M/S Mudit Finance Pvt. Ltd v. State of Haryana and Ors

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH

(103)             CWP No.11987 of 2007(O&M) Decided on :22.07.2024

M/s Mudit Finance Pvt. Ltd. now through M/s H.B. Infrastructure Pvt. Ltd.

……Petitioner(s) Versus State of Haryana and others ……Respondent(s) CORAM :  HON'BLE MR.JUSTICE G.S. SANDHAWALIA HON'BLE MRS.JUSTICE MEENAKSHI I. MEHTA

Present:   Mr. Rajiv Kataria, Advocate and Ms. Sushmeet Kaur, Advocate for the petitioner.

Mr. Ankur Mittal, Addl. AG, Haryana& Mr. Saurabh Mago, DAG, Haryana.

Mr. Ankur Mittal, Advocate and Ms. Kushaldeep K. Manchanda, Advocate for the HSVP.

G.S. Sandhawalia, J.(Oral)

1.    Challenge in the present writ petition filed under Articles 226/227 of the Constitution of India is to the acquisition process which was initiated on

29.11.2001 under Section 4 of the Land Acquisition Act, 1894 (for short '1894 Act')  and  the  subsequent  proceedings  initiated  under  Section  6  dated

28.11.2002 of the said Act.  The petitioner has also challenged an order dated

23.12.2006 (Annexure P-6) passed by the High PoweredCommittee.

2.    It is pertinent to notice that case is being taken up after having been  remanded  by  the  Apex  Court  in  Civil  Appeal  No.2838  of  2022  on

08.04.2022, which was filed against the earlier order passed on 27.10.2016 in a bunch of cases, lead case of which was CWP No.21837 of 2012 :Rajbir Singh and others Vs.  State of Haryana and others',vide  which  the  writ petitions of the original landowners were allowed.  In pursuance of the order of  remand  M/s  H.B.  Infrastructure  Pvt. Ltd. got itself substituted  from  the original  landowner  by  filing  CM-7018-CWP-2022,  which  was  allowed  on

17.05.2022.  The said application was filed on the strength that before the Apex  Court  an  application  for  substitution  had  been  filed  on

17.12.2018(Annexure P-6), which had been allowed on 08.04.2022 (Annexure P-7) and M/s  H.B.  Infrastructure  Pvt.  Ltd. had  been brought  on  record by filing an appropriate application.  It is further pertinent to notice that in the application filed before the Apex Court(Annexure P-6) under Order XX1 Rule 8 of the Supreme Court Rules, 2013, it has been specifically mentioned that M/s  Mudit  Finance  Pvt.  Ltd.  had  sold  the  land  to  the  applicant  vide  two separate sale deeds dated 21.11.2017 and they were executed after getting No Objection Certificate (NOC) dated 15.11.2017 (Annexure P-3).

3.    A perusal of the said NOCwould go on to show that the Land Acquisition Officer had granted the same to the original landowner M/s Mudit Finance Pvt. Ltd., subject to the pendency of the SLP before the Apex Court. The said permission granted reads as under:- "Subject:-Application for giving the directions to halka patwari to redeem the ac?uired land of village Rasoi and Nathupur court on the basis of order dt. 27/10/2016 passed by the Sh. Surya kant& Sudip Ahluwalia, Justice Punjab and Haryana High court in CWP No. 11987/07 M/s Mudit Finance Pvt.Ltd v/s state of Haryana In the reference of the subject cited above, it is intimated that the land of village Rasoi District Sonepat comprised of killa no. 39//1,2,9,10,11,36//25,38//5, 6/1 was notified u/s- 4 & u/s 6 on

29.11.2001  &  28.11.2002  respectively  for  the  purpose  of development of residential and commercial sector 58, Sonepat, and  the  award  was  announced  on  24.11.2004,  and  the possession was handed over to Estate Officer, HUDA, Sonepat on  the  same  day  and  similarly  in  the  revenue  estate  namely Nathupur  20//3,4,5,  6/1,  7/1,  8/1  was  also  acquired  vide  the same  award.  The  owner  of  the  abovementioned  land  filed petition (CWP Nc.11987/07) in the Hon'ble High Court, which was  allowed  by  the  Hon'ble  High  Court  on  27.10.2016.  The department-decided  to  file  the  SLP  in  the  Hon'ble  Supreme Court against that decision, process of filing of SLP has been initiated and all the required documents has been submitted for that.  The  office  of  tehsildar  Rai,  Sonepat  is  at  the  liberty  to comply the order dated 27.10.2016 of the Hon'ble High Court, passed  by  Justice  Sh.  Surya  kant&  Sudip  Ahluwalia,  in  the revenue  record  at  your  own  level,  and  this  office  has  no objection regarding redemption of Rapats of acquisition subject to the outcome of the decision by the Hon'ble Supreme Court in the above said SLP filed by the department. Land Acquisition Officer, Urban Estate Department, Rohtak"

4.    It is, thus, apparent that the limited right which is now with the M/s H.B. Infrastructure is only to the extent of earlier orders as such, since on an  earlier  occasion  the  earlier  landowner  had  taken  various  objections  and challenged the acquisition proceedings and never a window had been left open to be considered, keeping in view the earlier litigation which had been initiated by filing CWP No.10845 of 2004. At that point of time the Coordinate Bench had directed that the writ petitioners would file comprehensive representations in support of their cases and the High Powered Committee would consider the same, after giving them an opportunity of personal hearing, vide order dated

16.07.2005 (Annexure P-5).

