M.C. Jind v. Mahabir Parsad & Ors

VINOD S. BHARDWAJ, J. The Municipal Committee, Jind (as it was then) i.e. defendant No.3  in  the  civil  suit  is  in  present  Regular  Second  Appeal  against  the judgment and decree dated 11.01.1990 passed by the Court of Additional Senior Sub Judge, Jind in Civil Suit No.416 of 24.04.1985 restraining the appellant-defendant  from  dispossessing  the  respondent-plaintiff  from  the suit property as well as against the judgment and decree dated 28.03.1992 passed by the District Judge, Jind in Civil Appeal No.4/13 of 17.02.1990 whereby  the  appeal  preferred  by  the  appellants-defendants  therein  was

2    Briefly summarized, the facts of the present case are that the respondent-plaintiff filed a suit for permanent injunction in respect of the plot described in the plaint and situated in Gopal Nagar, Jind  claimed to have been purchased by him from the previous owner Shri Gaushala Jind vide  registered  sale  deed  No.2168  dated  18.10.1966  for  a  sum  of Rs.1102.50 paise. He claimed that a map for construction of the shop over the suit land was got sanctioned from the Municipal Committee, Jind by the respondent-plaintiff in the year 1982 whereafter a pucca construction was raised, after spending a sum of Rs.16,000/-, and the same was completed in the year 1983. The respondent-plaintiff claimed to have kept his valuables worth Rs.4,000/- at the above said shop. The appellant is stated to have demolished the said shop on 18.04.1985 and the articles kept by him in the shop were removed while debris was still lying at the spot. It was alleged that defendant No.2-Improvement Trust, Jind, had conducted an auction of the suit property, in collusion with defendant no.1 Sada Nand, and that they were  contemplating  ouster  of  the  respondent-plaintiff  from  the  suit property. Claiming that the Improvement Trust and defendant No.1 Sada Nand had no right to auction the suit property, the suit for injunction was filed. 3     Defendant no.1-Sada Nand filed his written statement raising objections regarding the maintainability of the suit and also the locus standi of the respondent-plaintiff. It was averred that the suit property had been acquired by the Improvement Trust Jind and that an auction was thereafter

conducted  in  his  favour  for  a  consideration  of  Rs.22,600/-.  The unauthorised construction raised by the respondent-plaintiff was demolished by the Improvement Trust for delivering actual physical possession and that the entire claim of the respondent-plaintiff was false and misplaced. 4    A  separate  written  statement  was  filed  by  the  Town Improvement Trust, Jind-respondent/defendant No.2 raising objection to the maintainability of the suit. It was claimed that the respondent-plaintiff was not in possession of the suit property and as such, the suit for injunction was not maintainable. It was averred that the respondent-plaintiff concealed the true and correct facts from the Court and did not comply with the statutory provisions under Section 80 of the Code of Civil Procedure, for institution of the suit and that the same is also barred under the provisions of the Town Improvement  Trust  Act,  1922.  On  merits,  it  was  asserted  that  the construction claimed to have been raised by the respondent-plaintiff was removed and demolished since the same had been raised illegally. It has been averred that the land in question had been acquired by the defendants vide notification dated 05.04.1976/04.05.1976 for carving out a Colony now called as 'Scheme No.10' of the Improvement Trust and an Award was announced  on  09.08.1976.  The  disbursement  of  the  award  was  made  in favour of the President, Welfare College Nirman Committee, Jind. It was pointed  out  that  the  acquired  land  was  comprised  in  Khewat  No.887, Khatoni  No.1082  and  1097,  Khasra  No.210/133  (5  kanals)  belonging to Shamlat deh and Khasra No.210/135 (56 kanals 12 marlas) belonged to the

President, Welfare College Nirman Committee, Jind, as per the jamabandi pertaining to the year 1969-70. It is also averred that plots carved out from the  land  had  been  sold  to  the  bidders  after  due  publication  and proclamation. Plot Nos.13 and 14 were allotted to Sada Nand as per due process of law. A prayer for dismissal of the suit was thus made. 5     On  completion  of  the  pleadings,  the  following  issues  were framed:- "1.   Whether the plaintiff is owner in possession of the suit property? OPP

2.   Whether the plaintiff is entitled to the injunction prayed for? OPP

3.   Whether the suit is not maintainable in the present form? OPD

4.   Whether the suit property has not been properly described, if so, its effect? OPD

5.   Whether the plaintiff has no locus standi to file the present suit? OPD

6.   Whether the civil courts at Jind has no jurisdiction to try the suit? OPD

7.   Whether  the  suit  is  bad  for  non-joinder  of necessary parties? OPD

8.   Whether the suit is bad for want of notice upon defendant No. 2? OPD

9.     Relief."

6    Later on, an amendment of the written statement was carried out and an additional Issue No.8-A was also framed and the same reads as under:- "(8-A) Whether the suit land was acquired by the Municipal Committee as alleged? OPD"

7    The trial Court considered the evidence led by the respective parties on the issues and also the claim with respect to possession of the respondent-plaintiff over the suit land as also to whether the land had been acquired by the Municipal Committee, Jind or not and on noticing the claim of the respondent-plaintiff about having purchased the property from Shri Gaushala, Jind vide registered sale deed dated 18.10.1966 and absence of evidence reflecting the ownership rights of predecessor-in-interest. Besides, the  sale  deed  also  did  not  give  the  description  of  the  property  by  any specific khasra numbers in which the property allegedly fell and only gave certain dimensions. It also discussed the reliance of the petitioner on the sanction of building plan and the notice issued by the Improvement Trust calling upon the respondent-plaintiff to submit objection in respect of the property comprising in Khasra No.210/133 min and 210/135 min along with copy  of  the  resolution  No.49  (Ex.P-8)  passed  by  the  Trust  whereby  06 marlas was proposed to be allotted to the respondent-plaintiff as it was not possible to adjust this plot according to the plan. On consideration of all the aspects, the learned trial Court held that the documents as well as the oral evidence led by the respondent-plaintiff were insufficient to establish the

ownership  and  entitlement  to  the  possession  of  the  respondent-plaintiff, since there was an absence of a valid title in the predecessor-in-interest, hence, the allocation of a better title in favour of the respondent-plaintiff could not be accepted. The claim was accordingly declined and the claim in respect of the ownership over the land was accordingly dismissed. It was, however, observed by the trial Court that the witnesses of the respondent-plaintiff substantiated construction of the shop as well as demolition thereof as  also  the debris  lying  at  the place.  The  possession of  the respondent-plaintiff over the disputed plot stood established and no positive evidence had been adduced by the appellant-defendant to disprove the possession of the  respondent-plaintiff.  For  the  said  reason,  the  Court  held  that  even though  the  respondent-plaintiff  was  not  the  owner  of  the  suit  property, however, he was held to be in possession thereof and held to be entitled to protect his possession against unauthorised dispossession. The suit of the respondent-plaintiff was decreed and the appellant-defendant was restrained from dispossessing the respondent-plaintiff from the suit property except in accordance with law. Operative part of the judgment reads thus:-

"8. The plaintiff claims to have purchased the suit property from  Shri  Gaushala,  Jind  wide  registered  sale  deed  dated

18.10.1966. But no evidence worth the same has been adduced by the plaintiff to prove the owner ship of his predecessor-in-interest  i.e.  Shri  Gaushala,  Jind  over  the  disputed  property. The plaintiff has not proved out of which khasra number the suit plot was purchased by him.

9.  The  learned  counsel  for  the  plaintiff  has  tried  to  make capital  out  of  Ex.  P7  notice  and  Ex.  P8  resolution  besides construction plans Ex. P2 and  Ex. P3 and sanction Ex. P4. Notice  Ex.  P7  was  issued  on  10.9.1985  by  the  Jind Improvement  Trust  (hereinafter  referred  to  as  the  Trust  for brevity)  on  10.9.1975  requiring  the  plaintiff  to  submit objections in respect of the disputed property in his custody comprised in Khasra No. 210/133min and 210/135 min. Ex. P8 is a copy of resolution No. 49 passed by the Trust whereby six marlas  plot  was  resolved  to  be  allotted  to  the  plaintiff  on standard rate as it was not possible to adjust his plot according to the law of plan. Ex. P2 and Ex. P3 are construction plan and Ex. P4 is sanction accorded by the Municipal Committee, Jind to the plaintiff for raising construction. These documents and oral  evidence  of  the  plaintiff  are  far  short  to  establish  the ownership of his predecessor-in-interest over the suit property. No  only  the  pleadings  but  proof  also  is  altogether  missing regarding the khasra number out of which the plot in question was  purchased  by  the  plaintiff.  Since  the  ownership  of  his predecessor-in-interest  has  not  been  established  by  the plaintiff, I have no hesitation in holding that the plaintiff is not owner of the suit property.

