Kamaljit Kaur v. Union Bank of India and Another

LISA GILL, J.

1.    Prayer in this writ petition is for setting  aside  proceedings  under Securitization  and  Reconstruction  of  Financial  Assets  and  Enforcement  of Security  Interest  Act,  2002  (for  short  –  'SARFAESI  Act')  initiated  against petitioners.

2.     It is case of the petitioner that M/s Harjindra Wood Fuel (not a party in this writ petition), through its sole proprietor Harjindra Kumar availed of credit facility and term loan from respondent – Bank as detailed in para 4 of the writ petition. It is pointed out that 8 marlas out of old khewat No. 1044/1267 (now khewat No. 1205/1415) out of khasra No.1401 min (4-15) was mortgaged.

Petitioner  leased out  property  measuring  13  marlas in  which  there are seven rooms, big cattle shed etc.  Present petitioner mortgaged property in question as described in para 5 of writ petition as guarantor. Principal borrower defaulted in payment of Rs.10,31,452.65, therefore, its account was declared Non Performing Asset.

3.    Learned counsel for petitioner submitted that in an illegal manner, notice under Section 13(2) of SARFAESI Act was issued whereas proceedings under  SARFAESI  Act  cannot  be  initiated  in  terms  of  Section  31(i)  of SARFAESI  Act  as  land  in  question  is  agricultural  land.  Security  had  been offered  by  the  petitioner  for  carrying  out  agricultural  purposes  and  allied activities. Therefore, once the land offered for security is used for agricultural and allied activities, provisions of SARFAESI Act are not applicable. It is stated that after passing of order dated 25.06.2019 came to knowledge of petitioner, she further discovered that notice under Section 13(4) of SARFAESI Act had also been  issued,  though  copy  thereof  was  never  served  upon  petitioner.  Bank officials are claimed to have visited petitioner's house and warned her that they would enforce the security mortgaged with the bank i.e. dairy farm. Petitioner submitted application dated 09.09.2021 before respondent No. 2 in this respect but to no avail. Petitioner, therefore, apprehending that respondent – bank will take illegal possession of the property, approached this Court by way of present writ petition. It is submitted that proceedings under SARFAESI Act being totally illegal and arbitrary be set aside and this writ petition be allowed as prayed for.

4.     This  petition  was  opposed  by  learned  counsel  for  respondent  – Bank while firstly raising a preliminary objection regarding entertainaibility of writ petition itself. Learned counsel for respondent – Bank submitted that loan in question was sanctioned in favour of M/s Harjindra Wood Fuel on 27.12.2012.

As per valuation report carried out at that time, property in question is clearly and  specifically  described  to  be  residential  in  nature.  Valuation  report  dated

28.12.2017 and legal opinion dated 15.01.2018 are attached as Annexures R3 and  R4  with  the  written  statement.  Learned  counsel  for  respondent  –  Bank further pointed out that  as per  jamabandi  for the  year  2015-16  submitted  by petitioner  herself  clearly  depicts  property  in  question  to  be  in  Gair  Mumkin Abadi. Petitioner, it is submitted, only wishes to delay recovery proceedings and an absolutely false and incorrect plea has been raised that land in question is agricultural, therefore, proceedings under SARFAESI Act cannot be initiated. It is, thus, prayed that this writ petition be dismissed.

5.    We heard learned counsel for parties and have perused the file.

6.    Basic  argument  raised  in  this  writ  petition  is  that  in  terms  of Section  31  of  SARFAESI  Act  proceedings  thereunder  cannot  be  initiated. Section 31 of SARFAESI Act reads as under:- " 31. Provisions of this Act not to apply in certain cases.- The provisions of this Act shall not apply to

(a)  a lien on any goods, money or security given by or under the Indian Contract Act, 1872 (9 of 1872) or the Sale of Goods Act, 1930 (3 of 1930) or any other law for the time being in force;

(b) a pledge of movables within the meaning of section 172 of the Indian Contract Act, 1872 (9 of 1872);

(c)creation of any security in any aircraft as defined in clause (1) of section 2 of the Aircraft Act, 1934(24 of 1934);

