Veeramati v. Permanent Lok Adalat and Another

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) Challenge  in  the  present  petition  is  to  the  award  dated

10.11.2021 (Annexure P-8), passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Sirsa and a further prayer has been made for directing the respondent-Haryana  Shahari  Vikas  Pradhikaran  (Haryana  Urban Development  Authority  as  it  was  then)  to  refund  the  amount  of Rs.12,00,500/- deposited by the petitioner along with interest.

2    Briefl*  su++ari3ed,  the  facts  of  the  present  case  are  that  a commercial site bearing No.DSS-55 measuring 75.625 Square Meter, situated in F Block, Mandi Township, Sirsa, Tehsil and District Sirsa, was earlier allotted to one Sh. Subhash Mehta but the said site was resumed by the respondents-HSVP. Thereafter, in a fresh open auction, it was allotted in favour of petitioner for a sum of Rs.40,10,000/- vide Memo No. 5081 dated

01.04.2010. As per terms and conditions of the allotment letter, the sale consideration was to be deposited in eight installments along with interest thereon. A sum of Rs.4,01,000/- and an amount of Rs.6,01,500/- respectively was deposited by the petitioner on 15.03.2010 and on

30.04.2010 respectively being 10% and 15% of total cost of said site. It is averred that the petitioner approached the respondents repeatedly to rectify their record so that the name of the petitioner could be reflected as the new allottee of the site in compliance of the letter of allotment dated 01.04.2010 so that she could deal with the property in any manner as she liked, however, the respondents failed to update their record. When the petitioner went to the office of respondents-HSVP, to deposit the balance amount, the same was not accepted since the plot did not exist in her name. Even as on

26.11.2015, and as per the information received under the Right to Information Act, 2005, the respondents continued to reflect the ownership of the prior allottee Sh. Subhash Mehta to whom the allotment had been made on 25.01.2007 and had been resumed.

3 Specific attention is also drawn to the allottee account statement dated 23.12.2015 obtained from the respondent-HSVP which reflects the total price of the property as Rs.39,50,000.00/- with the date of allotment as 25.01.2007. Further, the said statement of account also reflects the outstanding delay interest and possession interest as Rs.28,49,299.00 and 4,71,007.00 making the total outstanding as Rs.62.82 lakhs approximately. It is contended that the respondents did not carry out correction in their record and reflected the name of the former allottee in their account statement and were charging delay interest without considering that the allotment in favour of the petitioner was made on

01.04.2010. The account statement reflected outstanding delay payment interest for the period of 2007, 2008 and 2009 as well. It is argued that the petitioner could neither further sell the property nor obtain loan for making payment for the same and also could not deposit the further payments due to records not being kept properly. The status of the petitioner as an allottee was thus continuously suspected. No heed was paid by the respondent-HSVP to the requests of the petitioner. Being harassed by the attitude of the respondents, the petitioner preferred an application under Section 22-C of the Legal Services Authorities Act, 1987 seeking refund of the deposited amount. 4 The respondent-HSVP entered appearance and raised objections including that the application in question was not maintainable

and that the petitioner only deposited one installment of Rs.1,98,000/- on

22.12.2014  and  no  further  installment  was  deposited  thereafter.  An application for surrender of the plot was later moved by the petitioner on

27.09.2015  but  an  amount  of  Rs.52,49,481/-  was  due  as  on  24.02.2016 against her as per record of the respondent Department. The other factual assertions  were  not  in  dispute,  however,  it  is  submitted  that  the  plot  in question did not reflect the name of earlier allottee.

5    Efforts for an amicable resolution of the dispute as mandated under Section 22-C (4) to (7) of the Legal Services Authorities Act, 1987 had been undertaken by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Sirsa, however the same did not mature, hence, adjudication under Section 22 C (8) of the Legal Services Authorities Act, 1987 was undertaken. 6    Parties  led  their  respective  evidence  and  upon  consideration thereof of the submissions advanced, the application under Section 22-C of the Legal Services Authorities Act, 1987, was dismissed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Sirsa, vide award dated 10.11.2021 by observing as under:- "10. After hearing both the parties, we are of considered view that the petitioner has failed to prove any deficiency in service on the part of the HUDA Department. The only plea of the petitioner is that she could not sell her plot/DSS in the market and also could not deposit the remaining amount of installment as the plot/DSS in question was not transferred in her name in the record of HUDA department but this plea of the petitioner

