Naval Singh and Others v. State of Haryana and Others

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH

(114)             CWP-6849-2024 Decided on: 24.07.2024

Naval Singh & others ……Petitioner (s) Versus

State of Haryana & others        ……Respondent(s)

CORAM :  HON'BLE MR.JUSTICE G.S. SANDHAWALIA HON'BLE MRS.JUSTICE MEENAKSHI I. MEHTA

Present:   Mr.Prateek Gupta, Advocate Mr.Shubham Pathania, Advocate for the petitioner (s).

Mr.Ankur Mittal, Addl.A.G., Haryana Mr.Saurabh Magu, DAG, Haryana.

Mr. Ankur Mittal, Advocate Ms.Kushaldeep Kaur, Advocate, for respondent No.4-HSIIDC.

*****

G.S. Sandhawalia, J. (Oral) :

1.    Challenge in the present writ petition, filed under Article 226 of the Constitution of India is to the order dated 23.01.2024 (Annexure P-9)  whereby  representation  made  to  respondent  No.4  regarding denotifying the land of the petitioners comprising in Khasra No.30//4/1/1 (0 K 2 M), 4/1/2 (4K 6M) and 24//24/1 (4K 8M) (total land measuring 8 Kanal 16 Marlas) as per their respective share situated in Village Naharpur Kasan,  Sub  Tehsil,  Manesar,  Tehsil  &  District  Gurugram  was  rejected

under Section 101-A of the Right to Fair Compensation & Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation & Resettlement Act, 2013.

2.    The  present  writ  petition  is  a  classic  case  of  how  the landowners  pertaining  to  Gurugram  in  Haryana  continue  to  retain possession of premium land though the same was acquired while putting into mode the urgency clause whereby the notification dated 17.09.2004 was  issued  for  the  purposes  of  setting  up  of  Chaudhary  Devi  Lal Industrial,  Commercial,  Recreational  &  other  public  utilities in  various villages including  Village  Naharpur  Kasan.    Challenge had never been raised in 2006 when possession had been taken vide Rapat Rojnamcha No.654  dated  09.03.2006  and  the  landowners  also  having  lifted  the compensation.

3.    Keeping in view the fact that there was a controversy, qua the issue of lapsing, 14 years later, CWP-3296-2018  titled Naval Singh & others Vs. State of Haryana was filed which was dismissed on 31.08.2020 by  the  Co-ordinate  Bench  in  view  of  the  judgment  in  Indore Development Authority Vs. Manoharlal & others, AIR 2020 SC 1496. The matter was thereafter taken to the Apex Court whereby SLP (Civil) Diary No(s). 24012/2021 titled Naval Singh  & others Vs. The State of Haryana  &  others  which  was  dismissed  on  29.10.2021.    However,  a window  was  left  open  that  the  landowners  could  take  benefit  of  the observations made in Raghubir Singh & another Vs. State of Haryana & others, 2021 (3) RCR (Civil) 533.  Resultantly, the said orders have been passed and the representation dated 24.11.2021 had been decided vide a detailed order dated 23.01.2024 (Annexure P-9).

4.    Mr.Gupta has been at pains to take us to the site-plan as to the usage of the land in question which is stated to be still in the occupation of the petitioners.  The usage of acquired lands which were notified in the year 2004 and even some land in 1992 in Gurugram are now being put to use for housing labour, which has become a common phenomenon. The authorities have also noticed this by coming to the conclusion that the land has  been  lying  vacant  at  the  site  and  as  per  the  report  received  on

13.02.2023, the landowners had constructed tenantment rooms at the site and  complete  construction  had  been  made  after  issuance  of  Section  4 notification.  We have also gone through the photographs which have been appended with the site-plan which goes on to show that the land has been put to use which apparently has been done by the landowners to earn huge profits and they continue to sit and enjoy the benefits of the land though not being the owner of the land and the same having vested in the State way-back in the year 2006. The occupation is totally unauthorized and illegal but on account of the controversy due to the 2013 Act, the benefit has continued to flow to the erstwhile landowners without any right, as such.  The authorities have noticed that subsequent to judgment passed in Raghubir Singh (supra), the judgment in SLP (C) No.16421 of 2021 titled as  Ram  Swaroop  (D)  through  L.Rs,  and  another  Vs.  State  of  Haryana decided  on  15.11.2021  has  also  come  wherein  observations  have  been made that the provisions cannot be used to defeat the public purpose of development and utilization of the land and to continue in possession is not a vested right.  It has also been noticed in detail that the compensation has  been  lifted  and  the  land  was  vacant  before  issuance  of  Section  4 notification and the landowners had constructed tenantment rooms on the

