Nisha Taneja v. Haryana State Industrial and Infrastructure Development Corp. Ltd. (Hsiidc) and & Another

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    For, the issue involved is identical in both the writ petitions, they shall be disposed of by way of a  common judgment. The facts are primarily  being  derived  from  CWP-20393-2024,  though  reference  to  the facts of CWP-20482-2024 shall also be made wherever necessary.

2.    The  petitioner  prays  for  the  issuance  of  a  writ  of  certiorari quashing  the  order  dated  22.03.2023  (Annexure  P-7)  and  order  dated

24.03.2023 (Annexure P-9), vide which the bid submitted by the petitioner for an industrial plot was not accepted and the earnest money deposited by CWP No.20393 of 2024          -2-

her  was  ordered  to  be  refunded.    The  petitioner  also  seeks  that  the respondents  be  restrained  from  further  auctioning/allotting  Plot  No.20, measuring 500 sq. mtr. situated in Sector 15, Industrial Estate, Dharuhera (for short the "the disputed plot") to anyone else.

3.    The facts, in brief, are that pursuant to e-auction announced in September, 2022 for the allotment of industrial plots at Dharuhera, District Rewari, the petitioner participated in the e-auction. Registration for the same was  to  start  from  18.10.2022  and  was  to  continue  till  16.11.2022.    The tentative  date  of  start  of  e-auction  was  stated  to  be  w.e.f.  30.11.2022 onwards.  Petitioner applied for two plots 450 sq. mtr. and 500 sq. mtr.  As per the E-Brochure (Annexure P-3), an applicant was supposed to pay 5% of the reserve price as earnest money. The base price for the plots was fixed at Rs.24,450/- per sq. mtr.  The petitioner registered within the stipulated period  and  deposited  earnest  money  of  Rs.5,50,125/-  and  Rs.6,11,250/- respectively  along  with  process  fee.    The  e-auction  was  conducted  on

10.03.2023. Petitioner opted for non-preferential plot of 500 sq. mtr. and gave  a  bid  of  Rs.24850/-  per  sq.  mtr.  She  was  declared  successful  and emerged as the highest bidder and the disputed plot was booked for her.  She received  e-mail  dated  10.03.2023  (Annexure  P-6)  from  the  respondent-Corporation, confirming the booking of the disputed plot in her name and she  was  informed  that  payment  schedule  shall  be  informed  to  her  after conclusion of e-auction.  Thereafter, she received e-mail dated 22.03.2023 (Annexure  P-7),  vide  which  she  was  informed  that  her  H1  bid  for  the disputed plot had not been accepted and that her earnest money would be refunded.   The last date for the H1 payment being 29.03.2023, the petitioner tried to make the said payment but the payment option was deactivated. CWP No.20393 of 2024          -3-

Petitioner received another email dated 24.03.2023 (Annexure P-9), stating that H1 bid for the disputed plot category had not been accepted by the competent authority and the earnest money deposited by the petitioner was being refunded.  Petitioner visited the office of the respondent-Corporation and sent representations dated 29.03.2023 (Annexure P-10) and 24.05.2023 (Annexure P-11) intimating that she was ready to pay Rs.27050/- per sq. mtr. for the disputed plot i.e. the highest bid accepted by the respondent-Corporation against the disputed plot it being a non-preferential plot.  In case of non-allotment of the disputed plot, earnest money along with interest  @ 12% per annum was demanded by the petitioner.

4.    It is the case of the petitioner that despite her having given the highest bid which was in any case more than the reserved price, her bid for the disputed plot was not accepted by the respondent-Corporation.  Total 17 categories of plots were shown in the e-brochure, however, plots in Category 1, 2 and 3 were put to auction.  The petitioner applied for Category 1 plot, i.e. 500 sq. mtr. The reserve price for plots in all categories was fixed @ Rs.24450/- per sq. mtr. The plots in each category were further divided into three categories, i.e. having preference of park facing and corner, having preference  of  park  facing  or  corner  and  non-preferential  plot.    The  plot having  preference  of  park  facing  and  corner  fetched  bid  of  Rs.31450/-against the reserve price of Rs.24450/-.  The plot having preference of either park facing or corner fetched bid of Rs.31050/- and the non-preference plot fetched bid of Rs.24850/- against reserve price of Rs.24450/-. The petitioner gave a bid of Rs.24850/- and the disputed plot was booked in her name. However,  the  bid  given  by  the  petitioner  was  not  accepted  by  the respondent-Corporation and her claim was rejected vide order/emails dated CWP No.20393 of 2024          -4-

22.03.2023 and 24.03.2023. The representations sent by the petitioner on

29.03.2023  and  24.05.2023  against  the  aforesaid  orders  also  evoked  no response.  The petitioner also offered to pay Rs.27050/- per sq. mtr. for the disputed  plot  which  is  the  highest  bid  for  a  non-preferential  plot  in  the category 450 sq. mtr. but to no avail, leading to filing of the present petition.

