Naveen Kumar Batra v. State of Haryana and Ors

ARUN PALLI, J.

1)    In brief, the case set out in the petition is that vide letter of allotment  dated  12.04.2001  (P-1),  the  petitioner  was  allotted  an Industrial  Plot  No.199,  Sector-25,  Part-II,  Panipat,  measuring  300 square  meter.  The  tentative  price  of  the  subject  site/plot  was Rs.2,70,000/-. And, 10% of which, i.e. Rs.27,000/-, was remitted by the petitioner, along with an application, as earnest money. He was required to deposit a further sum of Rs.40,500/-, within 30 days, which constituted 25% of the total tentative price. The balance 75% of the consideration

could be remitted in five half yearly installments. In terms of clause 17 (i) of the letter of allotment, the petitioner was required to start construction of a building within a period of one year, as per the approved building plans,  from  the  issuance  of  letter  of  allotment/offer  of  possession. However, it was only on 14.09.2005, he was delivered the actual physical possession of the subject site/plot. And, soon thereafter, he submitted the building plans for approvals/sanctions. Which were approved/sanctioned on  22.12.2005.  Upon  which,  he  started  constructing  the  site.  For  he completed  construction  up  to  the  plinth  level,  he  was  issued  a  DPC certificate dated 08.12.2006 (P-3), by the Junior Engineer, Estate Office, Panipat. He applied for a water connection, after depositing the requisite fee/security,  on  18.12.2006,  which  was  sanctioned  by  the  Executive Engineer,  HUDA  Division,  Panipat,  vide  Memo  No.477,  dated

04.01.2007 (P-4). Similarly, for supply of electricity, an electric meter was also installed in the premises on 08.02.2007, by Uttar Haryana Bijli Vitran Nigam Limited.  For the entire construction at site was complete, per the format (form BR-IV), he, on 19.06.2007, applied for completion certificate. But, vide letter dated 21.06.2007, he was required to submit a rain water harvesting certificate, which was submitted. However, it was, at that stage, he was verbally informed that the subject site/plot had since been  resumed  on  29.12.2005  (P-5).  For  the  petitioner  had  failed  to construct the site and start production within the stipulated time, per the letter of allotment. Even otherwise, action of the respondent-authorities was  apparently  unjust  and  irrational,  for  the  building  plans  were approved  on  22.12.2005  and  within  seven  days,  vide  order  dated

29.12.2005,  the  site/plot  was  resumed.  For  the  petitioner  was  never served with the order of resumption, he applied for a copy of the order on

04.06.2007,  under  the  Right  to  Information  Act,  2005.  And  after obtaining the same, he preferred an appeal under Section 17 (5) of the Haryana  Urban  Development  Authority  Act,  1977,  ('the  1977  Act'), before the Administrator, HUDA. Upon consideration of the matter, the Appellate Authority, concluded that although, the petitioner had failed to comply with the terms/conditions of the allotment letter, and despite the order of resumption, he carried out construction over the resumed site, but  now  that  the  subject  site  was  fully  constructed,  vide  order  dated 08/10.01.2008 (P-6), the order of resumption was set aside. Though, it was  observed  that  the  Junior  Engineer,  who  had  issued  the  DPC certificate  and  allowed  the  site  to  be  constructed,  was  liable  for  a disciplinary  action under  the  Haryana  Civil  Services  (Punishment  and Appeal) Rules, 1987. The petitioner, thereafter, obtained the occupation certificate dated 23.10.2008 (P-7), and since then, he was/is running an industrial unit at site. 2)    However,  being  aggrieved,  the  respondent  authorities assailed the order dated 08/10.01.2008 (ibid), in revision under Section 17(8) of the 1977 Act. And, the Revisional Authority, vide order dated

27.04.2011 (P-8), in complete disregard to the true and actual situation, as also the law, set aside the order passed by the Appellate Authority. But, since the order dated 27.04.2011 was never communicated to the petitioner at any stage, he remained oblivious of any such order. Which is why, it was after a delay of about five years, the petitioner, through his

General Power of Attorney (Sushil Kumar), assailed the said order vide CWP-5530-2016. And, vide an interim order, this Court required him to place on record the memorandum/grounds of appeal (ibid), to ascertain, whether it was he or his GPA, in his personal capacity, had filed the appeal against the order of resumption. Further, vide another order, he was directed to furnish an affidavit, if each of the proceedings/stages in the proceedings were adopted by him or his constituted attorney on his behalf or by the constituted attorney on his own behalf. However, on

08.08.2016, the petitioner withdrew the said petition with liberty to file afresh  with  better  particulars.  Whereafter,  he,  through  his  GPA,  filed CWP-20436-2016, which too was withdrawn on 19.01.2017. But, with liberty  to  the  original  allottee  to  file  afresh.  A  third  petition (CWP-9627-2017), filed by the petitioner, was also withdrawn, since he intended to move the Revisional Authority and seek review of the order dated  27.04.2011.  But,  since  the  review  application  moved  by  the petitioner was dismissed on 30.10.2017 (P-19), without affording him a hearing,  he  was  constrained  to  approach  this  Court  yet  again  vide CWP-27778-2017.  Accordingly,  the  said  petition  was  disposed  of  on

18.12.2017  (P-20),  requiring  respondent  No.1  to  re-decide  the  review application.  But,  once  again,  respondent  No.1,  vide  order  dated

