M/S Autonation Pvt. Ltd v. South Indian Bankltd. and Ors

LISA GILL, J.

1.    Prayer  in  this  writ  petition  is  for  setting  aside  notice  dated

11.05.2022  (Annexure  P18)  and  quashing  proceedings  under  Section  14  of Securitization  and  Reconstruction  of  Financial  Assets  and  Enforcement  of Security Interest Act, 2002 (for short – 'SARFAESI Act').

2.    Learned counsel for petitioner submitted that petitioner – Company, which is in business of sale of machinery of small industrial cranes is registered as  MSME  under  the  Micro,  Small  and  Medium  Enterprises  Development  Act, 2006. Financial facility to the extent of Rs. 2 crores (Cash Credit limit) was availed  of  by  petitioner  from  respondent  –  Bank  in  April  2016.  Thereafter, housing loan was also taken by Directors of petitioner – company to the tune of Rs.17.71  lakhs  on  29.01.2018.  Cash  Credit  facility  was  renewed  lastly  on

04.07.2018. Property, as detailed in para 7 of writ petition, was mortgaged to secure both the loans. It was submitted that due to medical problem of a family RITU SHARMA

member of the Director of petitioner, certain irregularities crept in Cash Credit facility.  Subsequently,  due  to  outbreak  of  pandemic  COVID-19,  there  was greater financial indiscipline on the part of petitioner leading to declaration of accounts as Non Performing Asset (NPA) on 30.04.2021. Housing loan account of petitioner was declared NPA on 06.05.2021. Notice under Section 13(2) of SARFAESI Act was issued on 18.05.2021 and 10.06.2021 in respect to housing loan and Cash Credit facility respectively for recoveries of Rs.18,59,662.58 and Rs.2,17,04,202.87  as  on  08.05.2021  and  09.06.2021,  respectively.  Petitioner submitted objections, which were rejected by respondent – bank, statedly in an illegal fashion vide communication dated 28.07.2021 and 23.08.2021 (Annexure P10  and  P11)  respectively.  Petitioner,  however,  approached  the  bank  with proposal for One Time Settlement (OTS) and for dropping of proceedings under SARFAESI Act.

3.    OTS was approved  in favour of the petitioner vide sanction letter dated  08.10.2021  (Annexure  P13)  for  a  sum  of  Rs.2.25  crores  against  total outstanding  of  Rs.2,35,63,865.45  as  per  both  notices.  Amount  was  to  be deposited on or before 31.10.2021 thereby affording only a period of 23 days to the petitioner.  Petitioner deposited sum  of  Rs.3,15,483.73 on 08.10.2021  and Rs.16,64,229.45  pursuant to sanction of OTS. Amount was not deposited in any specific account as OTS scheme was a consolidated one. However, respondent – bank without any intimation to petitioner deposited this entire amount in housing loan account and account was declared to be clear on 08.10.2021. Petitioner had intended to deposit entire OTS amount by selling property mortgaged with bank but on 03.03.2021 notification under Section 7A of Haryana Development and Regulation of Urban Areas Act, 1975 by State of Haryana, Town and Country Planning Department, was issued with area in question being included therein.

Therefore,  said  property  could  not  be  disposed  of  without  No  Objection Certificate  from  the  Director  of  Town  and  Country  Planning,  due  to  which buyers at hand, backed out. Request for extension of time was made by petitioner while depositing certain more amounts in loan account as detailed in para 16 of writ  petition.  It  was  submitted  that  possession  notice  dated  11.05.2022  was illegal issued in an arbitrary manner. Complete violation of applicable provisions of  law  in  proceedings  undertaken  under  SARFAESI  Act  is  alleged  by  the petitioner. It is submitted that once consolidated OTS scheme was sanctioned, both accounts should have  been clubbed together and amount be deposited  qua both and, in any case, if housing loan account was settled, documents of secured assets should have been returned. As substantial payment has been deposited by petitioner  in  terms  of  OTS  sanctioned  in  its  favour,  period  for  deposit  of complete amount should have been extended by respondent – bank, especially keeping in view the effect of notification dated 03.03.2021 issued by Department of Town and Country Planning.

4.    Learned counsel for petitioner also submitted that petitioner being MSME,  it  was  incumbent  upon  respondent  –  Bank  to  have  referred  its  case before  Designated  Committee  prior  to declaration of its  account  NPA.  Thus, once declaration of account to be NPA is illegal, further proceedings should be quashed. It was submitted by learned counsel for petitioner that fresh proposal for OTS had also been submitted alongwith upfront amount of Rs.20 lakhs but same has not been decided by respondent – Bank. It was, thus, prayed that this petition be allowed.