5.    Dr. Surya Parkash, learned counsel for the petitioner  and Mr. Ankur  Mittal, learned  Addl.  Advocate  General,  Haryana  representing the respondents,  who  had  caused  appearance  on  advance  copy  having  been served, were heard.

6.    It was submitted by learned counsel for the petitioner that the action  of  the  respondents  in  not  accepting  the  bid  of  the  petitioner  is completely  illegal  and  arbitrary  besides  being  unduly  harsh.    It  was submitted  that  the  impugned  emails/orders  are  non-speaking  and discriminatory and are contrary to the criteria laid down by the Board of thDirectors  of  the  respondent-Corporation  in  its  375   Meeting  held  on

29.12.2022 (Annexure P-2). In the said meeting, it was approved that where the plots size is up to 2000 sq. mtr., all H1 bids above the reserved price be selected/approved  in  auto  mode.  It  was  submitted  that  under  the circumstances, the H1 bids were required to be accepted.   It was further submitted that once the respondent-Corporation had adopted the process of e-auction for the allotment of industrial plots, it could not have departed from such procedure and in the present case, the highest bid given by the petitioner was rejected by it manually on the ground of it having fetched less revenue.    It  was  further  submitted  that  for  participating  in  the  allotment process and depositing of earnest money for the disputed plot, the petitioner had to sell her industrial plot at SIDCUL.  It was further submitted that CWP No.20393 of 2024          -5-

despite the disputed plot being a non-preferential plot, the petitioner is ready and willing to pay Rs.31050/- per sq. mtr. which is the highest bid accepted by the respondent-Corporation against a preferential plot.

7.    Learned  counsel  for  the  petitioner  placed  reliance  upon  a judgment of the Supreme Court in the case of HSIIDC V/s Ashish Jain and others, 2023 SCC Online SC 1995 and a judgment of this Court in the case of Subhash Chand V/s State of Haryana and others, AIR 2007 PH 167.

8.    Per  contra,  learned  counsel  representing  the  respondents submitted that there is no illegality in the action of the respondents and that the bid of the petitioner was not accepted strictly as per terms and conditions laid down in the brochure.  It was submitted that the terms and conditions of the  brochure  are  binding  upon  both  sides  and  in  no  manner  can  the respondents  violate  the  same.  As  regards  the  minutes  of  the  meeting (Annexure P-2), it was submitted that the same are not applicable to the auction in question, as they were to be applied to subsequent auction.

9.    Having heard learned counsel for the parties, we find the writ petition to be devoid of merit.

10.    The  Brochure  containing  the  procedure  for  e-auction  and allotment of industrial plots is on record as Annexure P-3.  Clause C(9)(i) reads as thus:- "The  HSIIDC  shall  reserve  to  itself  the  right  to  accept  any  bid subject to approval of the competent authority or reject any bid, even the  highest  bid  or  withdraw  the  site  from  auction  at  any  stage without assigning any reason."

11.    It is well settled that the terms and conditions of e-brochure as it is in the case of a prospectus in admission matters are binding upon both sides. Once an action is taken in terms of the procedure or the provisions VIKAS CHANDER CWP No.20393 of 2024          -6-

envisaged  in  such  a  document,  the  same  cannot  be  said  to  be  illegal, arbitrary or harsh.

12.    In  CWP-20482-2024,  the  petitioner  participated  for  the allotment of an industrial plot measuring 450 sq. mtr. The petitioner gave a bid of Rs.25050/- per sq. mtr. against the reserve price of Rs.24450/-. It was submitted that despite the disputed plot being a non-preferential plot, the petitioner is ready and willing to pay Rs.27250/- per sq. mtr. which is the highest bid accepted by the respondent-Corporation against a preferential plot.