10. Preponderance of the testimony of DW1 Balwan Singh J.E. and PW2 Ram Niwas, Patwari coupled with Ex. P10 & Ex. P11 copies  of  notification  and  Ex.  P12  award  is  that  the  land comprised  in  khasra  No.  210/133min  and  210/135  min  was acquired by the Trust in 1975. It may be mentioned here that the plaintiff has not disputed the acquisition by the Trust of the land  comprised  in  Khasra  numbers  above  mentioned.  As  a

matter of fact, the plaintiff has denied acquisition only for want of knowledge. The plaintiff has admitted his plot to be situated in Scheme No. 10. A fact established from the testimony of the witness in this case is that the colony known as Scheme No. 10 was brought into existence by the Trust after acquisition of the land  comprised  in  khasra  No.  210/33min  and  khasra  No. 210/135min. Then the plots were carved out of the acquired land and were allotted to various persons.

11. The learned counsel for the plaintiff has contended, placing reliance  upon  Jodh  Singh  and  others  Vs.  The  Jullundur Improvement Trust. Julluridur and others. AIR 1986 P&H 158, that sections 36, 38 and 40 of the Town Improvement Trust Act, 1922  are  mandatory  and  that  acquisition  of  property  and sanction  of scheme  should  be  set  aside as  objections  of  the plaintiff have not been considered by the Trust. The plaintiff has failed to establish his ownership over the suit property and therefore law laid down in Jodh Singh's case (supra) does not advance the case of the plaintiff any further.

12. To establish his possession over the disputed property the plaintiff has testified that debris of his shop demolished by the defendants No. 2 & 3 is lying there. PW.8 Ram Niwas has also deposed about the possession of the plaintiff and has stated that his building is now in demolished state. The plaintiff and his witness were cross-examined on behalf of the contesting defendants disputing the possession of the plaintiff over the suit plot.  The  suggestions  were  answered  in  the  negative  by  the plaintiff  and  his  witness.  No  positive  evidence  has  been adduced  by  the  contesting  defendants  to  disprove  the possession  of  the  plaintiff  over  the  suit  plot.  DWI  Balwan

Singh, JE has not deposed anything about possession over the suit  property.  DW2  Ram  Niwas  Patwari  had  testified  in  his examination-in-chief  that  the  Trust  was  in  possession  of  the suit  property.  However,  during  cross-  examination  he  was brought round to admit that his information was not based on his  personal  knowledge  and  was  based  on  the  information received by him from his colleagues in his offence. He has also stated that he had not visited the site in question after 1985. In these circumstances, I hold that the plaintiff continues to be in possession  of  the  suit  property  described  in  the  plaint. Although the plaintiff has not given property description of the suit property yet there is no dispute about the identity of the same  and  therefore  want  of  proper  description  of  the  suit property would not in either way effect the case of the parties.

13. In view of my foregoing discussion on the above issues, I hold that the plaintiff is not owner of the suit property although he is in  possession of the same.  I further hold  that the  suit property which is situated in scheme No. 10 has been acquired by the Trust. In these circumstances, issue No. 1 is answered partly in favour of the plaintiff and partly against him. Issue No. 8-A is answered in favour of the defendants and against the plaintiff.

Issue No. 2.

14. Since the plaintiff is in possession of the suit property, he is entitled  to  protect  his  possession  against  unauthorised interference/dispossession.  Under  our  jurisprudence  even  an unauthorised  occupant  cannot  be  dispossessed  except  in  the manner authorised by the law. This is the essence of the rule of

law. Law to this effect has been propounded by the Hon'ble Supreme Court in Mohan Lal Vs. State of Punjab, 1971 P.L.J. 338 (S.C.). Therefore, I hold that the plaintiff is entitled to the injunctive relief. Issue No. 2 is accordingly answered in favour of the plaintiff and against the defendants.

Issue No.3:

14. This is a suit for permanent injunction pure and simple. No specific form has been prescribed for filing such a suit. The plaint has been drafted in accordance with the provisions of Order 7 C.P.C. Therefore, this suit is held to be maintainable in  the  present  form.  Issue  No.  3  is  accordingly  answered against the defendants and in favour of the plaintiff.

Issue No. 4:

16. In view of my findings on the issue No. 1 and 2 above, I hold  that although  the suit  property  has  not been described properly still it is clearly identifiable.

Issue No.4  is accordingly answered as indicated above.

Issue No. 5:

17. In view of my discussion and finding on issue No. 1 above, I need not dilate upon the legal and factual position again and I hold that the plaintiff has got locus standi for injunctive relief only.  Issue  No.  5  is  accordingly  answered  in  favour  of  the plaintiff to this extent only.

Issue No. 6, 7 and 8.

18.  These  issues  have  not  been  pressed  before  me  during arguments nor is there any evidence on record on these issues. As such these issues are answered against the defendants and in favour of the plaintiff.

19. No other point has been urged before me on either side.

Relief. In view of my findings on the fore-going issues, this suit succeeds and is hereby decreed and the defendants are hereby restrained  permanently  from  dispossessing  the  plaintiff  from the suit property except in the manner strictly authorised by the law. In the peculiar circumstances of this case, the parties are left to pay and bear their own costs. Decree sheet be drawn accordingly. File after compliance be consigned to the record-room."

8    Aggrieved  of  the  said  judgment  and  decree,  the  appellant Municipal Committee, Jind, as well as Town Improvement Trust preferred Civil Appeal before the District Judge, Jind. During the pendency of the appeal, the respondent-plaintiff moved an application under Order 6 Rule 17  CPC  for  amendment  of  the  plaint.  The  same  was  opposed  by  the appellant Municipal Committee, Jind, however, the application was allowed by the District Judge, vide order dated 14.01.1991 since the validity of the acquisition proceedings was refuted by the appellant-defendant. The matter was remanded vide order dated 04.04.1991 for recording a finding on the

additional issues settled in the light of the amendment of the pleadings. The parties were afforded an opportunity to lead evidence by the trial Court. It was held by the trial Court under issue No.8-A that the Welfare College Nirman Committee, Jind and not the respondent-plaintiff, was the owner of the suit property before and at the time of acquisition. On issue No.8-B, it was  recorded  that  the  respondent-plaintiff  failed  to  prove  that  the acquisition  proceedings  suffered  from  any  defect  and  a  finding  was recorded  on  issue  No.8-C  that  the  suit  of  the  respondent-plaintiff  for seeking declaration challenging acquisition proceedings would be barred by limitation while the claim of injunction was held to be within limitation. Finding on issue No.8-D was returned that the respondent-plaintiff was not estopped from maintaining the personal cause of action. 9    On receipt of the remand report, the respondent-plaintiff filed the objections under Order 41 Rule 26 CPC and challenged the findings recorded by the trial Court in the remand report. 10      Since the Improvement Trust was dissolved and merged in the appellant Municipal Committee, Jind, hence, a challenge to the finding on the  issue  of  possession  of  the  respondent-plaintiff  was  also  made.  The appellate Court however held that there is no dispute regarding the identity of the property and that the suit property forming part of khasra No.210/133 min and Khasra No.210/135 min was claimed to have been acquired by the Trust.  Further,  the  trust  also  issued  notice  under  Section  38  of  the Improvement Trust Act, 1922 dated 10.09.1975 (Ex.P-7) to the respondent-

plaintiff.  The  surveyors  of  the  Trust  also  exhibited  that  the  disputed property fell in the said Khasra number in dispute whereof compensation had been paid to the owner. Hence, it was ruled that the property in question was  purchased  by  the  respondent-plaintiff.  The  appellate  Court  also justified  its  judgment  by  observing  that  entire  property  undisputedly belonged to the proprietary body of the village and that Gaushala was one of the members of the proprietary body and it exercised absolute right over the land. An area measuring 56 kanals 12 marlas of the shamlat deh was in occupation of the Welfare College Nirman Committee, Jind and that the area in actual physical possession of Gaushala was measuring 17 kanals 2 marlas. Hence, the specific area was in possession of the respective parties and was being enjoyed by them. It was also observed that the provisions of Section 36 regarding publication of notice  and Section 38 providing for issuance of notice to the land owners and occupiers as well as the procedure provided under Section 40 had not been strictly followed. It was observed that even though it was claimed that the notification of acquisition of the land had been published in the Newspaper but such Newspaper has not been placed on record. The acquisition thus was held to be bad for want of strict compliance  of  the  procedure  for  the  acquisition.  The  appellate  Court, however,  held  that  quashing  of  the  entire  scheme  would  result  in inconvenience and give rise to various complications and hence the scheme was being quashed only qua the respondent-plaintiff. As a sequel to the said judgment  and  decree,  the  respondent-plaintiff  was  held  to  be  owner  in

possession  of  the  site  in  dispute  and  an  injunction  in  favour  of  the respondent-plaintiff  restraining  the  appellant  from  interfering  over  the property and possessory rights of the respondent-plaintiff was passed. The operative part of the order passed by the Appellate Court reads thus:-

"It was ultimately held by the learned trial court under Addl. Issue No.8-A, that the Welfare College Nirman Committee and not the plaintiff was owner of the suit land before and after the time of acquisition under Issue No.8-B, that the plaintiff had failed to prove that the acquisition proceedings suffered from any infirmity under Issue No.8-C, that the suit of plaintiff was barred by law of limitation in so far as the relief of declaration challenging  the  acquisition  proceedings  was  concerned, whereas the claim for the grant of relief of injunction was not barred  and  under  Issue  No.8-D  that  the  plaintiff  was  not estopped from maintaining such an action.