10.12.2019 (P-21), declined to review the order dated 27.04.2011, for there was no provision for review, under the 1977 Act.  This impelled the petitioner to again approach this Court vide CWP-9214-2020. Initially, on 06.07.2020, this Court had issued notice to the respondents. But, vide order dated 01.05.2023 (P-25), the petition was disposed of, since the

petitioner intended to pursue the matter with the concerned department itself. However, vide order dated 14.12.2023 (P-26), the Additional Chief Secretary, Industries and Commerce Department, dismissed the appeal (No.50 of 2023), filed by the petitioner. Whereafter, he also moved an application,  seeking  recalling  of  the  said  order.  But  that  too  was dismissed  on  18.03.2024  (P-27).  And,  now  that  the  respondent-Corporation, vide communication dated 10.04.2024 (P-28), required the petitioner to handover vacant possession of the subject site/plot to the Estate Manager, HSIIDC, Panipat: thus, this petition. 3)    Learned Senior counsel for the petitioner submitted that it was not in  dispute that  the  petitioner,  per  the  letter of allotment, had deposited the total sale consideration/premium, in time. It is urged that the  building  plans  were  sanctioned  on  22.12.2005,  but,  surprisingly, within seven days, on 29.12.2005, the site was resumed, for the petitioner had failed to construct the same and start commercial production, per the conditions of the allotment. He submitted that the specific case set out by the petitioner is that he was never served with the order of resumption dated 29.12.2005. And, in fact, neither was he served with any notice, nor was  afforded  any  hearing,  before  the  said  order  was  passed  by  the authorities.  Resultantly, being oblivious of any such development, the petitioner,  soon  after  the  building  plans  were  sanctioned,  started construction. And, as indicated earlier, for the construction, up to plinth level, was complete, he was issued the DPC certificate dated 08.12.2006. Further, after the site was fully constructed, he, on 19.06.2007, applied for completion certificate. And it was, at that stage, he learned that the

subject site had already been resumed. But, as indicated earlier, in an appeal preferred by the petitioner, the Appellate Authority set aside the order  of  resumption.  Whereupon,  a  conveyance  deed  No.645  dated

30.04.2008  was  executed  in  favour  of  the  petitioner  by  the  Assistant Estate Officer, HUDA, Panipat. Not only that, on 23.10.2008, he was also issued the occupation certificate. However, the Revisional Authority, vide impugned order dated 27.04.2011, affirmed the order of resumption. Be that as it may, it is submitted that an industrial unit, being run by the petitioner at site, is fully functional. In this regard, attention of the Court was drawn to the VAT certificate(s), appended with the petition as P-13. Further,  the  electricity  meter  was  installed  in  the  premises  and  the petitioner also possessed the GST number. And, finally, he submitted that resumption, being the last resort, ought to be ordered only in extreme cases, and the matter at hand was certainly not the case, where the order of resumption passed by the authorities could be justified. Accordingly, reliance was placed upon the decision of the Supreme Court in Teri Oat Estates (P) Ltd. Vs. U.T. Chandigarh and others, (2004) 2 SCC 130, as also the judgment of the Full Bench of this Court in Dheera Singh Vs. U.T., Chandigarh Administration and others, 2012 (4) RCR (Civil) 970. Similarly, he also relied upon the decisions of the Division Benches of this  Court  in  Sandeep  Kumar  Vs.  Haryana  Urban  Development Authority and others, 2009 (5) RCR Civil) 673;  Veena Rani Vs. State of Haryana and others, 2017 (5) RCR (civil) 85.

4)    We had heard learned Senior counsel for the petitioner. As also the learned  counsel  for the  respondents,  who, upon being  served with the advance copy of the petition, were present in Court. 5)    Vide  letter  of  allotment  dated  12.04.2001,  an  industrial site/plot  was  allotted  to  the  petitioner,  subject,  however,  to  certain terms/conditions,  and  the  provisions  of  the  1977  Act.  Therefore,  to address the issue(s) that arises for consideration, it would be expedient to refer to clause 10, 13, 17 and 25 of the letter of allotment, which read as thus:- "10.  In the event of breach of any other condition of transfer the  Estate  Officer  may  resume  the  land  in  accordance  with  the provisions of section 17 of the Act.

13.  The plot/building shall not be used for any purpose other than that for which it has been allotted in accordance with the plan approved  by  the  competent  authority.  No  obnoxious  trade  shall  be carried out on any land/building. 17 i)  You will have to start the construction of building within a period of one years as approved building plan from the issue of the final letter of allotment/offer of possession

ii)  The  unit  must  go  into  production  after  constructing minimum 25% of permissible covered area of plot within a period of Three years. The permissible covered area shall be determined as per the provision of the HUDA Act & rules.

iii)  In case you fail to do so this plot is liable to be resumed and the whole or part of money paid if any, in respect of it will be forfeited is accordance with the rules & regulations/industrial policy.

25.  The possession of Plot can be obtain any working day."

6)    Ex  facie,  clause  17(i)  required  the  petitioner  to  start construction,  per  approved  building  plan,  within  one  year  from  the issuance of the letter of allotment/offer of possession. And, in terms of

clause 17(ii), after constructing minimum 25% of permissible covered area, the petitioner/allottee was obliged to start production within three years.  Further, per clause 17(iii), in the event of default in complying with any of the above conditions, the subject site/plot was liable to be resumed.    We  may  also  hasten  to  point  out  that  per  clause  25,  the petitioner was offered possession on 12.04.2001 itself. And, it was not his  case,  at  any  stage,  that  albeit  he  was  offered  possession,  but  the authorities failed to deliver the actual physical possession of the subject site. A period of over four years had elapsed. But the petitioner had not even submitted the building plans, leave alone constructing the site, and start production, per the terms of allotment. Resultantly, he was served with  a  show  cause  notice  (No.9074  dated  01.08.2005),  under  Section 17(3) of the 1977 Act, for resumption and forfeiture.  And, as indicated in  the  order  of  resumption  (and  not  controverted),  the  petitioner submitted a reply thereto. Whereupon, per requirement of Section 17(4), vide  office  memorandum  No.11061  dated  05.09.2005,  he  was  even afforded a personal hearing. But, he chose not to appear before the Estate Officer,  HUDA,  Panipat,  who  was  in  seisin  of  the  resumption proceedings.  Apparently,  the  petitioner  had  failed  to  comply  with  the terms/conditions of allotment. And, for the purpose for which the site was allotted was frustrated, the authorities were choice-less, but to order resumption. 7)    The grievance that is sought to be made by the petitioner that although, the building plans were sanctioned by the Estate Officer, Panipat, on 22.12.2005, but shockingly, just seven days thereafter, vide

order dated 29.12.2005, the site was resumed, is not just misconceived but even misleading. For the petitioner purposely does not indicate the date  when  he  actually  submitted  the  building  plans  for approvals/sanctions. What we have been able to unravel from the records is that, after the resumption proceedings had already been initiated and a show  cause  notice  dated  01.08.2005  (ibid)  was  issued,  the  petitioner hurried to submit the building plans on 12.08.2005. And also managed to obtain  the  actual/physical  possession  of  the  site  on  14.09.2005.  What surprises us the most is that even though, the time indicated in sub-clause