13.    The  action  of  the  respondents  is  in  conformity  with  the procedure laid down in the brochure and there is, therefore, not even an irregularity in the same much less an illegality.  It needs to be mentioned that these are purely administrative decisions which are not liable to be interfered with until and unless the decisions are shown to be perverse or are shown to have been taken for some extraneous consideration.

14.     Now coming to the law on the subject, it is by now well settled that in the absence of a concluded contract, no right would accrue to the highest bidder. The Supreme Court of India was dealing with one such issue in the case of Haryana Urban Development Authority and Others Vs. M/s Orchid  Infrastructure  Developers  Private  Limited,  2017(2)  RCR  (Civil) 145,  where  after  the  rejection  of  the  bid  of  M/s  Orchid  Infrastructure Developers Private Limited, a suit for declaration had been filed. In that case, the plaintiff had given the highest bid which, as per the plaintiff had been  accepted.  Formal  letter  of  allotment  was,  however,  not  issued  and ultimately, the 10% amount deposited by the plaintiff was refunded on the ground that the bid had not been accepted. This action was challenged by CWP No.20393 of 2024          -7-

way of a suit which was decreed by the trial Court. However, appeal against the same was allowed by the Court of the District Judge and the suit was dismissed. The High Court then allowed the second appeal and restored the judgment and decree of the trial Court after which the matter reached the Apex Court and the Apex Court ultimately upheld the decision of the First Appellate Court and held that no right had accrued to the highest bidder. The Supreme Court of India while relying upon other decisions in the cases of 'State of Uttar Pradesh and Others Vs. Vijay Bahadur Singh and Others',

(1982)  2  SCC  365,  'Laxmikant  and  Others  Vs.  Satyawan  and  Others',

(1996)  4  SCC  208,  'Meerut  Development  Authority  Vs.  Association  of Management  Studies  and  Another',  (2009)  6  SCC  171,  'M/s  Star Enterprises and Others Vs. City and Industrial Development Corporation of Maharashtra Limited and Others', (1990) 3 SCC 280 and 'Kalu Ram Ahuja  and  Another  Vs.  Delhi  Development  Authority  and  Another',

(2008) 10 SCC 696, held as under:-"27. This Court in the case of State of Uttar Pradesh & Ors. v. Vijay Bahadur Singh & Ors. (1982) 2 SCC 365 has laid down that there is no obligation to accept the highest bid. The Government is entitled even to change its policy from time to time according to the demands of the time. - - - - - - - -- - - - - - - -

28. In Laxmikant & Ors. v. Satyawan & Ors. (1996) 4 SCC 208, this Court has laid down that in the absence of completed contract when the public auction had not culminated to its logical end before confirmation of the bid, no right accrued to the highest bidder. - - - - - - - -2024.12.05 12.07 - - - - - - - -CWP No.20393 of 2024          -8-

29. In Meerut Development Authority v. Association of Management  Studies  &  Anr.(2009)  6  SCC  171,  this Court has laid down that a bidder has no right in the matter of bid except of fair treatment in the matter and cannot insist for further negotiation. The Authority has a right to reject the highest bid. - - - - - - - -- - - - - - - -

33. We are constrained to observe in the instant case that with respect to reserve price also, there was a hitch to fix and approve it right from the word go. It was a case of auction of big commercial tower having a huge area of 9.527 acres. Only the reserve price of the same was forwarded for fixation to the Chief Administrator, whereas the reserve prices of other properties were fixed by the Administrator. When the bids were received, the Administrator  considering  the  huge  stakes  involved, forwarded  the  matter  to  the  Chief  Administrator. However, the Chief Administrator washed off his hands and did not decide it and sent the matter back to the Administrator, clearly indicating that the Administrator was delegated with the power to decide the bids. Thus, under compelling circumstances and duly considering the reports, the Administrator had taken the decision to reject  the  bids  not  only  of  the  plaintiff  but  also  six others.  For  the  first  time  in  the  history  of  State  of Haryana, such big properties were put to hammer on the  prices  indicated.  The  hitch  in  fixing  the  reserve price  also  indicates  that  the  reserve  price  was  not determined  in a  fair manner  in the  instant  case.  Not only  the  plaintiff  but  HUDA  also  did  not  place  the delegation of power on record of the courts below. None of the officials of HUDA had been examined. Only an Assistant ? a junior ranking person had been examined 2024.12.05 12.07 who was not posted there when the auction was held CWP No.20393 of 2024          -9-

and  came  only  in  2008.  As  the  property  was  a commercial  tower  in  Sector  29,  Gurgaon,  with  huge commercial complex, the first appellate court was right in dismissing the suit.