is not tenable, as from the perusal of allotment letter dated

1.10.2010 and receipts of payment amount to Rs.4,01,000/- and 6,01,500/- dated 15.3.2010 and 30.4.2010, It is duly evident that  plot/DSS  in  question  had  already  been  transferred  in favour  of  the  petitioner  Smt.  Veermati  as  her  name  is  duly incorporated in these documents. When this huge amount has already been deposited by the petitioner against the Plot/DSS in question than the plea of the petitioner that she could not deposit  the  remaining  amount  of  installments  is  also  not tenable.  However,  as  far  as  concerned  to  the  charging  of illegal interest and penalty is concerned, no cogent evidence has been placed on file by the petitioner. Petitioner failed to point out any ambiguity in the amount shown as due against the petitioner against the PLOT/DSS in question. As such in nut shel, we are considered view that there is no merit in the present petition filed by the petitioner. Hence, petitioner is not entitled to get any relief.

11. Resultantly, in the sequels discussion noted above, we are of the considered view that the petitioner has failed to prove any deficiency in service on the part of the respondent HUDA Department. Hence, there is no merit in the present petition and same is hereby dismissed with no order as to cost. Copy of this  Awardbe  supplied  to  the  parties  free  of  cost.  File  be consigned to the record room."

7    Aggrieved of the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Sirsa, the present writ petition has been filed.

8    Learned counsel appearing for the petitioner has argued that the reasoning  given  by  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility  Services), Sirsa is misplaced since the only reason for dismissal of the same was that the payment could not be made whereas the petitioner undisputedly had paid 25% of the total cost and had also deposited a sum of Rs.1,98,000/- and as such, it cannot be perceived that the amount was not deposited in the said account. It was also recorded that there was no evidence with respect to charging of interest and penalty from the petitioner. However, the aspect that there is no undue levy is required to be discharged by the respondent and no negative burden could have been put on the petitioner. He refers to the statement of account (Annexure P-6) appended with the present petition to submit that as per the record furnished by the respondents themselves in December 2015, there was a delayed payment interest pertaining to the year 2007,  2008  and  2009.  The  said  account  statement  did  not  reflect  the payments made by the petitioner from 2010 to 2014 which shows that the statement of account as maintained by the respondent is not correct. There was thus a prima facie discharge of burden by the petitioner to show his readiness to make the balance payment and thereafter onus shifted on the respondent  to  establish  that  the  account  statement  reflected  the  correct amount that was due from the petitioner. 9    Counsel  for  the  respondent-HSVP  has  reiterated  his submissions as noticed above and argues that the plea of the system not accepting the payment from the petitioner is an afterthought. The petitioner

defaulted in payment of installments. Once the earlier installment of the amount  i.e.  10%  of  the  amount  followed  by  15%  of  the  amount  to  be deposited  within  a  period  of  15  days  of  the  acceptance  of  the  bid  had already been accepted followed by a payment of Rs.1,98,000/-, there was no occasion for the respondents about not receiving the balance consideration had the petitioner opted to deposit the same. He further submits that there was  no  error  or lapse  on the  part of  the  respondent-HSVP  and that the lapses were solely attributable to the petitioner. The revised statement of account dated 22.05.2024 has also been appended by the respondent along with the written statement as per which the petitioner was to pay the due amount. 10    No other argument has been raised. 11    I  have  heard  learned  counsel  appearing  for  the  respective parties and have also gone through the documents appended along with the present petition with their able assistance. 12    Having considered the contentions noticed above, I am of the opinion that the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), failed to appreciate the nature of the dispute brought before it. The petitioner had approached the respondent seeking refund of her money that had already been  deposited.  The  reasons  cited  for  seeking  refund  was  however,  on account of the respondents having failed to reflect the plot in the name of the petitioner on their portal as well as the system as a result whereof, the petitioner was restrained from selling the aforesaid plot. It was however not

in  dispute  that  an  application  for  seeking  refund  was  submitted  by  the petitioner in October 2015 and even till that point in time, no action under Section 17 of the Haryana Urban Development Act, 1977 had been initiated by the respondent and no show cause notice for forfeiture or cancelation of the allotment was issued. It is also evident that the first notice under Section 17 (1) (d) of the Act was issued on 08.01.2020 i.e. much after the institution of  the  application  before  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), in the year 2015. Even the said notice is not followed by any consequential action by the respondent. It seems that the above said notice had been issued only as an afterthought and to find a plausible defence for the  inaction  on  the  part  of  the  respondent.  Since  there  has  been  no cancellation of the allotment in favour of the petitioner or passing of any order of forfeiture, I fail to understand as to how the respondent-HSVP could  have  refused  to  entertain  the  application  for  surrender  of  the  site moved  by  the  petitioner  in  October  2015  and  not  to  refund  the  sale consideration that had been deposited by her. Reference needs to be made to Clause 4 of the allotment letter which reads thus:-