(i) and (ii) [ibid] had already run out, and the competent authority was already in seisin of the resumption proceedings, the concerned official(s) not  only  processed  the  building  plans,  but  even  accorded  final approvals/sanctions on 22.12.2005. But, the question that captivates our attention  is:  once  the  building  plans  were  approved/sanctioned  on

22.12.2005, why did the petitioner still refrain from joining the pending resumption proceedings, state his case and apprise the Estate Officer that building plans had since been approved?  The reasons are not far to seek. For, that would have exposed the nexus between the petitioner and the officials, leading to serious ramifications. Further, for the petitioner, at that stage, had no defence, least plausible, to justify the default either. So, as  advised,  he  quietly  suffered  the  order  of  resumption.  But,  not  for nothing. For, even though, post resumption, the petitioner was left with no right/title/interest in the subject site, but, with the unflinching support of the officials, he was able to carry out construction over the resumed site/plot.  It does not  end there,  as  the Junior  Engineer,  Estate  Office,

Panipat, even issued him the DPC certificate on 08.12.2006, certifying completion of construction up to plinth level.  Whereafter, the petitioner, notwithstanding that the site had already been resumed, completed the entire construction, and applied for completion certificate on 19.06.2007. Obviously, for the order of resumption and occupation certificate could not co-exist, the time had come to assail the order of resumption. As particularly, by then, the petitioner had also created a fairly arguable case for himself. Which is why, he introduced a version that it was only when, vide communication dated 21.06.2007, he was asked to furnish a rain water harvesting certificate, he learnt that subject site was resumed on

29.12.2005. But, that is not true. For, as indicated earlier, the petitioner was served with the show cause notice dated 01.08.2005, under Section 17(3) of the 1977 Act. And, concededly, he even filed a reply thereto. We are  also  reminded  to  point  out  that  vide  GPA  No.  1666/4  dated

16.02.2006, SR Mehona, District Bhind (Madhya Pradesh), the petitioner appointed Sushil Kumar son of Ram Kumar as his GPA holder. And, a bare  reading  of  the  said  document  (appended  with  CWP-5530-2016) reveals  that  Sushil  Kumar  was  authorized  to  pursue  any  pending proceedings regarding the subject plot/site, engage an Advocate, file a writ petition etc. Therefore, what needs to be noticed is, if the petitioner actually  acquired  knowledge  of  the  order  of  resumption,  when  he submitted response to the communication dated 21.06.2007 (ibid), as is his case, where was the occasion to execute a GPA on 16.02.2006. Thus, it is conclusively proved that the petitioner was fully and always aware of the resumption proceedings as also the order dated 29.12.2005 (ibid).

8)    Now that the petitioner had pleaded knowledge of the order of resumption, a time barred appeal, under Section 17(5) of the 1977 Act, was filed by Sushil Jain (GPA) against the said order. And, upon analysis of  the  records,  even  the  Appellate  Authority,  vide  order  dated

10.01.2008, concluded: (a) the entire construction was carried out on the resumed  site;  (b)  the  DPC  certificate  was  issued, though the  site had already  been  resumed;  (c)  the  Estate  Officer  failed  to  safeguard  its property; (d) the Junior Engineer, who issued the DPC certificate, was liable for a disciplinary action; and (e) but, now that the site had been fully constructed, the order of resumption was set aside. Accordingly, the site was restored,  subject, however, to the condition(s) that petitioner would pay the extension fee and other dues, and start production within six months, failing which, the order of resumption would come into force automatically:- "?The  DPC  certificate  was  also  issued  for  the resumed plot. Now the building is complete as is evident from the  photograph  and  spot  inspection  of  the  undersigned. Meaning  thereby,  that  the  construction  work  was  completed over the plot after the resumption order was passed. As such, in these circumstances, the order of resumption is not tenable in the eyes of law. Keeping  in  view  the  above  facts,  I  order  the restoration  of  plot  No.199,  Sector  25-II,  Panipat  with  the condition that the appellant will pay the extension fee and other dues and start production within six months from the passing of this order failing which the order of resumption passed by Estate Officer, HUDA, Panipat dated 29.12.2005 would come into force automatically. At the same time the Estate Officer has  not  taken  any  action  to  safeguard  its  property  after resumption orders were passed. The Junior Engineer who has

issued  DPC  certificate  and  allowed  the  construction  to  be complete  is  liable  for  disciplinary  action  under  rule-7  of Haryana Civil Services (Punishment and Appeal) Rules-1987."