(d)creation of security interest in any vessel as defined in clause

(55)  of  section  3  of  the  Merchant  Shipping  Act,  1958  (44  of 1958);

(e)  any  conditional  sale,  hire-purchase  or  lease  or  any  other contract in which no security interest has been created;

(f) any rights of unpaid seller under section 47 of the Sale of Goods Act, 1930 (3 of 1930); RITU SHARMA

(g)  any  properties  not  liable  to  attachment  (excluding  the properties specifically charged with the debt recoverable under this  Act)] or  sale  under  the  first  proviso  to  sub-section  (1)  of section 60 of the Code of Civil Procedure, 1908 (5 of 1908);

(h) any security interest for securing repayment of any financial asset not exceeding one lakh rupees;

(i) any security interest created in agricultural land;

(j) any case in which the amount due is less than twenty per cent. of the principal amount and interest thereon."

7.    In the present writ petition, property in question is in the abadi deh, as per inspection report dated 27.12.2012 (Annexure R2), property is described as 'residential – free  hold'. It is so mentioned in valuation report as well. As per jamabandi of year 2015-16 land is described as Gair Mumkin Abadi. Thus, on the strength of these documents, it cannot be concluded that land/property in question  is  agricultural.  It  is  further  to be noticed  that  Hon'ble  the  Supreme Court in Indian Bank and another vs. K. Pappireddiyar and another 2018

(3) RCR (Civil) 875, has proceeded to hold that even classification of land in revenue records as agricultural by itself is not dispositive or conclusive of the question whether SARFAESI Act shall apply or not. In the said case, it was held by Hon'ble the Supreme Court as under:- "  9.  The  classification  of  land  in  the  revenue  records  as agricultural  is  not  dispositive  or  conclusive  of  the  question whether the SARFAESI Act does or does not apply. Whether a parcel of land is agricultural must be deduced as a matter of fact from the nature of the land, the use to which it was being put on the date of the creation of the security interest and the purpose for which it was set apart.

10.     xxx      xxx      xxx Both having regard to the two-judge Bench decision in Blue Coast Hotels Limited and as explained above, the question as to whether the land is agricultural has to be determined on the basis

of the totality of facts and circumstances including the nature and character of the land, the use to which it was put and the purpose and intent of the parties on the date on which the security interest was created. xxx      xxx      xxx"

8.    Gainful reference can also be made to judgments of Hon'ble the Supreme Court in Authorized Officer State Bank of India v. C. Natarajan, 2023 (2) Law Herald (SC) 1017, K. Sreedhar v. M/s Raus Constructions Pvt. Ltd. and others, 2023 AIR (SC) 306 and ITC Limited v. Blue Coast Hotels Limited and others, (2018) 15 SCC 99. There is, thus, no merit in the argument raised on behalf of petitioner that it is a jurisdictional issue which is involved, therefore, present writ petition should be entertained.

9.    It has been consistently held by Hon'ble the Supreme Court in a number of cases that interference by the High Court in exercise of jurisdiction under Article 226 of Constitution of India has to be minimal and actuated only in exceptional and extraordinary circumstances. It has been held by Hon'ble the Supreme  Court  in  Union  Bank  of  India  v.  Satyawati  Tandon  and  others, 2010(8) SCC 110 as under:- "18.  While expressing the aforesaid view, we are conscious that the powers  conferred  upon  the  High  Court  under  Article  226  of  the Constitution  to  issue  to  any  person  or  authority,  including  in appropriate  cases,  any  Government,  directions,  orders  or  writs including the five prerogative writs for the enforcement of any of the rights conferred by Part III or for any other purpose are very wide and there is no express limitation on exercise of that power but, at the same  time,  we  cannot  be  oblivious  of  the  rules  of  self-imposed restraint evolved by this Court, which every High Court is bound to keep  in  view  while  exercising  power  under  Article  226  of  the Constitution.  It  is  true  that  the  rule  of  exhaustion  of  alternative remedy is a rule of discretion and not one of compulsion, but it is difficult to fathom any reason why the High Court should entertain a petition filed under Article 226 of the Constitution and pass interim order  ignoring  the  fact  that  the  petitioner  can  avail  effective alternative remedy by filing application, appeal, revision, etc. and the particular legislation contains a detailed mechanism for redressal of RITU SHARMA