"You are requested remit Rs.601500/- in order to make the 25% of the total of the said plot/building within 30 days from the date of issue of the allotment letter. The payment shall be made by a Bank Draft payable t the Estate Office, HUDA Sirsa and drawn on any scheduled bank at Sirsa, in case of failure to deposit the said amount within the above specified period the allotment shall be cancelled and the amount of 10%

bid money deposited at the time of bid shall stand forfeited to the  Authority,  against  which  you  shall  have  no  claim  for damages."

13    Further, it is also evident from a perusal of the above letter that forfeiture of 10% of the bid money was permitted only in the event of the allottee failing to pay the installments to the tune of 25%. It is undisputed that prior to the submissions of the application for surrender of the plot and seeking  refund  of  the  money,  25%  of  the  amount  had  already  been deposited and an order of cancellation had been passed or order of forfeiture could be passed. The power to forfeit the sum of 10% deposited at the time of the bid follows an order of cancellation and not surrender. Since no order of cancellation against the petitioner had been passed, hence, the respondent would thus not be within their rights to even seek forfeiture of the amount to the extent of 10% of the bid money. Section 17 of the HUDA Act of 1977 (now HSVP Act, 1977) stipulates certain conditions when forfeiture may  be  ordered  but  no  such  exigency  occurred  in  present  case.  The provisions for facility of reference is extracted below:- "17. Resumption and forfeiture for breach of conditions of transfer.

(1)  Where any transferee makes default in the payment of any consideration money, or any instalment, on account of the sale of any land or building, or both, under section 15, the Estate  Officer  may,  by  notice  in  writing,  call  upon  the transferee to show cause within a period of thirty days, why a

penalty which shall not exceed ten percent of the amount due from the transferee, be not imposed upon him.

(2) After considering the cause, if any, shown by the transferee and after giving him a reasonable opportunity of being heard in  the  matter,  the  Estate  Officer  may,  for  reasons  to  be recorded in writing, make an order imposing the penalty and direct  that  the  amount  of  money  due  alongwith  the  penalty shall be paid by the transferee within such period as may be specified in the order,

(3) If the transferee fails to pay the amount due together with the  penalty  in  accordance  with  the  order  made  under  sub-section (2), or commits a breach of any other condition of sale, the  Estate  Officer  may,  by  notice  in  writing,  call  upon  the transferee to show cause within a period of thirty days, why an order of resumption of the land or building, or both, as the case may be, and forfeiture of the whole or any part of the money, if any, paid in respect thereof which in no case shall exceed ten per cent of the total amount of the consideration money, interest and other dues payable in respect of the sale of the land or building, or both, should not be made.

(4) After considering the cause, if any, shown by the transferee in  pursuance  of  a  notice  under  sub-section  (3)  and  any evidence that he may produce in support of the same and after giving  him  a  reasonable  opportunity  of  being  heard  in  the matter, the Estate Officer, may for reasons to be recorded in writing, make an order resuming the land or building or both, as the case may be, and directing the forfeiture as provided in sub-section (3) of the whole or any part of the money paid in respect of such sale.

(5)  Any  person  aggrieved  by  an  order of  the  Estate Officer under section 16 or under this section may, within a period of

thirty days of the date of the communication to him of such order, prefer an appeal to the Chief Administrator in such form and manner, as may be prescribed :Provided that the Chief Administrator may entertain the appeal after the expiry of the said period of thirty days, if he is satisfied that the appellant was  prevented  by  sufficient  cause  from  filing  the  appeal  in time.

(6)The  Chief  Administrator  may,  after  hearing  the  appeal, confirm, vary or reverse the order appealed from and may pass such order as he deems fit.

(7)The Chief Administrator may, either on his own motion or on an application received in this behalf, at any time within a period of six months from the date of the order, call for the record  of  any  proceedings  in  which  the  Estate  Officer  has passed an order for the purpose of satisfying himself as to the legality or propriety of such order and may pass such order in relation  thereto  as  he  thinks  fit  :Provided  that  the  Chief Administrator  shall  not  pass  an  order  under  this  section prejudicial  to  any  person  without  giving  him  a  reasonable opportunity of being heard.