5.    In pursuance of the hearing granted to M/s Mudit Finance Pvt. Ltd., the speaking order was passed on 23.12.2006 (Annexure P-6), whereby it was noted that possession of the land had already been taken by the erstwhile HUDA  (now  HSVP)  on  24.11.2004  in  pursuance  of  the  acquisition proceedings and a report had been made in the RoznamchaVakiati.  The writ petition had been filed on 01.12.2004 subsequent to the date of announcement of the  awardi.e.  24.11.2004  and  after  taking possession of the land  by  the HUDA.    The  interim  order  dated  31.05.2005had  been  passed  after  the announcement  of  the  award.    In  such  circumstances,  the  High  Powered Committee came to the conclusion that it was not open to the Government to withdraw the land from acquisition, in view of the law laid down by the Apex Court  in  Murari  Vs.  Union  of  India  1997  (1)  RCR  Civil  308. Resultantly,claim of M/s Mudit Finance Pvt. Ltd. that it has developed the land was also repelled on the ground that it did not have title and therefore, since the land already stood vested in the name of HUDA and they did not fulfill the eligibility condition as per Section 3 of the Haryana Development of Urban Areas and Regulations Act, 1975, were not eligible for grant of the license.    Further  prayer  made  for  release  of  the  land  was  also  rejected. Resultantly, the present writ petition had been filed initially by M/s Mudit Finance Pvt. Ltd.  The writ petition at that point of time was decided alongwith bunch of writ petitions on 27.10.2016, lead case of which was Rajbir Singh (supra).

6.    A  perusal  of  the  said  order  would  go  on  to  show  that  the Coordinate Bench while dealing with the present case had recorded a finding that  the  compensation  amount  had  neither  been  received  nor  it  has  been deposited in the Court as per Section 31(2) of the 1894 Act.  The claim of the official respondents was that they have taken over the physical possession of the land and the Coordinate Bench had assumed it to be correct, but on account of non-deposit in the competent Court, the writ petition was allowed.  It was further directed that it is open to the State to initiate acquisition proceedings afresh, if it so desired, since the development works had been executed except over  the  land  in  litigation  and  the  consequence  of  lapsing  of  previous acquisitionwas due to fault of the Government Officers and the owner of such land/property was held to be entitled for compensation.

7.    The matter was then taken to the Apex Courtby the Stateand as noticed also has been remanded on the ground that once possession was taken on 24.11.2004 and this Court had not dealt with it, it would now deal with the same on merits, keeping in view the law laid down in Indore Development Authority  Vs.  Manoharlal&  others,  (2020)  8  SCC  129.    It  is  in  such circumstances, the matter is now being taken up.

8.    In the reply filed by the State to the CM-6170-CWP-2014, which had been filed on the ground that proceedings had lapsed under Section 24(2) of the 1894 Act, it was specifically mentioned that the entry had been made in RapatRoznamcha  vide  No.142  dated  24.11.2004  of  village  Rasoi  and  vide Rapat No.141 dated 24.11.2004 of village Nathupur and vide Rapat No.185 dated 24.11.2004 of village Nangal Kalan and Rapat No.315 of the said date of village Kundli.  It is in such circumstances, it is apparent that the Coordinate Bench earlier also recorded the firm finding that the possession had already been taken.  The stand of the State in the present affidavit is also the same.  In spite of the said categorical averments made way-back in the year 2016 and

07.11.2023, no replication has been filed to controvert this aspect.  The Apex Court has also remanded the matter to the limited extent whether possession has been taken or not.  Thus, the said plea being not rebutted, we do not see any valid reason to hold to the contrary.  Therefore, the argument raised by Mr. Kataria that possession was never taken is without any basis.