11. After the receipt of remand report, the plaintiff has filed a memorandum of objections, in terms of provisions contained in Order 41 Rule 26 C.P.C., and challenged the findings recorded by the learned trial court in the remand report.

12. This court is also seized of the other appeal No. 4/13 of

17.2.1990 directed by the Improvement Trust, now represented after its dissolution, by Municipal Committee, to challenge the findings of the learned trial court, including on the point of possession, returned in favour of plaintiff.

13. This judgment shall, therefore, also disposed of that Cross-Appeal on the file of court.

14. The entire evidence, material, circumstances on record and arguments  addressed  by  the  learned  counsel  for  the  parties have been fully appraised.

15.  Obviously,  the  learned  trial  court  aberrated  approach while dwelling on the moot questions of identity and ownership of the  land in  suit. The learned  trial  court appears to have been, while dis-allowing the claim of plaintiff, swayed by the consideration that he had failed to show that his vendor had a title to the property in suit and that that formed part of land of khasra  No.210/135  min  measuring  17  kanals  2  marlas,  the subject matter of acquisition. That view taken by the learned trial court cannot justifiably be endorsed.

16. There has, indeed, been no dispute regarding the identity of the land. It has throughout been the plea of defendants that the disputed site formed part of land of khasra No.210/135 min acquired by the Trust. As noticed above, the Trust had itself served notice dated 10.9.1975 (Ex.P7) on the plaintiff under Section 38 of the Act on the ground that the property in his occupation  was  within  the  defined  boundaries  of  the  land required for execution of the Scheme. That controversy stood clinched from the deposition of Ram Niwas Patwari, DW.2 of Improvement  Trust, who  asserted in  an unequivocal  manner that  the  disputed  site    was  that  marked  as  Point  A  in  plan Ex.D2 pertaining to Scheme No. 10 in respect of the acquired land and that that formed part of khasra No.210/135 in respect of which compensation was paid to its owner, Welfare College Nirman Committee. He also went on to state that both plots No. 13 and 14 carved out on the disputed site and auctioned in

favour of Sada Nand very much formed part of land measuring 5½ kanals acquired out of the total holding of 56 kanals 12 marlas  comprised  of  khasra  No.210/135  and  that  on  the remaining  land  of  that  khasra  number,  a  residential  colony known  as  "Gopal  Nagar"  had  been  set  up  before  the acquisition and the road depicted in plan Ex.D1 as of 'colony' was that of "Gopal Nagar Colony." There was, thus, no scope for  any  ambiguity  regarding  identity  of  the  land.  These admissions  made  by  key  witness  of  the  defendants  fully substantiated the contention of the plaintiff that the disputed property purchased by him and his brother vide deed Ex.P1 from M/s Gaushala the promoter of Gopal Nagar residential colony, formed part of khasra No.210/135 min.

17.  Adverting to the other controversy regarding ownership of  the  land  of  khasra  no.210/135,  it  was  noteworthy  that according  to  the  plaintiff,  that  was  the  property  of  M/s Gaushala,  whereas  the  defendants  had  claimed  that  that belonged  to  Welfare  College  Nirman  Committee.  There  is certainly  no  dispute  with  the  proposition  put  forth  by  the learned  counsel  for  defendants,  on  the  authority  of observations  made  in  Smt.  Lalita  James  and  others  Vs.  Ajit Kumar  and  others,  AIR  1991  Madhya  Pradesh  15,  that  the purchaser was, to succeed on the strength of title, required to prove  that  his  vendor  had  a  valid  title.  From  the  material available  and  obtaining  on  record,  it  could  legitimately  be deduced that the property in suit was owned by M/s Gaushala, Jind at the time, the same was transferred in favour of plaintiff.

18. It is a common ground between the parties that the land of khasra  no.210/135  belonged  to  the  entire  proprietary  body.

According  to  the  plaintiff,  M/s  Gaushala,  as  one  of  the members  of  the  proprietary  body,  exercised  absolute  rights over the land of khasra No.210/135, whereas the defendants have contended that that had been gifted by some of the co-sharers in favour of Welfare College Nirman Committee. There is overwhelming documentary evidence on record to support the plea of plaintiff that M/s Gaushala was a proprietor in the 'Shamlat deh'. That inference was crystal clear from record of jamabandi pertaining to the revenue estate of Jind, for the year 1969-70 (Ex.P9) and 1974/75 (Ex.P10). As noticed above, the land  of  khasra  No.210/135  was  also  of  'Shamlet  deh'.  M/s Gaushala as major member of the proprietary body, has thus, a right over each and every parcel of land of the 'shamlat deh'. In record of jamabandi for the year 1969-70 (EX.DB), the land of  Khasra  No.210/135  measuring  56  kanals  12  marlas  of 'shamlat deh' was no doubt, described as in the occupation of Welfare College Nirman Society but the relevant record to be taken into consideration for resolving the tangle is that of year 1974-75, at or about the time of acquisition. Admittedly, this No.210/135 came to be bifurcated into two parts. As recorded in jamabandi for the year 1974-75 (Ex.P15), land of khasra no.210/135 min measuring 17 kanals 2 marlas, which was the subject  matter  of  acquisition,  was  under  the  occupation  of Gaushalal,  Jind.  To  the  same  effect  were  the  entries  in  the record of jamabandi for the year 1979-8 (Ex.P16) and 1984-85 (Ex.P11). That change of entries in favour of Gaushala stood explained  from  the  report  roznamcha  dated  6.11.1970 (Ex.P9/A). As recorded therein, Shri Baldev Saran, Secretary of the Welfare College Nirman Committee, had conceded the proposition that  that  area  measuring 17  kanals  2  marlas of khasra No.210/135 min was actually possessed by 'Gaushala

Jind', a member of the proprietary body. That very inference followed from record of khasra-girdwari from kharif 1970 to Rabi 1975 (Ex.P12 and P14). Even in the jamabandi for the year  1974-75  (Ex.DD),  relied  upon  by  the  defendants,  the rights  over  the  land  of  35  kanals  2  marlas  of  khasra no.210/135  min  were  being  enjoyed  by  Welfare  College Nirman  Committee  whereas  the  other  area  measuring  17 kanals 2 marlas of khasra no.210/135 min, the subject-matter of  acquisition,  was  in  the  occupation  of  Gaushala  Jind. Naturally,  the  name  of  a  member  of  the  proprietary  body exercising absolute proprietary rights could not come in the ownership column. That entry in ownership column No.5 has to remain in the name of 'Shamlat deh'. The existence of name of Gaushala in Column No.6 of the record of Jamabandi clearly reflected that it had every right to make alienation of land of Shamlat in its occupation as a member of the proprietary body.

19.  Having arrived at the conclusion that the occupation of the plaintiff over the site in dispute was as of right, it inevitably followed that he could challenge the acquisition proceedings. Indisputably, the plaintiff was never paid any compensation for his holding. His assertion that after the service of the notice (Ex.P7) under section 38 of the Act and passing of resolution

(ExP8) in his favour, the authorities did not, at all, take into consideration his claim and never served any further notice in the  matter,  has  gone  absolutely  unchallenged.  As  has  been authoritatively  ruled  in  Prof.  Jodh  Singh  and  others  Verus Jullundur  Improvement  Trust  and  others,  1984  Punjab  Law Journal 413, a Full Bench authority of our own High Court, the compliance of provisions contained in Sections 36,38 and 40  (1)  of  the  Act,  in  the  matter  of  framing  of  the  Scheme,

publication  of  notices  in  the  official  gazette  and  in  a newspaper(s)  specifying  the  period  for  the  reception  of objections,  are  mandatory  and  any  infraction  thereof  would vitiate  the  entire  proceedings.  The  recorded  facts  clearly substantiated the contention of the plaintiff that the provisions of section 36 regarding publication of notices and Section 38 providing for issuance of notice to the land owner and occupier of the land proposed to be acquired; Section 40(1) providing for  the  hearing  of  the  objector  in  person  or  through representative and Section 40 (3) providing for the publication of  factum  of  submission  of  the  application  to  the  State Government for the sanction of the Scheme, were not strictly followed. It was imperative for the defendants to affirmatively establish on record that after the submission of the application to the State Government within the meaning of Section 40 (3) of  the  Act,  the  Trust  had  caused  notices  of  the  fact  to  be published for two consecutive weeks in the official Gazette and in a newspaper.

20.   It has, no doubt, been asserted by Ram Niwas Patwari (DW.2)  that  relevant  notification  was  published  in  the newspaper but no such newspaper cuttings have been placed and proved on record. It is true that the validity of acquisition proceedings has been challenged by the plaintiff but he could not possibly lay hands upon any such record of the Trust. As ruled in  Eruga  Lakshmamma  Vs.  Venna  puse  Chinna  Malla Reddy(dead)  by  LRs,  1985  HAP  308  (Supreme  Court)  and Gopal Krishnaji Ketkar Vs. Mohamed Haji Latif and others, A.I.R. 1968 Supreme Court 1413, the conduct of defendants in withholding that best available evidence must be faulted and adverse presumption has to be drawn against them and not the

plaintiff.  In  the  given  fact  situation,  the  question  of  onus of proof  loses  all  significance  as  the  plaintiff  could  lead  only negative  type  of  evidence  and  it  was  for  the  defendants  to examine positive evidence available with it, if any, to rebut his contention.