9)    It  would  be  apposite  to  point  out,  at  this  juncture,  that nothing is stated in the petition, if the petitioner ever complied with the conditions, subject to which the site was restored. Nothing is brought on record either, which indicates that in compliance to the order passed by the Appellate Authority (ibid), he deposited the extension fee, set up an industry  and  started  commercial  production.  Thus,  the  irrefutable presumption that permeates the record is that petitioner failed to comply with the order passed by the Appellate Authority (ibid). 10)     However, in the meanwhile, aggrieved by the order dated 08/10.01.2008 (ibid), the respondent authorities, on 23.06.2008, preferred a revision under Section 17 (8) of the 1977 Act.  The records show that even the Revisional Authority examined the matter at length, whereupon, it concluded that the original allottee had failed to construct the site and start  production,  per  the  terms/conditions  of  allotment.  And,  in  fact, Sushil  Jain  (GPA),  in  connivance  with  the  officials, illegally/unauthorisedly carried out the entire construction. The original allottee was nowhere in the picture. Though the subject site was allotted to  set  up  a  specific  industry,  but  it  was  constructed  for  residential purposes. But still, being cognizant that resumption is the last resort, and before  passing  the  formal  orders,  on  19.04.2011,  directed  the  Estate Officer, HUDA, Panipat, to ascertain, if any industrial unit was actually being run at site.  Accordingly, vide memo dated 26.04.2011, a report

was submitted per which, the building erected at site was checked by the Junior Engineer and it was found that the same was neither being used for  industrial  nor  residential  purposes.  No  plants/machineries  were installed  in  the  premises  either.  The  building  was  lying  closed permanently.  Similarly,  a  separate  report  was  also  sought  from  the District  Town  Planner  (DTP),  who,  vide  memo  dated  19.04.2011, informed  that  since  gates  of  the  building  were  locked,  he  could  not inspect  the  premises/building  from  inside.  But,  per  the  information gathered from the neighbours, it was lying locked for the last 7-8 months. And, that being so, the Revisional Authority was choice-less, but to set aside  the  order  passed  by  the  Appellate  Authority.  Further,  the  Chief Administrator, HUDA, was directed to hold an enquiry, as to how, the building  plans  were  sanctioned;  resumed  site  was  allowed  to  be constructed;  DPC  certificate  was  issued;  and  water  connection  was released. And, thus, the defaulting officials were required to be punished for their misconduct:- "Before  deciding  the  case  on  19.04.2011, directions were given to find the present status of the plot as to whether it is being used for industrial purposes or is being used for residential purposes as it seems from the photograph given by  the  Advocate  that  the  plot  is  being  used  for  residential purposes.  Report  was  called  from  the  Estate  Officer  on

19.04.2011  and  the  case  was  adjourned  for  hearing  on

27.04.2011. Today  vide  Memo  No.A-II-11/5301  dated

26.04.2011  Estate  Officer,  HUDA,  Panipat  has  reported  that building of Indl. Plot No.199, Sector-25-II, Panipat has been checked by the Junior Engineer and found that the building is neither  used  for  residential  purpose  nor  for  industrial.  No

machineries etc. are there in the building and it is lying closed permanently. Report from DTP, Panipat was also called who informed vide Memo No.908, dated 19.04.2011 that the site was inspected and it was found that there is two story building with mumty on this plot. The gates were locked and there is no way to get inside the building. A board "Dream Touch" is installed on  the  building.    As  per  the  information  obtained  from neighbors, this building is lying locked for last 7-8 months. From  both  the  reports  received  from  the  Estate Officer  and  DTP,  Paniat,  it  is  clear  that  building  has  been constructed  by  Sh.  Sushil  Jain  and  no  industrial  activity  is being  carried  out  at  site.  The  building  has  been  raised unauthorisedly  in  connivance  with  HUDA  officials.  The original  allottee  in  this  case  failed  to  raise  construction  and start production as per terms and conditions of the allotment letter  in  given  period.  Unauthorized  constructions  on  the HUDA property needs to be restrained. The GPA has raised the construction  only  for  residential  purposes.  He  was  not  the owner of the owner of the property. Original owner to whom the industrial plot was allotted for a specific project is no where in  the  picture.  In  this  circumstances  I  accept  the  Revision Petition filed by the Estate Officer and set aside the order of the Administrator vide which he restored the plot in favour of the allottee. "The officials of the Estate Office also needs to be punished for their misconduct.  Therefore Chief Administrator, HUDA, is directed to hold an enquiry in this case that how the building  plan  on  the  plot  was  sanctioned  for  a  resumed property,  when  the  DPC  certificate  was  issued,  water connection  was  released  and  GPA  was  allowed  to  raise construction on the plot. The defaulting officials found guilty as per enquiry should be punished as per rules." The order was announced in the presence of the parties. Be communicated to them."

11)     It  would  be  crucial  to  point  out,  at  this  stage,  for  the petitioner chose not to assail the order dated 27.04.2011, passed by the Revisional  Authority,  any  further,  the  same  attained  finality.  But,  as indicated earlier, it was after five years that the petitioner approached this Court vide CWP-5530-2016, assailing the order of resumption, as also  the  order  dated  27.04.2011  (ibid).  Significantly,  while  sifting through the paper book, and since, prior to the institution of this petition, the petitioner had even earlier filed five successive petitions, centered on the same cause of action, we requisitioned the records of CWP-5530-2016;  CWP-20436-2016;  CWP-9627-2017;  CWP-27778-2017;  and CWP-9214-2020.  And, for we found that few of the order(s), before the petitioner withdrew each of those petitions, have either been suppressed or  were  not  complied  with,  a  reference  thereto  is  indispensible.  But, before  we  proceed  any  further,  we  consider  it  imperative  to  refer  to certain observations and concerns expressed by the Supreme Court, in a situation, that was somewhat similar: Kishore Samrite Vs. State of U.P. and others, 2013 (2) SCC 398:- "31. It has been consistently stated by this Court that the entire  journey  of  a  Judge  is  to  discern  the  truth  from  the pleadings, documents and arguments of the parties, as truth is the basis of the Justice Delivery System.

32. With the passage of time, it has been realised that people  used  to  feel  proud  to  tell  the  truth  in  the  Courts, irrespective  of  the  consequences  but  that  practice  no  longer proves true, in all cases. The Court does not sit simply as an umpire in a contest between two parties and declare at the end of the combat as to who has won and who has lost but it has a legal duty of its own, independent of parties, to take active role in  the  proceedings  and  reach  at  the  truth,  which  is  the

foundation  of  administration  of  justice????It  is  the bounden duty of the Court to ensure that dishonesty and any attempt to surpass the legal process must be effectively curbed and  the  Court  must  ensure  that  there  is  no  wrongful, unauthorised or unjust gain to anyone as a result of abuse of the process of the Court. One way to curb this tendency is to impose realistic or punitive costs."