9.    Coming to the second issue whether the subsequent purchaser at this point of time would have any right as such to press the press writ petition, the law is also settled against the substituted petitioner. Reliance can be placed upon the judgment of the Apex Court in U.P. Jal Nigam, Lucknow through NAVEEN NAGPAL its Chairman and another Vs. M/s Kalra Properties (P) Ltd. Lucknow and  others,  (1996) 3  SCC  124,  Shiv  Kumar  and  another Vs.  Union  of India and others, AIR 2019 (SC) 5374 and the judgment of the three Judges Bench inM/s Vinayak House Building Cooperative Society Ltd. Vs. State of Karnataka and others, (2021) 14 SCC 409.The argument raised by Mr. Kataria that once the proceedings had been quashed, the substituted petitioner would have a right to argue the matter afresh, cannot be accepted.  The three Judges  Bench  inM/s  Vinayak  House  Building  Cooperative  Society  Ltd. (supra)  wherein  a  similar  issue  had  arisen,  has  specifically  held  that  the subsequent purchaser of the land cannot seek de-notification of the land from acquisition as his sale deed is void.  It has also been held that the lands are being de-notified before taking possession or dropped from acquisition before the  issuance  of  declaration  by  the  Government  are  at  the  instance  of  land mafias in connivance with influential persons, political or otherwise and held that the Government should refrain from de-notifying or dropping any land being acquired for the formation of a layout under Section 48 of the 1894 Act or  under  any  other  law.    In  Delhi  Development  Authority  Vs.  Godfrey Phillips (I) Limited and others, (2022) 8 SCC 771, the Apex Court has held that once the purchaser had purchased the property after vesting of the land with  the  State,  he  would  have  no  right  to  claim  lapsing  of  acquisition proceedings and had no right to claim a declaration regarding the lapsing of acquisition.  The relevant part of the said judgment reads as under:- "44.  Even  otherwise,  the  stand  of  the  appellant  is  that  the possession of the entire land was taken on 14.7.1987 whereas possession of land measuring 12 Bigha 18 Biswa was handed over  to  it,  whereas  the  possession  of  the  remaining  land measuring 15 Bigha 10 Biswa is with the Government of Delhi. Therefore,  the  purchaser  is  not  entitled  to  any  declaration  of NAVEEN NAGPAL lapsing of acquisition proceedings inter alia on the ground that it has purchased the land after vesting of the land with the State and  the  possession  has  been  taken  of  the  land  measuring  28 Bigha 8 Biswa and the compensation has also been deposited in respect of entire land, though the compensation in respect of land  admeasuring  12  Bigha  18  Biswa  was  disbursed.  The remaining  amount  of  compensation  was  with  the  Land Acquisition Collector.

45.  Still  further,  the  purchaser  had  purchased  the property  after  vesting  of  the  land  with  the  State.  In  fact,  in Manav Dharam Trust, earlier three Judge Bench judgment in M. Venkatesh was not even referred to. The purchaser has no right to claim lapsing of acquisition proceedings in view of the recent larger Bench judgment of this Court reported as Shiv Kumar & Anr. v. Union of India &Ors.wherein the judgment rendered by two-Judge Bench in Manav Dharam Trust was not found to be a good  law.  Hence,  the  purchaser  has  no  right  to  claim  a declaration sought for."

10.    As noticed above, the subsequent purchasersbasesits claim on the NOC, which has been reproduced above and was well aware that the matter was to be further agitated before the Apex Court and SLP was filed.  Once the SLP was allowed on 08.04.2022, the natural consequence is that the lapsing of the acquisition proceedings which had been held by the Coordinate Bench of this Court, can no longer can exist and ownership is back to square one with the State, since the land has been duly acquired and the award under challenge is in place and the land stands vested with the State.  In such circumstances, the petitioner has onlylocus standi to claim the compensation, some of which is  still  lying  deposited  in  the  LAC  accountas  mentioned  in  the  written statement,  which  is  Rs.1,97,400/-  out  of  the  total  compensation  of Rs.43,98,54,550/-  for  the  larger  chunk.    It  is  pertinent  to  notice  that  the respondents have specifically averred that the land of the petitioner affects the site of 8 plots of 4 marlas and 19 plots of 8 marlas and 12 meter service road, park and 12 plots of 10 marlas, as per the development plan and is, thus, essential  for  the  public  purpose  for  which  the  same  was  acquired.    In  the additional affidavit filed by the petitioner,he has stated that he was owner in possession of land measuring 43 kanals and 13 marlas and the same was being used for running a dairy farm and, thus, does not have any construction on it. The said land is required for planned development,qua which acquisition has been put in place.

11.    Theargument raised that land of one M/s Atlas Cycles had been released in the year 2020, is not liable to be considered on the ground of parity. As noticed the petitioner is also a subsequent purchaser during the pendency and the said objection has never been taken by the original landowner and the substituted  petitioner  cannot  agitate  for  the  same  in  the  second  round  of litigation,  as  he  has  only  stepped  into  the  shoes  of  the  petitioner.    Even otherwise the release of the land belonging to M/s Atlas Cycles adjacent to the land of the petitioner has been notified, as the factory already existed before the issuance of the Section 4 notification and it was in such circumstances the benefit was given to the said company, whereas apparently in the case of the petitioner  the  land  was  being  only  used  for  dairy  farming,  as  per  its  own affidavit.

12.    Resultantly,there is no plausible reason to entertain the present writ petition and same is hereby dismissed.  All pending civil miscellaneous applications also stand disposed of. (G.S. SANDHAWALIA) JUDGE

(MEENAKSHI I. MEHTA)

22.07.2024                      JUDGE Naveen