Lal Singh v. Sukhbir Singh

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) The  appellants-defendants  are  in  second  appeal  against  the judgment and decree dated 05.03.1992 passed by the then Addl. District Judge-II, Rohtak, whereby he had allowed the appeal filed by the respondent-plaintiff against the judgment and decree dated 09.04.1991 passed by then Sub-Judge First Class, Jhajjar dismissing the suit. Briefly  summarized,  the  facts  of  the  present  case  are  that  the respondent-plaintiff  had  filed  a  suit  for  possession  by  way  of  pre-emption averring that Karan Singh son of Tek Chand and Rajbir son of Karan Singh were owners in possession of the suit land comprised in Khewat No.23, Khata No.28, Rect. No.16 Killa numbers 20 and 21 total measuring 16 kanals situated within the revenue estate of village Talav and that the same was sold away to the appellant-defendant for a consideration of Rs.1,40,000/- vide registered sale deed dated 01.09.1988. The suit for possession by way of pre-emption was RSA-654-1992 (O&M)  -2-  2024:PHHC:062407 accordingly filed by respondent-plaintiff claiming that being a co-sharer in the Khewat of the suit land, he has superior right of pre-emption. On  notice,  the  appellant-defendant  No.3  did  not  appear  despite service  and  was  ordered  to  be  proceeded  against  ex  parte  vide  order  dated

07.02.1990. A joint written statement was, however, filed by the appellants-defendants No.1, 2 and 4 controverting the averments contained in the plaint and pleading that the respondent-plaintiff was not a co-sharer in the suit land and  had  no  preferential  right  to  pre-empt  the  sale  in  question.  Preliminary objections with regard to the locus standi, maintainability, limitation as well as jurisdiction were also taken. After filing of the replication, the following issues were framed:

(i)k Whether the plaintiff has superior right of pre-emption as alleged? OPP

(ii)k Whether the sale consideration was fixed in good faith and was actually paid? OPD

(iii)k If issue No.1 is not proved then what was the market value of the suit land at the time of sale? OP Parties.

(iv)k Whether the plaintiff has no locus standi to file the present suit? OPD

(v)k Whether the suit is not maintainable in the present form? OPD

(vi)k Whether the civil Court has no jurisdiction to try the suit? OPD th(vii)k Whether 1/5  pre-emption security has not been deposited? OPD

(viii)k Whether the defendants are entitled to special costs? OPD.

(ix)k Relief. Parties led their respective evidence and on consideration thereof, the  Sub-Judge  Ist  Class,  placed  reliance  on  the  judgment  in  the  matter  of Lachhman  Singh  Vs.  Pritam  Chand  reported  as  AIR  1970  P&H  304  and Mahesh Pal Versus Desh Raj Singh reported as AIR 1983 P&H 435 wherein it RSA-654-1992 (O&M)  -3-  2024:PHHC:062407 thwas held that in a case where a co-sharer sells his 1/4  share out of a defined part of the joint land of the co-sharer, but not out of the whole of their joint land holding, the sale is not of a share out of the joint land within Section 15 (1)(b) of the Punjab Pre-emption Act, 1913 and that the respondent-plaintiff thus was not  a  co-sharer  in  the  joint  land.  He  was  thus  held  to  be  not  having  any preferential  right  to  seek  the  pre-emption  of  the  suit  land.  The  suit  of  the respondent-plaintiff was accordingly dismissed. Aggrieved thereof, Civil Appeal No.50 of 24.04.1991 was filed by the respondent-plaintiff. On consideration of the respective submissions advanced by the parties, the Addl. District Judge-II, Rohtak reversed the judgment and decree dated 09.04.1991 passed by the Sub-Judge Ist Class, Jhajjar after noticing that the  respondent-plaintiff  had  purchased  land  of  killa  No.16  and  24  of  Rect. No.15  measuring  15  kanals  12  marla  vide  registered  Sale  deed  dated