(8)  Any person aggrieved by an order of Chief Administrator under sub-section (6) may within a period of ninety days of the date  of  the  communication  to  him  of  such  order,  prefer  a revision  petition  to  the  Secretary  to  Government,  Haryana, Town  and  Country  Planning  Department,  in  such  form  and manner as may be prescribed :Provided that the Secretary to Government,  Haryana,  Town  and  Country  Planning Department, may entertain the revision petition after the expiry of  the  said  period  of  ninety  days,  if  he  is  satisfied  that  the petitioner  was  prevented  by  sufficient  cause  from  filing  the revision petition in time.

(9) The Secretary to Government, Haryana, Town and Country Planning Department, may, after hearing the revision, confirm, vary or reverse the order appealed from and may pass such order  as  he  deems  fit  :Provided  that  the  Secretary  to Government,  Haryana,  Town  and  Country  Planning Department, shall not pass an order under this section without hearing the parties."

14     It is evident from a perusal of the above that the scheme of the Act of 1977 specifically provides that where any transferee makes default in the payment of any consideration money, or any instalment, on account of the sale of any land or building, or both, he may be called upon to show cause by the Estate Officer vide a  notice in writing, within a period of thirty days, as to why a penalty which shall not exceed ten percent of the amount  due  from  the  transferee,  be  not  imposed  upon  him  and  after affording a reasonable opportunity of being heard in the matter, the Estate Officer may, for reasons to be recorded in writing, make an order imposing the penalty and direct that the amount of money due along with the penalty shall be paid by the transferee within such period as may be specified in the order. 15    In the present case, the letter of allotment had already been issued,  condition  No.4  as  incorporated  in  the  letter  of  allotment  which became  binding  between  the  parties  mandated  passing  of  an  order  of cancellation of the allotment along with an order directing forfeiture of the 10% amount of the bid money.  No such order of cancellation or forfeiture

has been passed and the request for surrender of the plot along with refund of the money had already been submitted by the petitioner, before the initial notice  under  Section  17  (1)  (which  is  although  misconceived).  No satisfactory explanation has been furnished by the respondents as to why the payment in question would not be refunded to the petitioner on a request being submitted and as to what prompted the respondents not to accept the said request. They were at liberty to prove their case of retaining the said amount and having not done so, an adverse inference ought to be drawn against them. 16    I find that the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Sirsa, had fell in error in failing to understand the scope of the prayer made by the petitioner. It was not a case requiring determination of a lapse or negligence.  The statutory provisions contained under Section 17 as well as the terms and conditions of the letter of allotment dealing with refund or forfeiture  had  not  been  taken  into  consideration  by  the  Permanent  Lok Adalat (Public Utility Services), and it has failed to advert to the right of an allottee to surrender the plot and seek refund thereof, which essentially arise in the present case. 17     Learned  counsel  for  the  respondent  has  also  very  fairly conceded  the  fact  that  the  earlier  allottee  Mr.  Subhash  Mehta  had  been given the full refund. I find that there is no reason cited as to how the respondent could have distinguished the case of the petitioner from that of previous allottee Subhash Mehta. Once the respondents had given the full

refund to said Subhash Mehta, such parity ought to have also been extended to the petitioner. They were thus at all times aware of their obligation to refund the entire amount and that they could not have claimed forfeiture or retention  of  any  money,  yet,  they  compelled  the  allottee  through  an unnecessary litigation up to the High Court. 18     The Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), failed to appreciate  the  pleaded  case  of  the  petitioner  and  even  the  statutory provisions and the conditions incorporated in the letter of allotment. The award thus suffers from mis-appreciation of evidence and is accordingly set aside.  The  respondents  are  held  liable  to  refund  the  amount  of Rs.12,00,500/-  along  with  interest  @  10%  per  annum  from  the  date  of expiry  of  the  period  of  30  days  from  the  date  of  submission  of  the application seeking refund till its actual disbursement. Let the above amount be released within a period of 03 months of receipt of a certified copy of this order failing which respondents shall be liable to pay interest @ 12% per  annum.  The incidence  of the  additional  financial  liability  arising on account of failure of the competent authority i.e. respondent-HSVP in not taking any action as per law may be recovered from the erring official(s), in accordance with law. 19    The present petition stands allowed accordingly.

September 19, 2024      (VINOD S. BHARDWAJ) raj arora                                         JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. CWP-5697-2022 (O&M). Date of Decision: 19.09.2024. VEERAMATI ... Petitioner Versus PERMANENT LOK ADALAT (PUBLIC UTILITY SERVICES), SIRSA AND ANOTHER ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mr. B.S. Mittal, Advocate, for the petitioner. Mr. Arvind Seth, Advocate, for respondent No.2.