5.    Learned counsel for respondent - bank while raising objection qua entertainability  of  writ  petition  itself  vehemently  argued  that  proceedings undertaken against petitioner under SARFAESI Act are in complete consonance

with applicable provisions. It was contended that OTS was sanctioned qua both the accounts for a sum of Rs.2,25,00,000/- to be paid on or before 31.10.2021, however, only a sum of Rs.65 lakhs was remitted as on 27.01.2022. Bank while taking a lenient view extended OTS till 15.03.2022, as per communication dated

25.02.2022 (Annexure R1). While referring to written statement filed on behalf of respondents No. 1 and 2, learned counsel submits that no payment was made by petitioner after 27.01.2022 despite extension being granted till 15.03.2022, therefore, argument that hardly any time was afforded to make the deposit is incorrect.  It is denied that OTS dated 03.08.2021 was sanctioned on the basis of contingent  sale of secured asset. It was further submitted that Section 7A of Haryana Development and Regulation of Urban Areas Act, 1975 is applicable to vacant  land  and  assets  secured  whereas  petitioner's  land  is  not  covered thereunder. Moreover, petitioner at no point approached respondent – bank with any buyer for tripartite sale. Be that as it may, it was contended that said grounds are, in any case, not sufficient for stalling proceedings under SARFAESI Act. Last One Time Settlement offer of Rs.1.49 crores submitted by petitioner on

12.02.2024, was declined on the same date  itself taking into consideration that balance outstanding as on 11.02.2024 was Rs.270.13 lakhs and value of secured asset was higher than OTS amount offered by petitioner. Said rejection letter was duly received by petitioner on 12.02.2024 itself. Photocopy of rejection letter furnished in Court with copy thereof to learned counsel for petitioner was taken on record subject to just exceptions. In view of above, dismissal of writ petition was sought.

6.    We heard learned counsel for parties at length and have perused the file. However, we do not find any ground whatsoever to interfere in this writ petition in exercise of jurisdiction under Article 226 of Constitution of India.

This  is  so  for  the  reason  that  SARFAESI  Act  is  a  complete  code  in  itself providing for specific remedies for any grievances which may arise in respect to proceedings taken thereunder. Reference in this regard can be made to judgments of Hon'ble the Supreme Court in Union Bank of India v. Satyawati Tandon and others, 2010(8) SCC 110; Varimadugu Obi Reddy v. B. Sreenivasulu and others, 2023(1) R.C.R.(Civil) 34,M/s South Indian bank Ltd. and others v. Naveen Mathew Philip and another, 2023(2) RCR (Civil) 771.  Hon'ble the Supreme Court in the case of M/s South Indian Bank (supra) held as under:- "13. ...... We may, however, reiterate the settled position of law on the  interference  of  the  High  Court  invoking  Article  226  of  the Constitution of India in commercial matters, where an effective and efficacious alternative forum has been constituted through a statute. xxx      xxx      xxx

14.  A writ of certiorari is to be issued over a decision when the Court finds that the process does not conform to the law or statute. In other words, courts are not expected to substitute themselves with the decision-making authority while finding fault with the process along with the reasons assigned. Such a writ is not expected to be issued to remedy all violations. xxx     xxx    xxx    xxx

15.  The object and reasons behind the Act 54 of 2002 are very clear  as  observed  by  this  Court  in  Mardia  Chemicals  Ltd.  v. Union of India, (2004) 4 SCC 311. While it facilitates a faster and smoother mode of recovery sans any interference from the Court, it does provide a fair mechanism in the form of the Tribunal being manned by a legally trained mind. The Tribunal is clothed with a wide range or powers to set aside an illegal order and thereafter, grant consequential reliefs, including re-possession and payment of compensation and costs. Section 17(1) of the SARFAESI Act gives an expansive meaning to the expression "any person", who could approach the Tribunal. xxx        xxx    xxx

18. While doing so, we are conscious of the fact that the powers conferred under Article 226 of the Constitution of India are rather wide  but  are  required  to  be  exercised  only  in  extraordinary circumstances in matters pertaining to proceedings and adjudicatory scheme qua a statute, more so in commercial matters involving a lender  and  a  borrower,  when  the  legislature  has  provided  for  a specific mechanism for appropriate redressal."

7.    Learned  counsel  for  petitioner  is  unable  to  point  out  any extraordinary and exceptional circumstance which calls for interference by this

Court.  All  pleas,  as  raised  before  us,  are  very  well  within  the  realm  of consideration by learned Tribunal.