(i)  In  the  first  petition  (CWP-5530-2016),  a  Coordinate Bench, on 25.05.2016, had passed the following order:- "At  the  request  of  the  petitioner,  adjourned  to

26.07.2016. The petitioner shall produce the records including the proceedings filed at various stages in order to ascertain whether  the  same  were  taken  out  by  the  petitioner  or  the petitioner's constituted attorney on his behalf or whether the same were taken out by the alleged constituted attorney on his own behalf. The petitioner shall also file an affidavit stating whether each of the proceedings/stages in the proceedings were adopted by him or his constituted attorney on his behalf or by the constituted attorney on his own behalf." k The  said  order  was  never  complied  with.  And,  on

08.08.2016,  the  petitioner  withdrew  the  petition  with  liberty  to  file afresh:- "xx  xx  xx  xx Learned counsel for the petitioner states that she may  be  allowed  to  withdraw  the  present  writ  petition  with liberty to file a fresh one  on the same cause of action after thcomplying with the aforesaid order dated 25  May, 2016 and placing on record the relevant documents. Dismissed  as  withdrawn  with  liberty  as  prayed for."

(ii) Whereafter, he filed CWP-20436-2016, that came up on

20.10.2016:- "The petitioner had executed a General Power of Attorney (GPA) in favour of Sushil Kumar on 16.02.2006. Let the original copy of the GPA along with an explanation for not approaching this Court for the last 5 years be filed as the impugned order Annexure P-8 was passed on

27.04.2011. Adjourned to 23.11.2016."

But,  again,  on  19.01.2017,  the  petitioner  withdrew  the petition:- "As prayed for, the  writ petition is dismissed as withdrawn. Subject to the petitioner's satisfying the inordinate delay and laches, liberty is granted to file a fresh petition on the same cause of action by the original allottee. He will explain that  under  which  authority  the  General  Power  of  Attorney could  be  executed.  He  shall  also  produce  the  registered cancellation deed of the General Power of Attorney."

(iii)  However,  the  third  time,  when  he  approached  this Court (CWP-9627-2017), the Coordinate Bench, being cognizant that the order dated 27.04.2011 (ibid), was sought to be assailed after a delay of five years, and the explanation being tendered that petitioner was never served with the said order, on 05.05.2017 ordered:- "Since the petitioner in order to explain the delay and  laches  has  taken  a  plea  that  the  revisional  order  dated

27.04.2011 (P-8) was not conveyed to him, let him deposit a sum of Rs.1.00 lac with the Registrar Judicial within one week alongwith  an  undertaking  that  he  is  ready  to  face  the consequences in case the plea taken is found to be false.

List on 10.07.2017."

Further, since on the adjourned date (12.07.2017), the matter came up before another Bench, once again, the petitioner withdrew the petition.  But  this  time  to  seek  review  of  the  order  passed  by  the Revisional Authority.  However, knowing how crucial the order dated

05.05.2017  was,  the  Division  Bench,  while  disposing  of  the  petition, specifically observed that the same shall be brought to the notice of the Revisional  Authority  or  any  Court  or  Tribunal  the  petitioner  may approach:- "The  petitioner  seeks  to  withdraw  the  petition  as  he intends  adopting  the  alternate  remedy  of  filing  a  review application before the Financial Commissioner, Haryana also on the ground that the revisional order dated 27.04.2011 was not conveyed to him.

2. The order of this Court dated 05.05.2017 shall also be brought to the notice of the Revisional Authority or before any Court or Tribunal that the petitioner may approach. Needless to add that the petitioner is also entitled to take any other ground. We do not express any opinion regarding the maintainability of any alternate proceedings that the petitioner may adopt.

3. The writ petition is accordingly disposed of."

But, there being no provision for review in the 1977 Act, the Principal Secretary, Government to Haryana, Town & Country Planning Department, on 10.12.2019, dismissed the review application filed by the petitioner.

(iv)  And,  yet  again,  the  petitioner  filed  another  petition (CWP-9214-2020), laying challenge to the same orders, as also the order dated 10.12.2019 (ibid). But, as can be safely inferred, for the Court was

not inclined to interfere, the petitioner, on 01.05.2023, again withdrew the petition  to pursue the matter before the concerned department:- "Learned  counsel  for  the  petitioner  prays  for withdrawal of the writ petition as the petitioner wants to pursue remedy before the Department concerned. Disposed  of,  as  withdrawn,  with  liberty aforesaid".

12)    Albeit, the records show that it was during the pendency of CWP-9214-2020  itself,  the  petitioner  had  preferred  an  appeal,  and surprisingly, this time, to the Appellate Authority-cum-Additional Chief Secretary  to  Government  of  Haryana,  Industries  and  Commerce Department. Who, upon a thorough analysis of the matter, vide order dated 14.12.2023, concluded:- "The appellant has concealed the material fact that the appellant has filed a CWP in the Hon'ble High Court against the resumption orders which was withdrawn by the appellant on  12.07.2017.  Thereafter,  the  appellant  filed  review application  before  Financial  Commissioner  and  Principal Secretary  to  Government  of  Haryana,  Town  and  Country Planning  Department  for  review  of  order  dated  27.04.2011 which was dismissed on the ground of non maintainability vide order dated 30.10.2017." xx  xx  xx  xx In view of the above, I am of the considered view that there  is  no  remedy  available  to  the  appellant  which  he  can pursue before this authority. In view of the legal position, this appeal  is  hereby  dismissed  being  not  maintainable.  The pending applications, if any, also stands dismissed."