21.  When  confronted  with  that  inherent  infirmity  in  that development Scheme, an attempt was made by learned counsel for  the  defendants  to  justify  the  same  on  the  ground  that issuance  of  notification  under  Section  42  of  the  Act,  was  a conclusive proof of the fact that the development Scheme had been  validly framed  and  sanctioned by the  Government  and publication of notices under Section 36 of the Act was not a sine  qua  non  for  acquisition.  Reliance  in  support  of  that contention  was  placed  by  the  learned  counsel  for  the defendants on the rule laid down in Smt. Harjinder Kaur and another Vs. The State of Punjab and another, 1983 Revenue Law Reporter 131.

22.  The  ratio  discerned  in  that  judicial  pronouncement cannot  however  espouse  the  cause  of  defendants.  After considering that view in Harjinder Kaur's case (supra), it was clearly ruled in Prof. Jodha Singh's case (supra) by the Full Bench  that  where  there  was  Court  colourable  exercise  of powers,  then  the  action  of  framing  Scheme  and  sanction thereof, and consequential action of notifying sanction, stood vitiated notwithstanding provisions of Section 42 (2) of the Act. Surely, notification under Section 42 (2) of the Act could not be panacea  for  all  the  ills  in  the  scheme  and  that  was  never intended  to  provide  a  cover  to  non-compliance  of  the mandatory provisions of Sections 36,38 and 40 of the Act.

23. During the course of arguments, learned counsel for the plaintiff had also referred to and relied upon the observations made in Surinder Singh Vs Sangrur Improvement Trust 1990

(1)  Land  Laws  Reporter  197,  Virinder  Mohan  Vs.  Bhatinda Improvement  Trust  1990  (1)  Land  Laws  Reporter  201  and Punjab  State  and  others  Vs.  Sansar  Preet  Mandal  1990  (2) Land Laws Reporter 473, that where mandatory provisions had been violated in the matter of publication of notification and calling of objections, under sections 36, 38 and 40 of the Act, then that stood vitiated, and once the acquisition proceedings were held void, then the same could be challenged at any time without there being any bar of limitation in S.Hira Singh Vs. The State of Punjab & others, 1985 Punjab Law Journal 371, that  where  a  site  had  been  purchased  by  an  objector  by  a registered deed, then non-issuance of notice on the ground that the purchaser had not informed the Trust, could not be justified because the purchase made by way of registered deed has to be treated to be a public notice and its ignorance could not be pleaded and where there was a failure on the part of the Trust to comply with the mandatory requirements of Section 38, then that  must  be  quashed  even  though  there  was  a  notification granting sanction to the Scheme under Section 42 (2) of the Act; and in Javeed Iqbal and others Vs. The State of Haryana and  others,  1989  Punjab  Law  Journal  252  (D.B.),  that publication  of  substance  of  notice  of  acquisition  in  the concerned locality was mandatory and non-compliance thereof vitiated the acquisition proceedings made under the provisions of  land  Acquisition  Act.  The  rule  enunciated  in  all  these judicial  pronouncements,  thus,  clearly  supported  the contention  of  the  plaintiff  that  on  account  of  violation  of

mandatory provisions of the Statute, impugned scheme could not adversely affect his rights.

24.  It  is  true  that  the  quashing  of  the  entire  scheme  would result  in  obvious  public  inconvenience  and  difficulty  and various complications would arise from such an invalidation but there is certainly no difficulty in quashing the scheme qua the plaintiff-objector only. Such a course was also followed in the judicial precedent reported as Jodh Singh and others Vs. The  Jullundur  Improvement  Trust  AIR  1986  Punjab  & Haryana 158, where after quashing the notification in so far as that concerned property of the land owner, improvement Trust was directed to consider objections filed by him after affording him an opportunity of hearing, and in Mansukhlal Jadavjidarji and others Vs. Ahmedabad Municipal Corporation and others

(1992) 1 Supreme Court Cases 394, where the entire scheme was not interfered with, even though, the non-compliance of the mandatory provisions had vitiated the same and a limited relief was granted to the plaintiff.

25.  For  defeating  the  claim  of  plaintiff,  it  was  strenuously urged by the learned counsel for the defendants that the suit filed by him was hopelessly barred by limitation and as held in Saudagar Singh Vs. Harnam Kaur (Deceased) now represented by L.Rs and others, 1987 Punjab Law Journal 248, the starting point of limitation in such like declaratory suits was from the date when the cause of action first accrued to the plaintiff at least on the day when they had filed written statement in the month of August, 1985, asserting therein the promulgation of the Scheme and that the relief of declaration claimed by him

after amendment of the plaint in the month of January, 1991, was barred by it.

26.  That  contention  raised  by  learned  counsel  for  the defendants,  when  analysed  in  the  context  of  given  fact, situation, has necessarily to be repelled. There can certainly be no dispute with the proposition that an amendment in such a case where there was no addition of party would relate back to the date of suit. That very view was held in Gurdial Dass Vs. Gram Panchayat of village Sam Rai and another, 1989 Punjab Law Journal 238. Even otherwise the passing of an order at the back of the party, has to be treated as void ab initio and as observed in Sarwan Kumar of Faridabad Vs. Shyam Mangla, 1989  Haryana  Rent  Reporter  641,  no  objection  regarding limitation could be raised.

27.  For  negativing  the  contention  of  plaintiff,  the  learned counsel for the Municipal Body also advocated that the law recognized,  as  held  in  Tehal  Singh  Vs.  Mehar  Singh  and others, AIR 1964 Punjab 451; only the recorded owners and also that service of notice to one of co-sharers, as ruled in Baldev Singh and others Vs. State of Punjab and another 1990

(1) Revenue Law Reporter 211, could be construed as sufficient service  to all co-sharers and that the  proper course for  the plaintiff-objector  was  to  approach  the  Collector  for apportionment of compensation, as was held in Chiranjilal Vs. Ram Dutt and others, 1982 Punjab Law Journal 80.

28.  All these contentions raised by learned counsel for the Municipal  Body  are  quite  indefensible.  This  case  presented peculiar features of its own. The site in dispute has been shown

to be owned by the plaintiff and his brother. If notice had been served only on one of these two brothers, then the Trust could claim that that was sufficient service to the other Court co-owner also. It is not at all conceivable as to how service of notice  on  the  Welfare  College  Nirman  Committee  and  the payment of compensation to it could be regarded as service of notice  on  the  plaintiff.  The  question  of  apportionment  of compensation  could  arise  if  the  acquiring  department  had accepted the proposition that there was a dispute regarding entitlement of compensation between the rival claimants. The Trust had compeltely ignored the rights of the plaintiff, even after service of notice (Ex.P7) on him as 'person interested' and in occupation of the acquired site. The presumption must be drawn in favour of plaintiff that being in actual possession, he was the owner. That very view was held in Sampat Ram and others. Vs. Ganga Dutt and others A.I.R. 1924  Lahore 276. On proof of his title, the plaintiff has every right to challenge the scheme as being irrevocably bad.

29.  An  attempt  was  also  made  by  learned  counsel  for  the defendants to assail the finding of the learned trial court on the point of possession, returned in favour of plaintiff, the point debated by the learned counsel for the Municipal body, on the authority  of  observations  made  in  Sheotaj  and  others  Vs. Pahlad Nand (dec.) Reptd. by LRs and others 1988 (1) Current Law  Journal  (Civil,  Crl.  &  Rev.)  498  was  that  after  the demolition of structure, that site became a vacant one and its possession has to follow title. Reliance was also placed by the learned counsel for the Municipal Body on the observations made in Lekh Ram Vs Jhandu 1989 Punjab Law Journal 480 that in a suit for declaration and injunction on the strength of

ownership and possession, no injunction could be granted in favour of the plaintiff where he had failed to prove ownership of  the  property.  These  contentions  raised  by  the  learned counsel for the Municipal Body are completely devoid of merit and have merely to be noticed to be rejected. Now that the title of the plaintiff has been upheld, there could be no legal bar to the granting of relief in his favour. It was not a case of vacant site where the possession has to follow title. The plaintiff had concededly been exercising possessory rights in that site and had  raised  construction  thereon  after  incurring  huge expenditure.

30.  As a sequel to the foregoing discussion, the plaintiff is held to be owner in possession of the site in dispute and its acquisition for Scheme No.10, being violative of the mandatory provisions  of  law,  is  inoperative  on  the  proprietary  and possessory rights being enjoyed by him therein. Accordingly, the  findings  returned  by  the  learned  trial  court  against  the plaintiff  on  these  controversial  issues  are  reversed  and  the impugned acquisition, qua the interests of plaintiff, is set aside. It also followed as necessary corollary thereto that the appeal preferred by Municipal body must fail.