8.    In respect to argument raised qua illegal rejection of petitioner's request for OTS, we again do not find any ground for interference. It is a settled position that borrower or guarantor does not have a vested right for OTS.  It has been held by Hon'ble the Supreme Court in judgment of The Bijnor Urban Cooperative  Bank  Limited,  Bijnor  and  others  vs.  Meenal  Aggarwal  and others, 2022 AIR (SC) 56 as under:- "9. Even otherwise, as observed hereinabove, no borrower can, as a matter of right, pray for grant of benefit of One Time Settlement Scheme.  In  a  given  case,  it  may  happen  that  a  person  would borrow a huge amount, for example Rs.100 crores. After availing the  loan,  he  may  deliberately  not  pay  any  amount  towards installments, though able to make the payment. He would wait for the OTS Scheme and then pray for grant of benefit under the OTS Scheme under which, always a lesser amount than the amount due and payable under the loan account will have to be paid. This, despite there being all possibility for recovery of the entire loan amount which can be realised by selling the mortgaged/secured properties. If it is held that the borrower can still, as a matter of right,  pray  for  benefit  under  the  OTS  Scheme,  in  that  case,  it would be giving a premium to a dishonest borrower, who, despite the fact that he is able to make the payment and the fact that the Bank is able to recover the entire loan amount even by selling the mortgaged/secured  properties,  either  from  the  borrower  and/or guarantor. This is because under the OTS Scheme a debtor has to pay  a  lesser  amount  than  the  actual  amount  due  and  payable under the loan account. Such cannot be the intention of the Bank while offering OTS Scheme and that cannot be purpose of the Scheme  which  may  encourage  such  a  dishonesty. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

11. The sum and substance of the aforesaid discussion would be that no writ of mandamus can be issued by the High Court in exercise of powers under Article 226 of the Constitution of India, directing  a  financial  institution/Bank  to  positively  grant  the benefit of OTS to a borrower. The grant of benefit under the OTS is always subject to the eligibility criteria mentioned under the

OTS Scheme and the guidelines issued from time to time. If the Bank/financial institution is of the opinion that the loanee has the capacity  to  make  the  payment  and/or  that  the  Bank/financial institution  is  able  to  recover  the  entire  loan  amount  even  by auctioning the mortgaged property/secured property, either from the  loanee  and/or  guarantor,  the  Bank  would  be  justified  in refusing to grant the benefit under the OTS Scheme. Ultimately, such a decision should be left to the commercial wisdom of the Bank whose amount is involved and it is always to be presumed that the financial institution/Bank shall take a prudent decision whether to grant the benefit or not under the OTS Scheme, having regard to the public interest involved and having regard to the factors which are narrated hereinabove."

9.    In the case of State Bank of India Vs. Arvindra Electronics Pvt. Ltd., 2023(1) SCC 540, Hon'ble the Supreme Court has categorically held that guarantor/borrower is not entitled to seek extension of period of OTS as a matter of  right.  In  the  present  case,  extension  of  OTS  had  been  granted  once  by respondent – bank and petitioner's subsequent offer for a sum of Rs. 149 lakhs qua outstanding amount of Rs. 225 lakhs has been rejected. It is undeniable that a positive direction for extension of period of OTS or for a fresh OTS is not to be issued, though it is always open to parties to arrive at any mutually acceptable settlement at any point of time.

10.    Another argument raised by learned counsel for petitioner was that petitioner  was  MSME,  therefore,  its  case  should  have  been  placed  before Designated Committee before declaration of its account as NPA. This aspect is squarely covered against petitioner in terms of order dated 18.12.2023 in CWP-21657-2022  (M/s  Technico  Strips  and  Tubes  Pvt.  Ltd.  and  another  vs. Deutsche Bank AG and another) and connected writ petitions.

11.      Keeping  in  view  the  facts  and  circumstances  as  above,  this  writ petition  is  dismissed  with  liberty  to  petitioner  to  avail  statutory  remedy(ies) available to it in accordance with law. However, keeping in view the fact that

interim order in favour of petitioner was granted on 02.12.2022 to the extent that there would be stay of dispossession of petitioner from secured asset, same shall continue for fifteen (15) working days to enable petitioner to avail remedy as may be available to it. Question of continuance or otherwise of interim order in petitioner's favour shall necessarily be within the realm of consideration by the appropriate Forum which will be considered in accordance with law, without being influenced by any order, which may have been passed in this writ petition.

12.    It  is  clarified  that  interim  protection  afforded  to  petitioner  shall automatically  stand  vacated  in  the  absence  of  any  order  by  the  appropriate authority.

13.    Pending application(s), if any, stand(s) disposed of.

(LISA GILL) JUDGE

(AMARJOT BHATTI) April   29, 2024               JUDGE rts

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Date of Decision: April 29, 2024 M/S AUTONATION PVT. LTD. ..... Petitioner Versus SOUTH INDIAN BANK LTD. AND OTHERS ..... Respondents CORAM:- HON'BLE MRS. JUSTICE LISA GILL HON'BLE MS. JUSTICE AMARJOT BHATTI Present: Mr. Rajiv Kataria, Advocate for the petitioner. Mr. C.S. Pasricha, Advocate for the respondents. ****