13)    Now when the petitioner was/is served with the notice dated

10.04.2024 to handover vacant possession of the subject site, he, vide the

instant petition, is again before this Court. What needs to be noticed is that this brings us back, after a circle of eight long years, to the same position,  when  the  petitioner  first  approached  this  Court  vide CWP-5530-2016, assailing the same order (dated 27.04.2011).  And, that being  so,  we  are  impelled,  once  again,  to  refer  to  the  order  dated

05.05.2017, (though reproduced at page 17), passed by the Coordinate Bench in the third petition (CWP-9627-2017):- "Since the petitioner in order to explain the delay and laches  has  taken  a  plea  that  the  revisional  order  dated

27.04.2011 (P-8) was not conveyed to him, let him deposit a sum of Rs.1.00 lac with the Registrar Judicial within one week alongwith  an  undertaking  that  he  is  ready  to  face  the consequences in case the plea taken is found to be false. List on 10.07.2017."

Of  course,  the  petitioner  never  complied  with  the  order, referred to above. And, as indicated earlier, he withdrew the petition on the adjourned date. But, significantly, neither the said order is appended with this petition, nor its contents are disclosed. Further, for the petitioner repeatedly averred and still maintains that the order dated 27.04.2011 was not in his knowledge, we must not leave this issue unaddressed either. The records show that the matter before the Revisional Authority was vigorously  pursued  by  the  petitioner.  And,  as  is  discernible  from  the order dated 27.04.2011 itself, the same was pronounced in the presence of  the  parties  and  their  respective  counsel.  Further,  in  the  written arguments  submitted  by  the  petitioner  on  30.11.2017,  while  seeking review of the said order, he never pleaded that neither was he served with the order dated 27.04.2011, nor the same was in his knowledge. Not only

that,  this  is  also  not  his  case  that  although,  he  diligently  pursued  his claim/interest before the Revisional Authority,  but, after the matter was heard, he never chose to even ascertain its fate and status for five long years. Nothing is indicated in the petition either, if the petitioner was oblivious of the said order, then how and when it actually came to his notice.  Thus, the  plea  that the order dated 27.04.2011  was not  in the knowledge of the petitioner is apparently false and misleading.  In the given  circumstances,  we  consider  it  expedient  to  even  refer  to  the observations recorded by the Supreme Court in Ramrameshwari Devi and others Vs. Nirmala Devi and others, 2011 (8) SCC 249:- "50. Learned amicus articulated common man's general impression  about  litigation  in  following  words:  "Make  any false averment, conceal any fact, raise any plea, produce any false  document,  deny  any  genuine  document,  it  will successfully  stall  the  litigation,  and  in  any  case,  delay  the matter  endlessly.  The  other  party  will  be  coerced  into  a settlement which will be profitable for me and the probability of the court ordering prosecution for perjury is less than that of meeting with an accident while crossing the road." 14)    Adverting to the argument advanced by the learned Senior counsel, no doubt, the petitioner had deposited all the installments. But his  grievance  that  he  was  unable  to  raise  construction  within  the stipulated  time,  owing  to  non-sanctioning  of  the  building  plans,  as demonstrated above, is apparently false and misleading. Similarly, the plea, now that the subject site has been constructed and the petitioner has even obtained the occupation certificate, the order of resumption be set

aside, would not enure to his advantage either. For, concededly, the entire construction  was  illegal  and  raised  unauthorisedly  over  the  resumed site. But, as indicated earlier, despite that the Appellate Authority, even after seven years of the site being allotted, afforded yet another chance to the petitioner and restored the site. Subject, however, to the condition that he shall deposit the extension fee and other dues, and start production within six months. However, the petitioner chose not to comply with the said  order.  But,  again,  the  custodian  of  the  State's resource/wealth/property,  who,  probably,  had  turned  adversary, notwithstanding that the petitioner had not complied with the conditions subject to which the site was restored, and dehors the pending revision, filed by the respondent authorities itself, not only executed the deed of conveyance  dated  30.04.2008,  in  his  favour,  but  even  issued  the occupation certificate on  23.10.2008. But,  despite  that,  even  the  Revisional  Authority,  before passing a formal order, sought reports to ascertain, if, even at that stage, the site was actually being used for the purpose it was allotted. But, as enumerated above, on the basis of the two separate reports, submitted by  the  senior  officers,  concluded  that  Sushil  Jain  (GPA)  had  rather constructed  a  residential  unit  upon  an  industrial  plot.  No plants/machineries were installed in the premises. The building was lying closed permanently and gates were locked for the past 7-8 months:- "From  both  the  reports  received  from  the Estate Officer and DTP, Panipat, it is clear that building has been constructed by Sh. Sushil Jain and no industrial activity is being carried out at site. The building has been

raised unauthorizedly in connivance with HUDA officials. The  original  allottee  in  this  case  failed  to  raise construction  and  start  production  as  per  terms  and conditions  of  the  allotment  letter  in  given  period. Unauthorized constructions on the HUDA property needs to be restrained. The GPA has raised the construction only for  residential  purposes.  He  was  not  the  owner  of  the property. Original owner to whom the industrial plot was allotted for a specific project is no wherein the picture?.."