31. In the result, this appeal directed by plaintiff is accepted and while answering seminal points in issue in his favour his suit for the grant of declaratory as well as injunctive relief is decreed and the defendants are restrained from inter-meddling with the proprietary and possessory rights being enjoyed by him  over  the  property  in  dispute  pursuant  to  the  impugned Scheme having been held to be bad qua his interests therein, as prayed  for.  There  shall,  of  course,  be  no  bar  on  the

Improvement Trust to take appropriate steps for the acquisition of  the  land  in  suit  of  the  plaintiff  after  complying  with  the statutory formalities including the payment of compensation or making  other  suitable  adjustment.  The  parties  are, however, left to bear their own costs of the proceedings throughout."

11    Consequently, the present appeal has been filed. 12    Learned counsel appearing for the appellant has argued that as per  the  jamabandi  pertaining  to  the  year  1969-70  (EX.D-13),  the  land measuring  56  kanals  12  marlas  situated  in  Khasra  No.210/135  min  was shamlat deh and belonged to the Welfare College Nirman Committee, Jind. The said land continued to be reflected as shamlat deh and in possession of the Committee and Gaushala even as per the jamabandi pertaining to the year 1969-70. The sale deed EX.P-1 dated 18.10.1966 was executed with respect to the suit property, which was undisputedly owned by the shamlat deh  and  was  allegedly  executed  by  Shri  Gaushala  in  favour  of  the respondent-plaintiff,  without  mentioning  khasra  numbers.  The  Town Improvement Scheme was proposed in the year 1975 and two notifications qua acquisition of 3415 sq. yards comprising in Khasra no.210/133 min and Khasra  No.210/135  min  were  issued  on  05.04.1976  and  04.05.1976 (EX.D10  and  EX.D11).  The  Award  dated  09.08.1976  (EX.D12)  was eventually passed on culmination of the acquisition proceedings. Possession of the acquired land was taken by issuing public notice dated 06.10.1976 (EX.D-A, EX.D-B and EX.D-C) and compensation for the land acquired

was also paid to the 'Welfare College Nirman Committee.' The institution of  the  civil  suit  by  the  respondent-plaintiff  was  on  24.04.1985  for permanent injunction, on the basis of the sale deed dated 18.10.1966, in which  the  written  statement  was  filed  by  the  Improvement  Trust  on

09.08.1985.  The  application  to  implead  appellant  Municipal  Committee, Jind was moved on 14.10.1985. The first amended plaint was filed by the respondent-plaintiff  on  16.11.1985  by  merely  adding  the  appellant Municipal Committee, Jind as defendant no.3. The additional issue no.8-A was framed by the trial Court on 17.07.1989. Civil Appeal No.1/13 dated

24.01.1990 was filed before the learned Appellate Court by the respondent-plaintiff while civil appeal No.4 of 2013 dated 17.02.1990 was filed by Municipal Committee, Jind jointly with Town Improvement Trust against the  judgment  and  decree  dated  11.01.1990  passed  by  the  Court  of Additional Senior Sub Judge, Jind. He contends that as per the jamabandi for the year 1969-70, the ownership of the land vested with the Shamlat deh while the Welfare College Nirman Committee was in possession thereof. The  sale  deed  in  favour  of  the  respondent-plaintiff  was  purportedly executed by Gaushala Jind which was never the owner and hence, had no right to alienate the shamlat land in favour of the respondent-plaintiff. The sale  deed  relied  upon  by  the  respondent-plaintiff  does  not  contain  the description of the land by making a reference to the revenue numbers which are the only mode for identification of the revenue land. It was also argued that even as per the case of the respondent-plaintiff, the alleged construction

raised by him had already been demolished at the time of institution of the suit  and  possession  of  the  land  had  been  taken  over  by  the  appellant marking culmination of the acquisition proceedings. Hence, as on date, at the  time  when  the  suit  had  been  instituted,  the  respondent-plaintiff  was neither the owner nor in possession of the land. The prayer for permanent injunction  was  thus  not  maintainable.  He  also  emphasizes  that  all  the mandatory  provisions  contained  under  Section  36  and  38  of  the Improvement Trust Act, 1922 have been complied with. Notifications in the newspaper were duly published and were legal and valid. The service of notice on the Welfare College Nirman Committee as well as the respondent-plaintiff is undisputed and that publication of notification in the gazette was in the year 1975-76 and the suit was filed in the year 1985. Amendment application was moved on 18.09.1990 which was allowed in 1991. Hence, the declaration suit was barred under the law of limitation. He submits that the  notice  in  question  had  been  published  in  the  gazette  of  Haryana Government  on  22.6.1976  in  and  was  also  published  in  the  daily  Hind Samachar on 13.6.1976 and Tribune on 16.06.1976 and Punjab Kesri on

22.6.1976. A specific uncontroverted deposition by the witness Ram Niwas Patwari in this regard has been ignored. It is thus argued that in view of the documents as well as the evidence, gaushala had no right to transfer as it was undisputedly not the owner of the property. It is submitted that the judgments  and  decrees  passed  by  the  Courts  declaring  the  respondent-

plaintiff as owner and passing the decree for injunction against the appellant Municipal Committee, Jind is liable to be set aside. 13    Responding  to  the  above,  counsel  for  the  respondent  No.1-plaintiff has contended that total area of 56 kanals 12 marlas was acquired without mentioning the actual khasra numbers. Further, a resolution was passed  by  the  Improvement  Trust  then  on  19.11.1975  by  specifically mentioning that the plot of the respondent-plaintiff would not be adjusted in the Scheme and 06 marlas plot was allotted to him. The same amounts to acknowledgment of the ownership rights of the respondent-plaintiff by the appellant-defendant but no plot was allotted in lieu of the said acquisition. He  further  contends  that  no  demarcation  was  conducted  as  per  the admission made by the Patwari while appearing as DW.2 and that no notice was issued to other co-sharers nor any compensation was given including to the respondent-plaintiff. Hence, the necessary inference which can be drawn is that only the area under the ownership of Nirman Committee was taken into possession and no other area was acquired. He further submits that the building plan was sanctioned by Municipal Committee, Jind in 1982 and construction had been raised in furtherance thereto which stands established from the deposition of the neighbor as well as PW.6 Clerk from Municipal Committee, Jind who proved the sanction letter. He further submits that there was no challenge by the appellant to the manner of the claim as well as to the order remanding the case to the trial Court for determination of the additional  issues.  It  is  vehemently  argued  that  two  separate  appeals  i.e.

Appeal No.1/13 was filed by the respondent-plaintiff while Appeal No.4/13 was filed by the appellant itself. Challenge had been raised only to the one decree  passed  in  civil  appeal  No.1/13  and  no  appeal  has  been  filed  in Appeal No.4/13.  Hence,   the appeal would be barred by the principle of res judicata due to the said decree not being challenged. He has placed reliance on the judgment in the matter of Sri Gangai Vinayagar Temple and another Vs. Meenakshi Ammal and others, reported as 2015 (3) SCC

624. The relevant extract of the judgment reads thus:-

"21.  On the other hand, the  verdict  of Full  Bench  of the Allahabad High Court in Zaharia vs. Debia ILR (1911) 33 All 51 and decisions of the Calcutta High Court in Isup Ali vs. Gour Chandra Deb 37 Cal LJ 184: AIR 1923 Cal 496 and of the Patna High Court in Mrs. Getrude Oastes vs. Mrs Millicent D'Silva ILR 12 Pat 139: AIR 1933 Pat 78 are  of  the  contrary  persuasion.  These  decisions  largely proceeded on the predication that the phraseology "suit" is not limited to the Court of First Instance or Trial Court but encompasses  within  its  domain  proceedings  before  the Appellate Courts; that non-applicability of res judicata may lead to inconsistent decrees and conflicting decrees, not only due to multiplicity of decrees but also due to multiplicity of the  parties,  and  thereby  creating  confusion  as  to  which decree has to be given effect to in execution; that a decree is valid unless it is a nullity and the same cannot be overruled or interfered with in appellate proceedings initiated against another  decree;  that  the  issue  of  res  judicata  has  to  be decided with reference to the decrees, which are appealable under Section 96 of the CPC and not with reference to the

judgment  (which  has  been  defined  differently),  but  with respect to decrees in the CPC; that non-confirmation of a decree in appellate proceedings has no consequence as far as it reaching finality upon elapsing of the limitation period is concerned in view of the Explanation II of Section 11, that provides that the competence of a Court shall be determined irrespective of any provisions as to right of appeal from the decision of such Court; and that Section 11 of the CPC is not exhaustive of the doctrine of res judicata, which springs up from the general principles of law and public policy.