34.  Plaintiff  came  to  the  court  for  mandatory injunction,  for  issuance  of  allotment  letter  without payment of court fee also. It was incumbent upon the plaintiff to pay the ad valorem court fee as prevailing and the valuation of the suit should not have been less than the bid amount of Rs.111.75 crores, as rightly held by the first appellate court. The plaintiff is directed to pay the ad valorem court fee not only before the trial court  but  also  before  the  High  Court.  Plaintiff  is directed to deposit the court fee within two months from today, as payable.

35. Resultantly, the appeal is allowed.  The judgment and decree passed by the High Court is set aside and that of the first 7 of 14 appellate court is restored. In the facts and circumstances of the case, we impose costs of Rs.5 lakhs on the plaintiff/respondent to be deposited as : L 2.5 lakhs in the Advocates' Welfare Fund and Rs.2.5 lakhs in the Supreme Court Employees' Welfare Fund within a period of two months from today."

15.     A similar issue arose before a Co-ordinate Bench of this Court in the case of Dr. Sarika Gautam and Others Vs. Haryana Shehari Vikas Pradhikaran  (HSVP)  and  Others,  (CWP-19447-2021,  decided  on

27.09.2021). The petitioner therein had submitted an online bid for a plot in Sector 38, Gurugram for ₹1,87,99,300/-. Despite being the highest bid, the same  was  not  accepted nor  was  any  specific  order  passed  informing  the petitioners as regards the fate of the bid. Here also, the clauses of the E-auction policy were considered and it was held that there would be no vested I attest to the accuracy andrights with the petitioner which would obligate the respondents to accept the CWP No.20393 of 2024          -10-

highest bid of the petitioners. It was held that to the contrary, the highest bidder only had a right of consideration for such bid to be evaluated against the reserve price determined by the committee. The contention regarding deemed acceptance of the highest bid was rejected. Clause 28 of the said policy which obligated the acceptance or rejection of the H-1 bid within a period of 07 working days was also examined and it was held that such provision  were  not  mandatory  and  they  are  incorporated  only  to  prevent undue  delays  on  the  part  of  the  competent  authority  in  taking  a  final decision:- "14.  Counsel  has  not  been  able  to  point  out  any provision  under  the  E-auction  policy  which  would obligate the respondents to accept the highest bid. There would be no such right vested with the petitioners. To the  contrary  the  highest  bidder  only  has  a  right  of consideration and for such bid to be evaluated against the reserve price determined by the Committee. 15. In the  facts  of  the  case  there  is  no  material  for  us  to conclude that any contract came into force between the petitioners and the respondents. The right of the highest bidder at public auctions has been examined repeatedly by the Apex Court as also this Court and the consistent view taken is that State or the authority which can be held to be State within the meaning of Article 12 of the Constitution is not found to accept the highest bid.  A  reference  in  this  regard  may  be  made  to  the decisions of the Hon'ble Supreme Court in Trilochan Mishra etc. v. State of Orissa(1971) 3 SCC 153: AIR

(1971) 3 SC 733: State of  rissa v. Harinarayan Jaiswal

(1972) 2 SCC 36: AIR 1972 SC 1816; Union of India v. Blum Sen Walaiti Ram (sic), (1969) 3 SCC 146 : AIR 1971 SC 2295 and State of U.P. v. Vijay Bahadur Singh 2024.12.05 12.07 (1982) 2 S.C.C. 365. Same view was taken by a Division CWP No.20393 of 2024          -11-

Bench  of  this  Court  in  Laxmi  Narain  Vs.,  State  of Haryana and another (2009) 1 RCR (Civil ) 556.

16.  The  contention  raised  by  counsel  as  regards  a deemed acceptance of the highest bid and on the basis thereof  a  concluded  contract  having  come  into  force between the petitioners and the respondents in the light of Clause 28 of the E-auction policy, is not wellfounded."