We  are  reminded  to  point  out,  at  this  stage,  that  neither veracity  of  the  two  reports  (ibid),  nor  the  findings  recorded  by  the Revisional Authority are even remotely questioned or challenged in the petition. 15)    The VAT certificate (P-13), upon which reliance is being placed by the petitioner to show that an industry was being run at site, would not advance his case either.  For, a bare analysis of the document (Form VAT-R1) reveals that it relates to the first and the second quarter of the year 2015-16, from 01/04/2015 to 30/06/2015 and 01/07/2015 to

30.09.2015. And, in the column that contains dealer's identity, name and style  of  business,  name  of  Parth  Sunidhi  Raj  &  Co.  is  recorded. Nothing is indicated in the petition, if the petitioner himself was running any such business under the said name and style. And, it was he, who submitted those (VAT) returns. The only reason the said document is sought to be relied upon: the number of the subject site/plot is shown in the address column. Thus, it can be safely presumed that the petitioner was/is not even remotely connected with the said certificate. Be that as it may, the claim of the petitioner that he was running a small scale industry

since 2010, and therefore, the subject site was utilized for the purpose it was allotted, is again delusive. Upon being pointedly asked, learned Senior counsel for the petitioner could not refer to any material on record to show:  (a) when did the petitioner set up an industrial unit; (b) nature of the industry that was/is being run at site; (c) number of workmen/employees employed;

(d)  muster rolls; (e) records in relation to the statutory obligations that are required to be discharged under the Labour Laws;  (f) wages/salaries that  were  being  disbursed  to  the  workforce;  (g)  annual  turn-over/accounts,  if  any  such  industry  was  ever  operative  at  site;  (h) water/electricity bills that were being paid; and/or (i) any conceivable material, whatsoever, that could indicate the actual usage of the site by the petitioner/allottee. Therefore, it would be apposite, at this juncture, to refer to the decision of the Supreme Court in Dalip Singh and others Vs. State of Haryana and others, 2019 (11) SCC 422, wherein, while dealing with a similar situation, it unequivocally observed that construction of building and commencement of the production are the integral part of the terms/conditions of the allotment:- "15.  As  discussed  earlier,  the  industrial  plots  were allotted  at  a  very  reasonable  rates/concessional  rates  with  a view  to  provide  incentives  to  the  allottees/entrepreneurs  with intent to ensure  industrial growth and economic development of  the  State  and  generation  of  adequate  employment opportunities. These allotments are not only governed by the provisions of HUDA Act, 1977 Rules and Regulations framed thereunder but also by the provisions of the industrial policy of the  State.  Construction  of  building  and  commencement  of

production are the integral part of the terms and conditions of the order of allotment. The appellate and Revisional authority as well as the High Court cannot be faulted for the observation that the buildings were not constructed for twenty long years after allotment. If the construction of the building was really complete,  the  appellants  could  have  very  well  filed  the completion certificate; but that was not to be so. It is pertinent to note that in the reply dated 14.11.2003 of the said Rakesh Sarna (GPA) of Satyawati, it is stated that "we will construct the  building  within  six  months  from  the  receipt  of  missing documents". We fail to understand that why the said Rakesh Sarna (GPA) should undertake to construct the building within six months from the date of receipt of missing documents. In this regard, we may usefully refer to the order of the Revisional authority  which  has  referred  to  the  comments  of  the  Estate Officer received vide Memo No.19584 dated 23.12.2013 where it was stated as under:- "?.it  is  clear  that  there  was  no  construction  till  the passing of resumption order and whatever construction was raised, was raised illegally after expiry of stipulated period.  Therefore,  on  this  ground  also,  the  Revision Petition deserves dismissal?.."

16)    Adverting to the judgments rendered in Teri Oat Estates (P) Ltd.; and Dheera Singh (supra), suffice it to say that there cannot be any quarrel with the proposition of law laid down in the two decisions: power of resumption is to be used only as the last resort. Particularly, where the allottee has no intention, at all, to pay. And not in a case, where there is a mere failure to pay, and from the facts, it can be ascertained that the default is not willful.  However, in conspectus of the factual position obtaining in this case, ?uite clearly resumption was the only and the inevitable option.

17)    We  have  also  examined  the  decision  in  Sandeep  Kumar (supra).  Undoubtedly,  vide  a  similar  letter  of  allotment  dated

02.05.2001, the petitioner was allotted an industrial site. But, owing to non-construction,  the  same  was  resumed.  Thus,  this  Court,  while interpreting  clause  6  (ii)  of  the  allotment  letter,  (extracted  below), concluded that the period of three years, envisaged under clause 17 of the letter of allotment was not inflexible:- "6 (ii)  Rebate  equivalent  to  20%  of  the  land  will  be given if the industrial unit starts commercial production within 3 years of the offer of possession of industrial plot."

As demonstrated even earlier, clause 17 (i) [referred to at page 7] postulates that the allottee shall start construction within one year, as per the approved building plans, from the issuance of the letter of allotment/offer of possession.  And, sub-clause (ii) stipulates that after constructing 25% of permissible covered area, the unit must go into production within three years. Whereas, clause 6 (ii) envisages that the rebate equivalent to 20% of the land would be given if the industrial unit starts commercial production within three years of the offer of possession.    Ex  facie,  sub-clauses  (i)  and  (ii)  of  clause  17  operate  in tandem and are time sensitive. Grafted with a clear purpose: to ensure that  the  site  is  utilized  for  the  purpose  it  is  allotted  within  the stipulated time. Whereas, clause 6 (ii) is a standalone and independent provision, which promises an incentive to the allottee, provided he is able to set up the industry and start commercial production within three years of the offer of possession. But that cannot be construed to mean, if he fails to meet the requirement envisaged under clause 6(ii), it would soften

the  rigours  or  impair  the  requirement  of  clause  17(i)  and  (ii),  in  any manner.  And  leave  the  two  clauses  ambiguous,  loose  and  indefinite. Further  analysis  of  clause  6(ii)  also  shows  that  the  two  crucial expressions which are the essence of the said provisions are "industrial unit  starts  commercial  production".  Whereas,  clause  17(ii),  merely states "unit must go into production." Meaning thereby, per clause 17