22.  Procedural  norms,  technicalities  and  procedural  law evolve  after  years  of  empirical  experience,  and  to  ignore them  or  give  them  short  shrift  inevitably  defeats  justice. Where a common judgment has been delivered in cases in which  consolidation  orders  have  specifically  been  passed, we think it irresistible that the filing of a single appeal leads to  the  entire  dispute  becoming  sub  judice  once  again. Consolidation orders are passed by virtue of the bestowal of inherent powers on the Courts by Section 151 of the CPC, as clarified by this Court in Chitivalasa Jute Mills vs. Jaypee Rewa Cement (2004) 3 SCC 85. In the instance of suits in which common Issues have been framed and a common Trial has been conducted, the losing party must file appeals in respect  of  all  adverse  decrees  founded  even  on  partially adverse or contrary speaking judgments. While so opining we do not intend to whittle down the principle that appeals are not expected to be filed against every inconvenient or disagreeable  or  unpropitious  or  unfavourable  finding  or observation contained in a judgment, but that this can be done by way of cross-objections if the occasion arises. The

decree  not  assailed  thereupon  metamorphoses  into  the character of a "former suit". If this is not to be so viewed, it would be possible to set at naught a decree passed in Suit A by only challenging the decree in Suit B. Law considers it an anathema  to  allow  a  party  to  achieve  a  result  indirectly when  it  has  deliberately  or  negligently  failed  to  directly initiate  proceedings  towards  this  purpose.  Laws  of procedure  have  picturesquely  been  referred  to  as handmaidens to justice, but this does not mean that they can be wantonly ignored because, if so done, a miscarriage of justice inevitably and inexorably ensues. Statutory law and procedural law are two sides of the judicial drachma, each being the obverse of the other. In the case in hand, had the Tenant diligently filed an appeal against the decree at least in  respect  of  O.S.  5/78,  the  legal  conundrum  that  has manifested itself and exhausted so much judicial time, would not have arisen at all.

23. Adverting in the impugned Judgment to the decision of this  Court  in  Sajjadanashin  Sayed  vs.  Musa  Dadabhai Ummer AIR 2000 SC 1238, the Division Bench delineated the  distinction  between  an  aspect  of  the  litigation  that  is collaterally and incidentally, as against one that is directly and substantially focal to the question the determination of which is the immediate foundation of the decision. Reference was  also  drawn  to  enunciation  of  what  constitutes  res judicata  in  Hoag  vs.  New  Jersey  (1958)  356  U.S.  464, namely that this important legal principle is attracted "if the records of the formal trial show that the judgment could not have been rendered without deciding the particular matter,

it will be considered as having settled that matter as to all future actions between the parties".

14    A  reliance  is  also  placed  on  the  judgment  in  the  matter  of Premier Tyres Limited Vs. Kerala State Transport Corporation, reported as AIR1993 SC 1202. The relevant part is extracted as under:-

"4. The question is what happens where no appeal is filed, as in this case from the decree in connected suit. Effect of non filing of appeal against a judgment or decree is that it becomes  final.  This  finality  can  be  taken  away  only  in accordance  with  law.  Same  consequences  follow  when  a judgment or decree in a connected suit is not appealed from.

5. Mention may be made of a Constitution bench decision in Badri  Narayan  Singh  v.  Kamdeo  Prasad  Singh  .  In  an election petition filed by the respondent a declaration was sought to declare the election of appellant as invalid and to declare  the  respondent  as  the  elected  candidate.  The tribunal  granted  first  relief  only.  Both  appellant  and respondent filed appeals in the High Court. The appellant's appeal was dismissed but that of respondent was allowed. The  appellant  challenged  the  order  passed  in  favour  of respondent in his appeal. It was dismissed and preliminary objection of the respondent was upheld. The Court observed, 'We are therefore of opinion that so long as the order in the appellant's appeal No.7 confirming the order setting aside his election on the ground that he was a holder of an office of profit under the Bihar Government and therefore could not have been a properly nominated candidate stands, he

cannot question the finding about his holding an office of profit,  in  the  present  appeal,  which  is  founded  on  the contention that that finding is incorrect.

6. Thus the finality of finding recorded in the connected suit, due  to  non  filing  appeal,  precluded  the  Court  from proceeding  with  appeal  in  other  suit.  In  any  view  of  the matter  the  order  of  the  High  Court  is  not  liable  to interference."

15    He also argues that there was no notice to all the co-sharers with respect to the process of acquisition of land and that undisputedly no notice  was  ever  issued  to  Gaushala  or  the  respondent-plaintiff  who  had purchased the land. He submits that despite taking of possession after the passing of the award, site plan of the plaintiff was sanctioned which shows that actual physical possession over the land had not been taken by the respondent-plaintiff and that it did not fall within the acquired area. 16    Replying  to  the  arguments  about  the  declaration  being  time barred,  he  submits  that  since  there  is  no  challenge  to  the  order  dated

14.1.1991 whereby the plaint was amended, hence, the challenge cannot be said to be time barred. Further, notification for acquisition being illegal, the same can be validly assailed. He submits that the mandatory procedure of publication  in  the  local  newspaper  had  not  been  followed  and  that  the acquisition proceedings lapsed on account thereof. The reliance is placed on the Full Bench judgment of this Court in the matter of Jodh Singh Vs.

Jullundur Improvement Trust, Jullundur, reported as AIR 1984 (P&H)

¶39817    No other argument has been raised. 18    I  have  heard  learned  counsel  appearing  for  the  respective parties and have also gone through the documents available on record with their able assistance. 19    Certain  undisputed  facts  which  are  of  significance  are  as under:-

(i)k that the sale deed of the land measuring 52 sq. yards was executed  on  18.10.1966  in  favour  of  the  respondent-plaintiff  by  gaushala.  A  roznamcha  entry  is  stated  to have  been  reflected  on  06.11.1970  in  favour  of Gaushala and the girdawari pertaining to the 1970-71, 1972-74 claimed to show gaushala to be in possession of the land;

(ii)k That  the  land  in  question  was  shamlat  deh  and  in possession of the College Nirman committee.

(iii)k That the building plan is stated to have been sanctioned on 14.07.1982 by the appellant and the construction is stated to have been raised as per the sanctioned plan but the same was already demolished before the institution of the suit.

20.    That  even  though  much  emphasis  has  been  laid  by  the petitioner on the ground of approval of the building plan and sanction for raising construction, however, I am of the opinion that the judgments and decrees passed by the Additional Senior Sub Judge, Jind, as well as the District Judge, Jind in the civil suit No.416 of 24.04.1985 and Civil Appeal No.4/13 of 17.02.1990 respectively are based on non-appreciation of the facts in correct perspective and have failed to apply the provisions of law appropriately.

21.    I find that the judgments and decrees of both the Courts suffer from the following noticeable flaws:-

(i)  The sale deed in question was executed by Gaushala on

18.10.1966  in  favour  of  the  respondent-plaintiff,  however, there is no document which establishes vesting of title with the vendor  Gaushala.  Consequently,  the  sale  deed  is  not  based upon due and proper documentation. It was incumbent upon the buyer to verify as to whether a valid right and title vests in the vendor or not. It was held by a Division bench of this Court in  the  matter  of  Sarabjit  Singh  and  others  Vs.  Director, Department  of  Rural  Development  and  Panchayat,  Punjab and another reported as 2023 (4) RCR (Civil) 405 that where there  is  nothing  on  the  record  to  show  that  vendors  are proprietor of revenue estate concerned and have lawful share in shamlat  deh,  they  cannot  transfer  any  title.  Due  diligence

having not been exercised by the buyer before entering into sale deed, he cannot later on take to vindicate the transfer as an ostensible  owner.  The  operative  part  of  the  judgment  reads thus:-

"6. We have carefully evaluated the revenue record and have no hesitation to conclude that upto the year 1944-45, in the column of ownership, Shamlat etc (Mazkur) is recorded and thereafter, Panchayat Deh is recorded as owner and Panchayat had given this land to one Pritam Das  Chela  Sant  Ram  only  for  the  purpose  of  his livelihood,  whereas,  the  ownership  of  the  Gram Panchayat remained intact. The predecessor-in- interest of  the  petitioners  are  recorded  as  Gair  Marusi  (non occupant tenant). There is nothing on record to suggest that the vendor of the petitioners are proprietor of the revenue estate concerned and have a lawful share in the Shamlat Deh. Apart from that, they are in possession of disputed land according to their share prior to 1.1.1950. In absence of any of the record for the above, the vendor of the petitioners had no right, whatsoever to transfer the petition land(s) in their favour. There is nothing on record  to  suggest  that  the  name  of  the  vendor  of  the petitioners is recorded in the column of ownership in any of  the  revenue  document.    Rather  entry  of  the predecessor-in-interest of the petitioners is recorded as Gair  Marusi  (non  occupant  tenant).  A  non-occupant tenant cannot acquire the status and rights of Marusi and claim ownership. This Court, in CWP No.20563 of 2008, titled "Jaleb Khan and others V/s Commissioner,

Gurgaon  Division,  Gurugaon  and  others"  decided  on

20.7.2009, has held as under:-

"After  giving  my  thoughtful  consideration  to  the contentions of the learned counsel for the petitioners and perusing the record, I find no merit in the same. The Gram Panchayat, Agon (respondent No.3) filed a petition under Section 7 of the Act seeking eviction of the petitioners. As per Jamabandis for the years 1962-63, 1967-68 and 1997-98 (Annexures P-7, P- 8 and P9) respectively  the  ownership  of  the  land  in  question  is recorded  in  the  name  of  Gram  Panchayat.  In  the column of cultivation, Kallu son of Kale Khan son of Chhota Khan is recorded as 'Gair Marusi' in the three afore-referred Jamabandis. Therefore, the predecessor-in-interest of the petitioners having been recorded as 'Gair Marusi' he cannot possibly acquire the status and rights of 'Marusi' (occupancy tenant) as contended by the learned counsel for the petitioners. The fact that the petitioners  acquired  rights  of  ownership  being  an occupancy tenant is clearly misconceived."