30.08.1988 (Ex.P1) and that the Full Bench Judgment of this Court in the case of Bhartu Vs. Ram Sarup reported as 1981 PLJ 204,  wherein the Full Bench of this Court had ruled in favour of the respondent-plaintiff to the effect that the respondent-plaintiff would be a co-sharer in the joint land. He thus was held to have  a  preferential  right  to  seek  pre-emption  of  the  land.  The  suit  of  the respondent-plaintiff  was  accordingly  decreed  for  possession  by  way  of  pre-emption  subject  to  payment  of    Rs.1,58,000/-  (Rs.1,40,000/-  as  sale consideration  and  Rs.18,000/-  being  the  amount  spent  by  the  appellants-defendants to purchase the stamps papers and registration of sale deed) less the th1/5   pre-emption  money  deposited  by  the  respondent-plaintiff.  Hence,  the present appeal. RSA-654-1992 (O&M)  -4-  2024:PHHC:062407 Learned counsel appearing on behalf of the appellants-defendants has vehemently argued that the Addl. District Judge-II, Rohtak has wrongly reversed the well reasoned and speaking judgment and decree dated 09.04.1991 passed  by the then Sub Judge Ist Class, Jhajjar. It is further argued that the respondent-plaintiff having purchased specific number out of the khewat, he cannot claim himself to be a joint owner in the remaining land. Hence, there was  no  preferential  right  vested  in  the  respondent-plaintiff  and  that  Addl. District Judge-II, Rohtak fell in an error in giving a preferential right in favour of the respondent-plaintiff. Responding  to  the  above,  counsel  for  the  respondent-plaintiff contends that the argument raised by the counsel for the appellants-defendants is no more tenable since their claim is based on the judgment in the matter of Lachman  Singh  (surpa)    which  such  judgment  alongwith  the  judgment  of Bhartu  Versus  Ram  Sarup  (supra)  was  under  consideration  before  Five Judges' Full Bench of this Court in the matter of Ram Chander Versus Bhim Singh and others reported as 2008(3) RCR (Civil) 685. It had been specifically held by the Full Bench of this Court that where a co-owner sells land from joint khewat by reference to any specific rectangle and khasra numbers, the vendee becomes  a  co-sharer  in  the  entire  khewat  and  the  fact  that  the  sale  deed evidenced purchase of specific killa numbers from a specific rectangle number would not disentitled him to pre-empt the sale. The relevant part of the said judgment reads thus: "14.  Any  answer  to  this  difference  in  opinion,  namely,  as  to which of the views is the correct enunciation of the law, would necessarily  lie  in  the  nature  of  joint  property,  the  rights  and RSA-654-1992 (O&M)  -5-  2024:PHHC:062407 liabilities  of  joint  owners,  and  the  legal  nature  and  value  of revenue entries.

15.   Property held in common, by two or more persons, whatever be its nature or origin, is said to be joint property and the owners thereof  joint  owners.  Joint  property,  envisages  a  community  of interest (ownership) and a commonality of possession vested in the entire body of owners called co-sharers/joint owners. This body of owners  is  joint,  both  in  possession  and  in  ownership  of  the property and every co-sharer shall be owner in possession of every inch of the joint estate. Inherent in his status as a co-sharer/joint owner and flowing from his status as a joint owner or a co-sharer of the joint property is the right to assert ownership with respect to every part and parcel of the joint property. The status as a co-sharer  would  be  preceded  by  a  tangible  act  of  conferring proprietary  status,  whether  by  way  of  membership  of  a  co-parcenary or by devolution of interest, pursuant to inheritance or by assignment of property by sale etc. A co-sharer asserts joint title and possession even, where other co-sharers/joint owners are in separate possession of different parcels of land and as a natural consequence, a co-sharer in possession of a specific area of joint property possesses the property for and on behalf of all other co-sharers/joint owners. Co-sharers may and often do for the purpose of better management of the joint estate hold separate possession of parcels of joint land. This separation of possession, without a corresponding intent, to severe the joint status of the community of joint owners does not confer a right upon a co-sharer in separate possession  to  assert  his  separate  ownership.  A  joint  owner, therefore, would be owner of a specified share in the entire joint property but would not be entitled to claim separate ownership of any specified and particular portion of the joint property till such time, as the property remains joint RSA-654-1992 (O&M)  -6-  2024:PHHC:062407

16.   A joint owner/co-owner, just as an individual owner, has an inherent right to alienate the joint property, limited to the extent and the nature of his share holding. Upon transfer of his share or a part thereof, a co-sharer transfers only such rights as vest in him as a joint owner, namely, his specified share or a part thereof in the community of joint owners with commonality of possession. A vendee from such a joint owner or a co-sharer would, therefore, receive  the  property  so  transferred,  with  all  the  rights  and liabilities that vested in his vendor, namely, a right to assert a community  of  interest  (ownership)  and  a  commonality  of possession in the entire joint estate and along with the entire body of joint/co-owners. Our above conclusion draws sustenance from Section  44  of  the  Transfer  of  Property  Act  and  a  reproduction thereof would place our conclusions in perspective, as under: "44.   Transfer by one co-owner. Where one or two or more co-owners of immovable property legally competent in that behalf transfers his share of such property or any interest therein, the transferee acquires as to such share or interest, and so far as is necessary to give, effect to the transfer, the transferor's right  to joint  possession  or other  common  or part enjoyment of the property, and to enforce a partition of the  same,  but  subject  to  the  conditions  and  liabilities affecting at the date of the transfer, the share or interest so transferred."

