (LALIT BATRA)

18.04.2024 JUDGE kavneet singh

CWP-11641-2020 & CWP-7952-2021 -1- 2024:PHHC:052710-DB IN THE HIGH COURT OF PUNJAB & HARYANA AT CHANDIGARH. Reserved on: 21.03.2024 Pronounced on: 18.04.2024 1. CWP-11641-2020 STATE BANK OF INDIA .....Petitioner Versus DISTRICT MAGISTRATE, LUDHIANA AND ORS. ....Respondents 2. CWP-7952-2021 STATE BANK OF INDIA .....Petitioner Versus DISTRICT MAGISTRATE, LUDHIANA AND ORS. ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE SURESHWAR THAKUR HON'BLE MR. JUSTICE LALIT BATRA Argued by: Ms. Madhu Dalal, Advocate for the petitioner(s) – Bank. Mr. Maninder Singh, Sr. DAG, Punjab. Mr. Harsh Chopra, Advocate for the private respondents (in both the cases). ****