Another such view was taken by a Co-ordinate Bench of this Court in the case of Mahavir Singh Vs. Haryana Shehari Vikas Pradhikaran (HSVP) and Others, 2023(4) RCR (Civil) 121, in which it was held as under: "8. The Apex Court also in Orchid Infrastructure's case (supra)  examined  the  issue  of  the  competency  of  the Administrator to accept or reject the bid and also the issue whether there was legality regarding the rejection of the bid and held that any action where there are  sufficient    reasons  to  indicate  the  stand  of  the authorities and there are valid reasons and on account of public money being involved, interference should be minimal. - - - - - - - -- - - - - - - -

11. It is in such circumstances, the respondents have taken a conscious decision to refund the amount. The reasons, thus, are apparent on the file and, therefore, in our considered opinion that the same has been done in view of the settled position of law. Merely because the petitioner was the highest bidder, there is no vested right as such on the basis of which a writ of mandamus can be issued to him for confirmation of the auction. There are no such allegations that the process of rejection of bids  was  mala  fide  or  intended  to  grant  benefit  to VIKAS CHANDER another  set  of  persons  and,  therefore,  interference CWP No.20393 of 2024          -12-

would not be warranted as one has to keep in mind the fact  that  the  larger  issue  would  be  of  public  funds involved  which  would  be  affected  if  the  reserve  price was not properly fixed. The stipulations as such of the clause which provided that the action had to be taken within  a  specified  period  cannot  be  held  to  be mandatory and binding as such and it has only been put in for the purpose of expediting the process so that the authorities should act at the earliest. The perusal of the files would go on to show that the larger picture all over the  State  as  such  was  examined  and  a  conscious decision was thereafter taken and there have been valid reasons as such in taking such stand. We do not find any reasonable ground as such to take a contrary view keeping in mind the above settled position and are also of  the  considered  opinion  that  the  petitioner  has  not been able to make out a case as such for interference."

16.    The law is, therefore, very clear that the highest bidder would have  no  right  in  the  absence  of  the  bid  having  been  accepted  by  the competent authority.

17.    We have perused the judgments, reliance upon which has been placed by the petitioners.  In Subhash Chand's case (supra), a Full Bench of this Court had held that reasons for rejection of the highest bid should be given.  It was further held that even though there would not be a requirement of the said reasons being conveyed to the affected party, such reasons should be available on the file.  This judgment would not help the petitioners in any manner  because  in  the  present  case,  the  reasons  have  been  given  in  the subsequent email in which it was stated that it was within the power of the HSIIDC to accept or reject the highest bid.  It would be essential to state VIKAS CHANDER here that the authority was not required here to pass a detailed order and CWP No.20393 of 2024          -13-

reference  to  the  relevant  clause  would  be  sufficient.    As  regards  the judgment  in  HSIIDC  Vs.  Ashish  Jain  (supra),  the  issue  was  entirely different as in that case, a manual auction had been conducted after stating that any auction would be conducted. This judgment would also, therefore, not be of any aid to the petitioner.

18.     Having considered the arguments addressed by learned counsel for the parties, the relevant Clauses of the brochure in question as has been discussed  in  the  preceding  paragraphs  and  the  impugned  orders  dated

22.03.2023 (Annexure P-7) and 24.03.2023 (Annexure P-9), we are of the considered opinion that no interference is called for in the impugned orders which are well reasoned and perfectly legal and valid in view of the power vested in the respondent-HSIIDC by virtue of the clauses incorporated in the brochure. The impugned orders also do not appear to have been passed for reasons  which  may  be  found  to  be  extraneous  and  mala  fide  warranting interference. In view of the facts and circumstances aforementioned, we find the  writ  petitions  to  be  devoid  of  merit  and  the  same  are  accordingly dismissed.

(ARUN PALLI)         (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE          JUDGE

Reserved on: 25.09.2024 Pronounced on:  04.12.2004 vcgarg     Whether speaking/reasoned:      Yes/No

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Reserved on : 25.09.2024 Pronounced on: 04.12.2024 1) CWP No.20393 of 2024 Nisha Taneja ....Petitioner V/s HSIIDC and another ....Respondents 2) CWP No.20482 of 2024 Nisha Taneja ....Petitioner V/s HSIIDC and another ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Dr. Surya Parkash, Advocate with Mr. Vikram Amarnath Garg, Advocate, for the petitioner(s). Mr. Ankur Mittal, Advocate Ms. Kushaldeep Kaur, Advocate, for respondent No.1. Mr. Ankur Mittal, Addl. Advocate General, Haryana with Mr. Karan Jindal, AAG, Haryana, for respondent No.2. *****