his grievance. It must be remembered that stay of an action initiated by  the  State  and/or  its  agencies/instrumentalities  for  recovery  of taxes,  cess,  fees,  etc.  seriously  impedes  execution  of  projects  of public  importance  and  disables  them  from  discharging  their constitutional  and  legal  obligations  towards  the  citizens.  In  cases relating to recovery of the dues of banks, financial institutions and secured creditors, stay granted by the High Court would have serious adverse  impact  on  the  financial  health  of  such  bodies/institutions, which  ultimately  prove  detrimental  to  the  economy  of  the  nation. Therefore,  the  High  Court  should  be  extremely  careful  and circumspect in exercising its discretion to grant stay in such matters. Of course, if the petitioner is able to show that its case falls within any  of  the  exceptions  carved  out  in  Baburam  Prakash  Chandra Maheshwari  v.  Antarim  Zila  Parishad  AIR  1969  SC  556, Whirlpool  Corporation  v.  Registrar  of  Trade  Marks,  Mumbai

(1998) 8 SCC 1 and Harbanslal Sahnia and another v. Indian Oil Corporation Ltd. and others (2003) 2 SCC 107 and some other judgments, then the High Court may, after considering all the relevant parameters and public interest, pass appropriate interim order. xxx      xxx      xxx

25.  In Raj Kumar Shivhare v. Assistant Director, Directorate of Enforcement and another (2010) 4 SCC 772, the Court was dealing with the issue whether the alternative statutory remedy available under the Foreign Exchange Management Act, 1999 can be bypassed and jurisdiction under Article 226 of the Constitution could be invoked. After examining the scheme of the Act, the Court observed: "31. When a statutory forum is created by law for redressal of grievance and that too in a fiscal statute, a writ petition should  not  be  entertained  ignoring  the  statutory dispensation.  In  this  case  the  High  Court  is  a  statutory forum of appeal on a question of law. That should not be abdicated and given a go-by by a litigant for invoking the forum  of  judicial  review  of  the  High  Court  under  writ jurisdiction. xxx      xxx    xxx"

10.    Said decision has been reiterated by Hon'ble the Supreme Court in the case of M/s South Indian bank Ltd. and others v. Naveen Mathew Philip and another, 2023(2) RCR (Civil) 771, wherein it was held that:- "13. ...... We may, however, reiterate the settled position of law on the interference of the High Court invoking Article 226 of the Constitution of  India  in  commercial  matters,  where  an  effective  and  efficacious alternative forum has been constituted through a statute. xxx      xxx      xxx

14.  A writ of certiorari is to be issued over a decision when the Court finds that the process does not conform to the law or statute. In other words, courts are not expected to substitute themselves with the decision-making authority while finding fault with the process along RITU SHARMA

with the reasons assigned. Such a writ is not expected to be issued to remedy all violations. xxx     xxx    xxx     xxx

15.  The object and reasons behind the Act 54 of 2002 are very clear as observed by this Court in Mardia Chemicals Ltd. v. Union of India, (2004) 4 SCC 311. While it facilitates a faster and smoother mode of recovery sans any interference from the Court, it does provide a  fair  mechanism  in  the  form  of  the  Tribunal  being  manned  by  a legally trained mind. The Tribunal is clothed with a wide range or powers to set aside an illegal order and thereafter, grant consequential reliefs,  including  re-possession  and  payment  of  compensation  and costs.  Section  17(1)  of  the  SARFAESI  Act  gives  an  expansive meaning  to  the  expression  "any  person",  who  could  approach  the Tribunal. xxx        xxx    xxx

18.  While  doing  so,  we  are  conscious  of  the  fact  that  the  powers conferred  under  Article  226  of  the  Constitution  of  India  are  rather wide  but  are  required  to  be  exercised  only  in  extraordinary circumstances in matters pertaining to proceedings and adjudicatory scheme  qua  a  statute,  more  so  in  commercial  matters  involving  a lender and a borrower, when the legislature has provided for a specific mechanism for appropriate redressal."