land which is forming part of the 18 meter wide road and the Industrial plot. Relevant part of the order under challenge reads as under: "14. After hearing the landowners/applicants, and going through the  facts  of  the  case,  it  is  observed  that  the  land  of  the landowners/applicant was notified u/s 4 and u/s 6 on 17.09.2004 and  27.10.2004  respectively  of  Land  Acquisition  Act,  1894  for setting  up  of  Chaudhary  Devi  Lal,  Industrial  Model  Township, Phase-V, Manesar to be planned and developed as an integrated Complex  for  Industrial,  Institutional,  Commercial,  Recreational and  other  public  utilities  etc.  in  villages  Nawada  Fatehpur, Naurangpur,  Manesar,  Lakhnoula,  Naharpur  Kasan  and Shikhopur, Tehsil & Distt. Gurugram. The award of the said land was announced on 09.03.2006, thereafter possession of the said land  is  with  HSIIDC  vide  Rapat  Roznamcha  No.654  dated

09.03.2006.  The  applicants  already  lifted  the  compensation amount.  The land in question was vacant before notification of land  u/s  4  of  Land  Acquisition  Act,  1894.    However, landowners/applicants,  after  Section  4  notification,  constructed tenant room on the land in question which is forming part of 18 mtr wide road and industrial plot.

15. The claim as such made out in the representation that the land has become unviable or non-essential and it should be de-notified is without any basis.  Even otherwise it is to be noticed that the said  provision  has  been  subject  matter  of  consideration  by  the Apex Court in SLP (C) No.16421 of 2021 titled as Ram Swaroop

(D) through L.Rs, and another Vs. State of Haryana and others decided on 15.11.2021. The said judgment kept into consideration the earlier judgment passed in Raghubir Singh and another Vs. State  of  Haryana  and  others,  2021  (3)  RCR  (Civil)  533  and, accordingly, the Apex Court came to the conclusion that the said provisions are not to be exercised on the asking of the persons whose land stands acquired and the provisions as such cannot be used to defeat the public purpose of acquisition of the land for development and utilization and could not be used for the purpose to continue in possession on one pretext or the other and it is not a vested right.

16. In view of the position explained above, the committee finds that  the  land  in  question  is  very  much  required  for  the  public purpose and it has not become non-essential and unviable.  The Committee  finds  no  merit  in  the  representation  made  under Section 101A of the Act, 2017 and thus recommended to reject the claim.  The above recommendation made by the committee have been  approved  by  the  State  Government  and  hence  the  relief sought  by  the  applicants  u/s  101A  of  the  Right  to  Fair Compensation  and  Transparency  in  Land  Acquisition, Rehabilitation and Resettlement (Haryana Amendment) Act, 2017 be rejected."

5.    We  have  perused  the  site-plan  and  the  photographs  as mentioned above. A perusal of the same reinforces our thought process that the land developers are suffering due to the protracted litigation and the  whole  purpose  of  acquisition  has  been  frustrated  even  though  the urgency  clause  had  been  invoked.  The  land  had  been  planned  for  the development and having not raised any challenge at that point of time and having  accepted  the  compensation,  the  landowners  now  cannot  turn around and say that the public purpose has become unviable and non-essential.  In CWP-14077-2022 titled Rameshwar Vs. State of Haryana & others, on 14.03.2023, the State was directed to identify the valuable land situated in Gurugram which continues to be occupied by the landowners inspite of the fact that they have lost their title more than 25 years back. The said interim order reads as under: "We are coming across a large number of cases, where land was acquired in District Gurugram more than two decades back. Due  to  various  litigations  by  landowners  challenging  the notification which eventually have been decided against them, the landowners have continued to remain in possession at the cost of the State, who  has deposited the compensation amount running into hundreds of crores, specially in District Gurugram. A second SAILESH RANJAN round of litigation was also initiated on account of the Right to