7.  The  next  argument  which  was  raised  by  counsel  for  the petitioners is that the sale deeds which have been declared as null and void are protected under Section 41 of the Transfer of Property Act, 1882. However, we find that the argument raised by the counsel for the petitioners is highly misplaced. It was not the case of the petitioners  that they have purchased the land after taking reasonable care and acted in a good faith, whereas  from  the  record  it  is  clear  that  during  the  cross-

examination  of  RW1-Sarabjit  Singh,  before  the  Collector,  a specific question was put to him as to whether he had made any inquiry from the Revenue Department prior to the purchase of the disputed land, to which, his answer was negative. So, once it  is  admitted  by  the  petitioners  that  no  due  diligence  was exercised by the petitioners before entering into the sale deeds, therefore, they cannot later on take to vindicate the transfer, thus, as ostensible owners. As mentioned above, the revenue record starting from the year 1950, Panchayat Deh is recorded as owner, therefore, it seems that the present sale deeds were result of collusiveness and were not entered in good faith."

(ii)  Secondly,  much  reliance  has  been  placed  on  the roznamcha entry dated 06.11.1970 allegedly in favour of Shri Gaushala and the girdawaris for the year 1970 to 74 showing possession of the Shri Gaushala, Jind. I am afraid that such a reliance is misconceived since the sale deed in favour of the respondent-plaintiff  was  much  prior  to  the  said  documents having  come  into  existence.  It  was  incumbent  upon  the respondent-plaintiff to establish, from the documents prior to execution  of  the  sale  deed  in  his  favour,  that  title  and possession of the land vested in the vendor.

(iii)  The  pleadings  of  respondent-plaintiff  at  best  would establish a mere possession of Shri Gaushala. Hence, it could at best have transferred possession and could not have transferred the ownership over the land. The Courts failed to take note of

the same and the position in law that a person cannot transfer any better right or title than is conferred upon him.

(iv)  That  the  respondent-plaintiff  also  specifically acknowledged  that  notice  had  been  served  upon  him  on

10.09.1975 by the Improvement Trust (as it then was) (EX.P-7),  about  the  land  being  acquired  for  execution  of  Scheme No.10. Even though, it is acclaimed by the respondent-plaintiff that only a part of the land was acquired, however, once the notice had been specifically served upon him on 10.09.1975, the respondent-plaintiff had derived an actual knowledge of the acquisition. It is not the case of the respondent-plaintiff that he had  filed  any  objections  against  the  proposed  acquisition  or service of notice on him. Rather, the reliance has been on the resolution dated 19.11.1975, wherein the Improvement Trust held  that  52½  sq.  yards  of  plot  claimed  to  be  under  the ownership of the respondent-plaintiff cannot be adjusted in the Scheme and that a plot measuring 06 marlas may be allotted to him. Receipt of the said communication is also not disputed and instead it is being relied upon to establish the claim. The acknowledgment  of  the  receipt  of  the  said  communication leaves no iota of doubt that the land claimed by the respondent-plaintiff to be in his occupation and possession was actually

part  of  the  area  notified  to  be  acquired  by  the  appellant-defendant.

(v)  That  it  is  also  not  in  dispute  that  actual  physical possession of the land was taken on 06.10.1976 (EX.DB) and that  the  admissible  compensation  for  the  acquired  land  had been  released  in  favour  of  the  Welfare  College  Nirman Committee,  Jind-the  owner  in  possession.  The  respondent-plaintiff,  if  he  was  not  satisfied  with  disbursement  of compensation  or  claimed  a  higher  compensation,  had  every right  to  move  the  Land  Acquisition  Court  for  seeking apportionment of compensation on the strength of his alleged occupation and possession but the same was not done. Merely because a decision with respect to apportionment has not been taken by the Land Acquisition  Officer would not render the acquisition bad and liable to be set aside especially when there was an efficacious remedy with the respondent-plaintiff to seek such an apportionment by way of a reference. Undeniably, the total  admissible  compensation,  as  per  the  Award,  already stands  disbursed  in  favour  of  the  Welfare  College  Nirman Committee,  Jind  and  that  no  further  enhancement  had  been sought by the Welfare College Nirman Committee, Jind.

(vi)  That the respondent-plaintiff is relying on the sanction of the site plan in the year 1982 for supporting the argument that land measuring 52½ sq. yards under his possession would be deemed to be released from the process of acquisition. I am afraid that such an inference would not flow. The burden of establishing that land had been lawfully purchased by him and was in his actual possession and was released from the process of  acquisition,  lay  upon  the  respondent-plaintiff  and  that  he cannot claim a declaration of ownership in his favour merely on account of defects/lapses by the appellant-defendant. The entire evidence is required to be read as a whole and a mere sanction of the building plan cannot be the basis to completely disregarding the documents establishing due identification of the land to be acquired and also payment of compensation to the  owner  and  delivery  of  possession  thereof.  It  is  also noteworthy  that  the  sale  deed  in  question  does  not  make  a reference to the specific revenue record and as such, it would not have been possible for the dealing clerk to identify the land and  to  know  whether  the  same  had  been  acquired  or  not. Agricultural land is identified by revenue numbers and at the time of execution of the sale deed, the said land was not the part  of  the  development  scheme  and  was  notified  later. Notwithstanding the same, the specific description numbers, as

per  the  revenue  record,  have  not  been  mentioned.  The possibility of an error by the Clerk thus cannot be ruled out. Any such error, however, cannot be taken as giving birth to a right  in  favour  of  the  respondent-plaintiff  to  claim  that  the entire process of acquisition of land ought to be ignored and that the lawful ownership and possession should be presumed to  have  been  vested  in  the  respondent-plaintiff.  The  only remedy available to the respondent-plaintiff on such account would have been to seek apportionment of compensation for the loss caused and the right flows no further.

(vii)  That the suit for permanent injunction was filed by the respondent-plaintiff  in  the  year  1985  i.e.  after  the  shop constructed  by  the  respondent-plaintiff  had  already  been demolished.  The plea  of  the  land having  been  acquired  was taken  even  in  the  written  statement  that  was  filed  by  the Improvement  Trust  giving  details  of  the  notification.  Even though,  the  respondent-plaintiff  acknowledged  the  receipt  of notice sent by the Improvement Trust about acquisition of land and for submission of the objections, if any, yet the specific plea of acquisition was duly raised in the written statement that was filed in August 1985. The knowledge of acquisition by the respondent-plaintiff thus  stands  established  as per  the notice (EX.P-7) and as such, the cause of action for challenging the

acquisition  proceedings,  if  any,  arose  in  the  year  1975.  The respondent-plaintiff waited for a period of more than 09 years before filing the suit. Surprisingly, even in the above suit, it was filed only for permanent injunction and was initially not filed for seeking a declaration that the acquisition proceedings were bad and   liable to be set aside. No such attempt was made by  the  respondent-plaintiff  to  seek  amendment  in  the  plaint even on the filing of the written statement (assuming for the sake of arguments that the knowledge may be deemed from the date of filing of the written statement). It was only after the claim of the appellant as owner on the strength of the sale deed dated 18.10.1966 was accepted by the Addl. Senior Sub Judge, Jind, that an application for amendment was filed in the year 1990. The District Judge fell in an error in not taking note of the laws of limitation and reversing the finding returned by the trial  Court  about  the  suit  being  barred  by  limitation  on  the question  of  declaration  by  only  relying  upon  the  non-production  of  the  publication  in  the  newspaper  about acquisition  before  the  Court.  The  District  Judge  ignored  the fact that the limitation has to be computed from the cause of action  and  not  from  the  alleged  failure  of  the  defendant  in bringing the relevant material on record. Once the documents relied  upon  by  the  respondent-plaintiff  establish  notice  of

acquisition to his knowledge, the alleged irregularities, if any, in the acquisition proceedings would not give rise to a fresh cause of action for computing limitation.

(viii)  It is also a well settled position in law as laid down in the matter  of  Harbhajan  Singh  and  another  Vs.  The Improvement    Trust,  Phagwara  and  another,  reported  as 1993  (3)  SLJ  Page  2941,  that  mere  non-issuance  of  notice under Section 38 of the Punjab Town Improvement Act, 1922 would not vitiate the acquisition as no prejudice is established to have been suffered since actual knowledge of proceedings is evident  and  owner  had  chosen  to  accept  the  compensation without demur. A challenge to the process of acquisition by the land  owners  is  thus  dispelled.  It  is  not  in  dispute  that  the Scheme  in  question  was  duly  notified  in  the  Government Gazettee. Section 42 (2) of the Town Improvement Trust, Act, 1922, (as it was in force then) provided that publication of the notification  about  the  Scheme  in  the  Gazette  shall  be conclusive evidence with respect to the scheme having been duly  framed  and  sanctioned.  It  was  not  the  case  of  the respondent-plaintiff  that  no  evidence  has  been  led  that notification was published beyond the prescribed time.