17.   In order to lend weight to our conclusions, we draw upon the observations of a Division Bench judgment of this Court, relied upon and referred to in both the Full Bench Judgments, that we are called upon to interpret. While considering the nature of joint property  and  the  inter  se  rights  and  liabilities  of  co-sharers,  a Division Bench in Sant Ram Nagina Ram v. Daya Ram Nagina Ram, AIR 1961 Punjab 528 set out in detail the inter-se rights and liabilities of co-sharers in the following terms:- RSA-654-1992 (O&M)  -7-  2024:PHHC:062407 "(1)   A co-owner has an interest in the whole property and also in every parcel of it.

(2)   Possession of joint property by one co-owner is in the eye of law, possession of all even if all but one are actually out of possession.

(3)   A mere occupation of a larger portion or even of an entire joint property does not necessarily amount to ouster as the possession of one is deemed to be on behalf of all.

(4)   The above rule admits of an exception when there is ouster  of  a  co-owner  by  another.  But  in  order  to negative the presumption of joint possession on behalf of all, on the ground of ouster, the possession of a co-owner must not only be exclusive but also hostile to the  knowledge  of  the  other  as,  when  a  co-  owner openly  asserts  his  own  title  and  denies  that  of  the other.

(5)   Passage of time does not extinguish the right of the co-owner who has been out of possession of the joint property  except  in  the  event  of  ouster  or abandonment.

(6)   Every co-owner has a right to use the joint property in a husband like manner not inconsistent with similar rights of other co-owners.

(7)   Where a co-owner is in possession of separate parcels under  an  arrangement  consented  by  the  other  co-owners,  it  is  not  open  to  any  body  to  disturb  the arrangement without the consent of others except by filing a suit for partition."

18.   It is, therefore, apparent that a co-owner has an interest in the entire property and also in every parcel of the joint land. When RSA-654-1992 (O&M)  -8-  2024:PHHC:062407 a  co-sharer  alienates  his  share  or  a  part  thereof  in  the  joint holding what he brings forth for sale is what he owns i.e. joint undivided interest in the joint property. A sale, therefore, of land from  a  specific  khasra/killa  number,  forming  part  of  a  specific rectangle number, but being a part of a joint khewat, would, in view of the nature of the rights conferred upon a co-sharer, be deemed to be the sale of a share from the joint khewat and such a vendee would be deemed to be a co-owner/co-sharer in the entire joint khewat, irrespective of the artificial divisions of the joint land into different rectangles, khasra and killa numbers.

19.   Another attribute of joint property is that where a co-owner in  possession  of  a  specific  portion  of  the  joint  holding  and recorded as such in the revenue record. transfers any right, title or interest,  from  the  portion  in  his  specific  possession,  his  vender would be entitled to protect the portion so transferred, without, however,  asserting  exclusive  ownership  to  the  portion  so transferred and possessed, till such time as the joint estate is not partitioned.

20.   In order to place our above conclusion in perspective, we deem it appropriate to reproduce a paragraph from the judgment in Bhartu v. Ram Sarup's case (supra) that succinctly explains our opinion, as under "6.  Take another example where 'A' and 'B' jointly own a khewat in equal shares measuring 200 bighas. 'B' is in  separate  possession  of  100  bighas  of  land comprised of specific khasra numbers and transfers it to 'C'. This is not disputed that in spite of this sale, 'A' continues to be a co-sharer in the land transferred by B. If that is so how can it be disputed that 'C would necessarily  be  a  co-sharer  in  the  remaining  100 bighas  of  land  in  possession  of  'A'  as  otherwise  it would mean that A is exclusively owner of 100 bighas RSA-654-1992 (O&M)  -9-  2024:PHHC:062407 of land in his possession and also a co-sharer with C in the remaining 100 bighas which obviously is not possible.  The  matter  can  further  be  illustrated  by another example. 'A' and 'B' are co-sharers in the joint  khewat,  say  of  100  bighas  of  land  in  equal shares.  'B'  who  is  in  exclusive  possession  of  land measuring  40  bighas  of  land  comprised  of  khasra Nos.1, 2, 3 and 4 transfers two khasra numbers, that is,  1  and  2,  measuring  20  bighas  to  specifically stating in the deed that he is in possession of these khasra numbers as a co-sharer and is transferring his interest as such. Can it be said on these facts that 'C' has purchased anything except a co-sharer's interest in khasra Nos.1 and 2 in spite of the fact that the sale is of specific numbers and of the specified area. The answer obviously would be in the negative and if so then the sale is obviously of a share by the co-sharer out of the joint land and nothing else."