Fair  Compensation  and  Transparency  in  Land  Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act, 2013 coming into force and the dispute regarding "lapsing issue" under Section 24 of the said Act. Apparently, 'A Class' constructions have also been raised in District Gurugram on the acquired land which belongs to the State. Thus,  illegalities  of  encroachment  have  apparently  been permitted  by  the  officials  of  the  State  which  is  leading  to  the planned  development  taking  a  back  seat  on  account  of  illegal constructions having been raised; litigation being initiated on the ground that the balance of convenience is involved of the persons, who have raised the construction irrespective of the fact that it is illegal and that they are rank trespassers. Resultantly, the planned development of the State has been put to naught and its claim that it is a Cyber City has been shattered as there are shanties along the roads alongwith the illegal constructions which have come up on these lands. In  such  circumstances,  we  are  constrained  to  issue  the following directions to the Chief Administrator, Haryana Shehri Vikas Pradhikaran (HSVP), Panchkula:-

(i)k To firstly identify the lands which had been acquired for the public purposes and specially for the development of the sectors, roads and the green belts in District Gurugram and awards of which were passed and have become final. Thereafter,  an  exercise  be  conducted  as  to  the  extent  of encroachments on these lands, which have been deemed to be  vested  with  the  State  by  virtue  of  the  awards  having been passed and the status of the original landowners would be of trespassers.

(ii)k The said exercise be conducted along all major roads i.e. National  Highway,  State  Highway,  Sector  Roads,  areas abutting  the  Highways,  emanating  out  of  the  town  of Gurugram, as we feel that this malice is not only affecting Gurugram, but affecting the State of Haryana in all urban areas  where  acquisition  was  initiated  by  the  erstwhile Haryana Urban Development Authority (HUDA) presently HSVP for the Planned Development of the Sectors as per the Master Plan.

(iii)k The said exercise of identifying the lands be divided into two parts; one for the land which is falling adjoining roads i.e. National Highway and State Highway, main roads and the  other  whereby  the  acquisition  is  for  other  public purposes including sectors.

(iv)k The status report shall be filed showing the layout plans of acquired  land  and  the  level  of  encroachment  by highlighting them in red.

(v)k The necessary exercise be conducted within a period of two months  by  the  said  authority  by  constituting  a  High Powered Committee consisting of senior officials and also those belonging to the Revenue Department. Adjourned to 01.05.2023."

6.    In such circumstances, the State having applied its mind that the land is required for the development of the area, the narrow window which the Apex Court had given to landowners have been slammed shut. The Co-ordinate Bench disposed of Rameshwar (supra) on 20.10.2023, along with bunch of cases  the lead case of which is CWP-12432-2023 titled Anil Suri & another Vs. State of Haryana & others, rejecting the plea raised for release of land on account of unviability and non-essentiality, keeping in mind the doctrine of "Eminent Domain" and the fact that the State had chosen to reject the claim for releasing the land in view of the provisions of Section 101-A of the 2013 Act. The Court rather directed a continuous mandamus, directing the State that remedial measures be taken for using the land to subserve the apposite public purpose for which it was acquired and put it to use which would be clear from the relevant portion of the judgment passed in the said case, as reproduced below: "102. The directions (supra), as made by this Court, and, which as revealed (supra), are in the process of being complied with by the respondent(s)  concerned.  Therefore,  thereby  though  the respondent-State  has  been  galvanized  into  action  rather  for

ensuring, that the requisite remedial measures are ensured to be promptly taken by it, for thereby bringing the acquired lands to subserve  the  apposite  public  purpose.  Nonetheless,  the  actions, which are in the process of being taken by the respondent-State, in compliance of the directions (supra), are yet required to be most promptly put into action. Therefore, the other functionaries also, as  disclosed  in  above  extracted  paragraph  8  and  9,  are  also directed  to  take  further  action  in  pursuance  to  the  above  made directions.

103. In consequence, the actions proposed to be taken, be ensured to be so taken within three months from today, under intimation to this  Court.  As  such,  the  above  shall  be  construed  to  be  a continuous  mandamus,  upon,  the  respondent-State  and  its functionaries, accordingly, with a direction to the Registry of this Court, to list the instant matters before this Court, as and when the apposite action takings are done, to be so revealed, thus through an affidavit being filed by the respondent(s) concerned, before this Court."

7.    Resultantly, in view of the above discussion, we do not find any  ground  to  interfere  with  the  well  reasoned  order  passed  by  the authorities  below.  Accordingly,  the  present  writ  petition  is  hereby dismissed.

(G.S. SANDHAWALIA) JUDGE

24.07.2024               (MEENAKSHI I. MEHTA) Sailesh                       JUDGE