(ix)  The respondent-plaintiff has placed much reliance on the resolution dated 19.11.1975 (EX.P-8) about the allotment of 06

marlas plot in favour of the respondent-plaintiff in lieu of the acquisition of his 52½  sq. yards of land. The said resolution essentially  and  inherently  establishes  that  the  respondent-plaintiff  was  fully  satisfied  with  the  passing  of  the  said resolution and was never aggrieved of the acquisition. It seems that  since  the  said  resolution  was  not  accepted  by  the competent  authority  and  allotment  was  not  made,  that  the aspect of raising of construction after a gap of more than 06 years of the receipt of notice was admitted. Even otherwise, the said  resolution  itself  suggests  that  there  was  some  sort  of collusion between the officials of Municipal Committee, Jind and the respondent-plaintiff. It would be incomprehensible that the Improvement Trust would offer a plot measuring 06 marlas i.e. 150 sq. yards as against an acquired land of 52½ sq. yards. The  circumstances  of  the  case  rather  indicate  that  the respondent-plaintiff was not only conscious of the acquisition but was also manipulating the acquisition to his advantage and having failed to secure a shop, which was nearly three times in area against the acquired land, he colluded to make an attempt to repossess the land, the possession whereof had already been taken by the Improvement Trust on 06.10.1976 vide Ex.DB. Any subsequent attempt to enter into possession of the public

land in a clandestine manner cannot be protected as a case to create the right in favour of a rank encroacher of public land.

(x)  Even  otherwise,  as  on  the  date  when  the  respondent-plaintiff instituted the suit, the shop in question had already been  demolished  by  the  appellant-defendant.  The  suit  for injunction against being forcibly dispossessed may have been rightly and properly instituted if there is an apprehension of being  forcibly  dispossessed.  The  act  of  demolishing  of  the structure by the appellant-defendant over the land acquired by it was an act of reassertion of its lawful possession over the land. As on the date when the injunction suit was filed, there was no element of a forcible dispossession since the property did  not  exist  any  further.  At  best,  a  suit  for  possession  and mandatory  injunction  ought  to  have  been  filed  along  with consequential relief. Occupation and possession of the property was thus fundamental before decreeing the suit of injunction against being forcibly dispossessed.

(xi)  Even otherwise, even the entire case has to be examined strictly  in  accordance  with  law,  the  appellant  had  taken possession of the land in the manner provided under the Punjab Town Improvement Act, 1922, from the owners itself with no objection. It was thus essential for the respondent-plaintiff to

establish  that  despite  the  improvement  Trust/Municipal Committee, Jind, having taken possession in a lawful manner, he was validly inducted on the land. Till such time that such lawful  vesting  or  delivery  of  possession  by  the  competent authority  is  established,  the  respondent-plaintiff  as  an encroacher  cannot  protect  a  right  against  the  appellant-defendant-the true owner.

(xii)  In so far as the objection of the respondent-plaintiff that there is no challenge to the decree in Civil Appeal No.4/13 is concerned, I find that the said argument does not further the case of the respondent-plaintiff. The reliance on the judgment in the matter of Sri Gangai Vinayagar Temple and another (supra) is misplaced since the same was a case where different suits had been clubbed together leading to filing of separate decrees and thus requiring that the appeals had to be preferred against  the  different  suits  where  there  were  separate  issues amongst  the  parties.  Similar  are  the  facts  in  the  matter  of Premier Tyres Limited (supra). The said judgment does not apply to the facts of the present case since it is not a case of separate or interconnected suits. There is one single suit that had been filed and that both the parties had approached the Appellate Court against the findings recorded on certain issues. The claim of the respondent-plaintiff was only with respect to

setting aside the finding on issue No.1 and 8-C and was not against the decree which was for injunction. The appeal filed by the appellant-defendant, on the other hand, was also against the decree. Still further, when the additional issues were framed pursuant to amendment of the plaint, the finding on the said issues  was  returned  in  favour  of  the  appellant-defendant Municipal  Committee,  Jind  and  not  in  favour  of  the respondent-plaintiff.  There  was  thus  no  occasion  for  the respondent-plaintiff  to  impugn  the  findings  that  had  been returned in his  favour.    The decree  has  now been  drawn in proceedings arising out of the same civil suit and a common judgment. All those findings as well as the decree are a subject matter  of  challenge  in  the  present  appeal.  Hence,  the respondent-plaintiff  cannot  be  permitted  to  contend  that  he would  still  have  an  enforceable  decree  in  his  favour  even though the same may not have been challenged by him before this Court by regular second appeal.

(xiii)  That the Courts have also failed to appreciate that the land was undisputedly recorded as shamilat deh in possession of the Welfare College Nirman Committee. The burden lay on the respondent-plaintiff to prove that the land was included in any  of  the  exclusion  clauses.    The    mere  plea  of  having purchased the land cannot be accepted to pass a valid title to

the respondent-plaintiff holding him entitled to retain the land in view of judgment of the Division Bench of this Court in the matter  of  Ravinder  Kumar  and  others  Vs.  State  of  Punjab reported as 2012 (45) RCR (Civil) 27.

(xiv)  In the matter of acquisition of land, a Division Bench of this Court in the case of Kashyap Goel and others Vs. State of Punjab and others, reported as 2008 (58) RCR (Civil) 916, has  held  that  the  limitation  for  challenging  an  acquisition proceedings is three (03) years to be computed, at best, from the date when the award was passed. Even if a person is held to be in continuing possession of the land, the same would not give  him  any  cause  of  action  to  challenge  the  acquisition because the possession is deemed to have been taken by the State  under  the  Statute.  The  operative  part  of  the  judgment reads as under:- "2.  After  hearing  learned  counsel  we  are  of  the considered  view  that  the  cause  of  action  which  has arisen to the petitioners in the year 1991/1992 or at best on 24.2.1994 when the award was announced. The petitioners could have challenged the aforementioned action of the respondent State within a period of three years, which is the limit provided for filing suit, as has been  opined  by  a  Constitution  Bench  of  Hon'ble  the Supreme Court in the case of State of M.P. v. Bhailal Bhai,  AIR  1964  Supreme  Court  1006.  The  mere  fact

that the petitioners are continuing in possession would also  not  give  them  cause  of  action  because  the possession  is  deemed  to  have  been  taken  by  the respondent State under Sections 16 and 17 of the Act after the entries were made in the record, as has been held  by  Hon'ble  the  Supreme  Court  in  Balmokand Khatri  Educational  and  Industrial  Trust  v.  State  of Punjab, (1996) 4 SCC 212."

(xv)  That the possession in law is deemed to be in the owner and that in the absence of any iota of evidence to show that the vendors/predecessors were ostensible owners or they with the consent, implied or express, of the owner made the alienation. There  is  also  no  evidence  with  respect  to  the  bona  fide intention by the respondent-plaintiff prior to entering into an agreement  of  sale  or  about  the  partition  of  the  land  having taken place reflecting separate possession.   Under  the  given circumstances, this Court declined to accept the plea of bona fide purchaser in possession of the property in the matter of Sheotaj and others Vs. Pahlad (deceased) represented by his legal representatives  and others, reported as  1988  (1)  PLR

565.

(xvi)  The law is well settled that what cannot be done directly cannot  also  be  done  indirectly.  A  direct  challenge  to  the Scheme by the Town Improvement Trust or even the process of

acquisition  was  clearly  barred  by  limitation.  Knowledge  of acquisition  by  the  plaintiff,  way  back  in  1975  is  duly established.

(xvii)  The College Welfare Nirman Samiti never disputed or denied the receipt of the compensation for the land acquired and  it  is  not  the  case  that  the  appellant  is/was  already  in possession of the actual area acquired.

22    The  finding  thus  recorded  on  Issue  Nos.1,  2  and  8-A  are accordingly set aside and reversed. The rest of the issues need not be gone into at this stage as there was no pressing argument advanced. 23     In view of above, the present regular second appeal is allowed. The judgments and decrees passed by both the Courts are set aside. The suit of the respondent-plaintiff is accordingly dismissed. 24    Pending,  misc.  application(s),  if  any  shall  also  stand(s) disposed of accordingly.

August 02, 2024.        (VINOD S. BHARDWAJ) raj arora                              JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. RSA-1575-1992 (O&M). Reserved on: 10.07.2024. Date of Decision: 02.08.2024. MUNICIPAL COMMITTEE, JIND. … Appellant Versus MAHABIR PARSHAD AND OTHERS ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mr. Sapan Dhir, Advocate, for the petitioner. Mr. A.K.Kansal, Advocate, for the respondents.