21.   As a result of the above discussion, we express our complete agreement with the opinion, recorded in the Full Bench in Bhartu v.  Ram  Sarup's  case  (supra)  and  are  sanguine  in  our understanding  of  the  law  so  as  to  hold  that  the  Full  Bench judgment in Lachhman Singh's case (supra) does not lay down the correct  position  in  law,  as  while  considering  the  rights  of  a vendor/co-sharer,  flowing  from  his  status  as  a  co-  sharer/joint owner,  the  Full  Bench  in  Lachhman  Singh's  case  (supra) disregarded  the  nature  of  joint  property  and  the  status  of  joint owners, and placed undue significance upon artificial divisions of land,  made  by  revenue  authorities  intended  to  identify  land, namely rectangle numbers, killa/khasra numbers etc.

22.   Revenue entries reflect the rights of the parties as opposed to conferring rights and raise rebuttable presumptions as to their RSA-654-1992 (O&M)  -10-  2024:PHHC:062407 correctness. They reflect an existing state of affairs, namely, an existing title or a state of possession. Entries in revenue records neither confer nor deprive a person of his title, whether joint or separate.  Rectangle  numbers  and  Killa  numbers  are  revenue measures,  used  by  revenue  authorities  to  identify  and  describe fields that constitute the ownership of a land owner A holding may be  divided  into  different  Khewats,  Khataunis,  rectangles  and killas/khasras  all  bearing  different  numbers.  Where  parties  are joint owners or co- sharers, the land would comprise of a Khewat or  khewats,  different  khataunis,  rectangles  and/or  khasra/killa numbers. Thus, where a group of land owners holds land in joint ownership and are reflected as owners in common of the khewat, commonly  known  as  the  joint  khewat,  they  would  continue  to remain  owners  in  possession  of  the  land,  though  described  as being situated in different khataunis, rectangles and khasra/killa numbers. Division of land into different rectangles, khasra or killa numbers does not alter the nature of property held in common or the  rights  of  co-sharers  flowing  therefrom.  The  Full  Bench  in Lachhman Singh's  case  (supra),  disregarded  the nature  of  joint property and by placing undue reliance upon artificial divisions of land meant to identify land, erred while holding that a vendee, who purchases  land  from  a  joint  khewat  by  reference  to  specific rectangles and khasra numbers, does not become a co-sharer in the entire joint khewat.

23.   Consequently, and in view of what has been stated herein above, we hold that the opinion recorded in Bhartu v. Ram Sarup's case (supra) is the correct enunciation of law with respect to rights conferred  upon  a  vendee,  who  purchases  land  out  of  a  joint khewat,  and  the  opinion  recorded  in  Lachhman  Singh's  case (supra)  does  not  lay  down  the  correct  position  of  law  and  is, therefore, over-ruled. The reference is accordingly answered in the aforementioned terms."k k RSA-654-1992 (O&M)  -11-  2024:PHHC:062407 He further submits that the aforesaid judgment has been followed in numerous successive petitions by this Court including the matter of Ram Avtar Singh Vs. Jai Pal Singh reported as 2024(2) RCR (Civil) 124. Counsel  for  the  appellants-defendants  is  not  in  a  position  to controvert the ratio laid down by the Full Bench of this Court in the matter of Ram Chander Vs. Bhim Singh (supra). Having heard the learned counsel for the parties and having gone through the judgments relied upon by the learned counsel for the respondent-plaintiff, I am of the opinion that the judgment passed by the Addl. District Judge-II, Rohtak reversing the judgment and decree dated 09.04.1991 passed by the then Sub Judge Ist Class, Jhajjar is well reasoned and speaking. The same is also protected by the Full Bench Judgment of this Court in the matter of Ram Chander (supra). There is no illegality, perversity, error or misreading of the evidence or misinterpretation of law, pointed out by the respondent-plaintiff, in the judgment and decree dated 05.03.1992 passed by the Addl. District Judge-II, Rohtak. No question of law much less the substantial question of law arises for consideration in the present case in view of the position having already been settled by the Full Bench of this Court. The present appeal is accordingly dismissed. All  other  misc.  application(s),  if  any,  also  stand(s)  disposed  of accordingly.

(VINOD S. BHARDWAJ) MAY 03, 2024                        JUDGE rajender

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH 119 RSA-654-1992 (O&M) Date of Decision: 03.05.2024 LAL SINGH AND OTHERS ... Appellants VERSUS SUKHBIR SINGH ... Respondent CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. 0000 Present: Mr. Saurabh Dalal, Advocate for the appellants-defendants. Mr. Sanjay Mittal, Advocate for the respondent-plaintiff. ****