(ii),  the  unit,  after  25%  of  the  construction  is  carried  out,  should  be production  worthy/ready.    But,  in  terms  of  clause  6  (ii),  the  allottee would be entitled to rebate, only if the fully equipped industry comes in production  and  is  commercially  viable.      Be  that  as  it  may,  even otherwise, in the facts and circumstances of the present case, the said decision would have no bearing. 18)    We  have  also  examined  the  decision  rendered  by  the Coordinate Bench, of which, one of us was a member, in Veena Rani (supra).  Clearly, the said decision too has no application on the matter in issue. 19)    Before we part with, we are reminded to point out that the Appellate  Authority,  while  deciding  the  appeal,  was  constrained  to observe that the concerned official(s) was liable for disciplinary action under Rule 7 of the Haryana Civil Services (Punishment and Appeal) Rules, 1987. Similarly, even the Revisional Authority was impelled to record that the officials of the Estate Office were required to be punished for their misconduct. And, accordingly, the Chief Administrator, HUDA, was directed to hold an enquiry, so that those found guilty are punished, as per rules:-

"The  officials  of  the  Estate  Office  also  needs  to  be punished for their misconduct.  Therefore Chief Administrator, HUDA, is directed to hold an enquiry in this case that how the building  plan  on  the  plot  was  sanctioned  for  a  resumed property,  when  the  DPC  certificate  was  issued,  water connection  was  released  and  GPA  was  allowed  to  raise construction on the plot. The defaulting officials found guilty as per enquiry should be punished as per rules."

Upon  being  pointedly  asked,  learned  counsel  for  the respondent-HSVP, as also the HSIIDC, on instructions, submitted that no disciplinary proceedings, pursuant to the orders referred to above, were ever initiated.  Over 13  years  have  gone  by,  post order passed  by  the Revisional  Authority.  What  dissuaded  the  senior  functionaries  of  the Department  to  probe  the  matter,  we  are  sanguine  that  they,  for  sure, would have the reasons therefor. Cogent or otherwise. We rest the matter at that. 20)    At  the  end,  we  cannot  resist  but  observe  that  to  set  the records straight, we had to delve deep into every possible proceedings, the  petitioner  had  initiated/invoked/availed.  And,  in  the  wake  of  the position  sketched  out  in  the  preceding  paragraphs,  the  only  and  the inevitable conclusion that could be reached: the case of the petitioner is based  upon  falsehood,  clearly  there  was/is  a  conscious  and  calculated suppression of crucial facts as also the orders passed by this Court, the successive petitions filed and withdrawn by the petitioner reveal that he was circumventive, artful and insidious, and, indeed, abused the judicial process to the hilt. Often, particularly of late, the judicial process, time, resources and infrastructure are abused by unscrupulous and litigious.

At the cost of a litigant, pursuing a genuine cause, who quietly wait for his/her turn to mature, with unflinching faith and trust, even though the previous generation perished, while pursuing the cause.  Our research for a decision that dealt with the same sentiment, in the similar settings, ends with the judgment of the Supreme Court in Dnyandeo Sabaji Naik and Anr. Vs. Mrs. Pradnya Prakash Khadekar and Ors., 2017 (5) SCC 496, which we rely upon with reverence:- "14. Courts across the legal system - this Court not being an  exception  ?  are  choked  with  litigation.  Frivolous  and groundless  filings  constitute  a  serious  menace  to  the administration  of  justice.  They  consume  time  and  clog  the infrastructure. Productive resources which should be deployed in the handling of genuine causes are dissipated in attending to cases filed only to benefit from delay, by prolonging dead issues and pursuing worthless causes. No litigant can have a vested interest in delay. Unfortunately, as the present case exemplifies, the  process  of  dispensing  justice  is  misused  by  the unscrupulous  to  the  detriment  of  the  legitimate.  The  present case is an illustration of how a simple issue has occupied the time of the courts and of how successive applications have been filed to prolong the inevitable. The person in whose   favour the balance of justice lies has in the process been left in the lurch by repeated attempts to revive a stale issue. This tendency can be curbed only if courts across the system adopt an institutional approach  which  penalizes  such  behavior.  Liberal  access  to justice does not mean access to chaos and indiscipline. A strong message  must  be  conveyed  that  courts  of  justice  will  not  be allowed to be disrupted by litigative strategies designed to profit from the delays of the law. Unless remedial action is taken by all courts here and now our society will breed a legal culture based on evasion instead of abidance. It is the duty of every court  to  firmly  deal  with  such  situations.  The  imposition  of exemplary  costs  is  a  necessary  instrument  which  has  to  be

deployed to weed out, as well as to prevent the filing of frivolous cases. It is only then that the courts can set apart time to resolve genuine causes and answer the concerns of those who are in need of justice. Imposition of real time costs is also necessary to ensure that access to courts is available to citizens with genuine grievances.  Otherwise,  the  doors  would  be  shut  to  legitimate causes simply by the weight of undeserving cases which flood the system. Such a situation cannot be allowed to come to pass. Hence it is not merely a matter of discretion but a duty and obligation cast upon all courts to ensure that the legal system is not exploited by those who use the forms of the law to defeat or delay  justice.  We  commend  all  courts  to  deal  with  frivolous filings in the same manner."

21)    In conspectus of the above, we are dissuaded to interfere in the matter. The petition, being bereft of merit, is accordingly dismissed, subject, however, to costs of Rs.5,00,000/- (Five Lakh), to be deposited with the PGI Poor Patient Welfare Fund, Chandigarh.

(ARUN PALLI) JUDGE

(VIKRAM AGGARWAL) JUDGE

20.12.2024 Ak Sharma

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP-16471-2024 Reserved on: 18.07.2024 Pronounced on: 20.12.2024 Naveen Kumar Batra ….Petitioner Versus State of Haryana and others ….Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Sanjeev Sharma, Senior Advocate, with Mr. Jugansh Goyal, Advocate, for the petitioner. Mr. Ankur Mittal, Additional Advocate General, Haryana, Mr. Saurabh Mago, Deputy Advocate General, Haryana Mr. Karan Jindal, Assistant Advocate General, Haryana. Mr. Deepak Sabherwal, Advocate, for the respondent-HSVP. Mr. Ankur Mittal, Advocate, Ms. Kushaldeep Kaur, Advocate, and Mr. Siddhanth Arora, Advocate, Ms. Saanvi Singla, Advocate, for the respondent-HSIIDC. ****