11.    The  Hon'ble  Supreme  Court  in  a  recent  case  i.e.  PHR  Invent Educational Society Versus UCO Bank and others, 2024 AIR (SC) 1893  has held as under:- "  29. It could thus clearly be seen that the Court has carved out certain  exceptions  when  a  petition  under  Article  226  of  the Constitution  could  be  entertained  in  spite  of  availability  of  an alternative remedy. Some of them are thus:

(i)k where  the  statutory  authority  has  not  acted  in accordance  with  the  provisions  of  the  enactment  in question;

(ii)k it has acted in defiance of the fundamental principles of judicial procedure;

(iii)k it has resorted to invoke the provisions which are repealed; and

(iv)k when an order has been passed in total violation of the principles of natural justice.

30. It has however been clarified that the High Court will  not  entertain  a  petition  under  Article  226  of  the Constitution  if  an  effective  alternative  remedy  is available  to  the  aggrieved  person  or  the  statute  under which  the  action  complained  of  has  been  taken  itself contains a mechanism for redressal of grievance.

31. Undisputedly,  the  present  case  would  not  come under any of the exceptions as carved out by this Court in the case of Chhabil Dass Agarwal (supra).

32. We are therefore of the considered view that the High  Court  has  grossly  erred  in  entertaining  and allowing  the  petition  under  Article  226  of  the Constitution.

33. While dismissing the writ petition, we will have to remind the High Courts of the following words of this Court in the case of Satyawati Tondon (supra) since we have  come  across  various  matters  wherein  the  High Courts have been entertaining petitions arising out of the DRT Act and the SARFAESI Act in spite of availability of an effective alternative remedy: "55.  It  is  a  matter  of  serious  concern  that  despite repeated  pronouncement  of  this  Court,  the  High Courts continue to ignore the availability of statutory remedies under the DRT Act and the SARFAESI Act and  exercise  jurisdiction  under  Article  226  for passing orders which have serious adverse impact on the right of banks and other financial institutions to recover their dues. We hope and trust that in future the High Courts will exercise their discretion in such matters  with  greater  caution,  care  and circumspection."

12.    Learned  counsel  for  petitioner  is  unable  to  point  out  any extraordinary and exceptional circumstance which calls for interference by this Court.  All the arguments as raised in this writ petition are clearly within the realm of consideration by learned Tribunal.

13.    In all fairness we take note of the fact that it had also been argued by learned counsel for petitioner that it is incumbent upon respondent – Bank to first take action qua property of borrower rather than straight away take action in respect to the land of petitioner, who is guarantor. This argument is also devoid of merit, keeping in view the clear cut definition of 'borrower' in Section 2(f) of SARFAESI  Act.  Thus,  finding  no  ground  whatsoever  which  calls  for interference in the writ petition, same is dismissed with liberty to petitioner to

avail  remedy(ies)  available  to  her  in  accordance  with  law  while  raising  all available pleas.

14.    However, keeping in view the fact that interim order in favour of petitioner was granted on 25.03.2021 to the extent that proceedings initiated vide notice dated 25.06.2019 would remain stayed, the same shall continue for fifteen

(15) days from receipt of certified copy of this order. Question of continuance or otherwise of interim order in petitioner's favour shall necessarily be within the realm  of  consideration  by  the  appropriate  Forum  which  be  considered  in accordance with law, without being influenced by any order, which may have been passed in this writ petition.

15.    It  is  clarified  that  interim  protection  afforded  to  petitioner  shall automatically stand vacated after expiry of fifteen days as above in the absence of any order by the appropriate authority.

16.    There is no expression of opinion on the merits of the matter.

(LISA GILL) JUDGE

(AMARJOT BHATTI) May    31, 2024             JUDGE rts

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Date of Decision: May 31, 2024 Kamaljit Kaur ..... Petitioner Versus Union Bank of India and another ..... Respondents CORAM:- HON'BLE MRS. JUSTICE LISA GILL HON'BLE MS. JUSTICE AMARJOT BHATTI Present: Mr.Naresh Kumar, Advocate for the petitioner. Mr. Gaurav Goel, Advocate for the respondents. ****