Gurucharan Singh v. Sunil Kumar

GURBIR SINGH, J. CM-1056-CII-2024 IN CR-5043-2023 CM-1044-CII-2024 IN CR-5436-2023

Applications  seeking  preponement  have  become  infructuous and disposed of as such. CM-1057-CII-2024 IN CR-5043-2023 CM-1045-CII-2024 IN CR-5436-2023

Applications are allowed as prayed for. Annexures P-5 and P-6 are taken on record. Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 2 -

CM-15789-CII-2023 IN CR-5043-2023 CM-17073-CII-2023 IN CR-5436-2023

Delay of 4 days in filing Civil Revision No.5043 of 2023 and 2 days in Civil Revision No.5436 of 2023, is condoned. Applications stand disposed of accordingly. CM-15791-CII-2023 IN CR-5043-2023 CM-17075-CII-2023 IN CR-5436-2023

Applications are allowed, as prayed for. Civil Revision Nos.5043 and 5436 of 2023

1.    By  this  common  judgment,  two  revision  petitions  i.e.  Civil Revision No.5043 and 5436 of 2023 are being disposed of. Both have been filed by the respective tenants against the judgments of eviction passed by the courts below. However, for the sake of convenience, necessary facts for disposal of both the revision petitions are being discussed separately.

2.    Civil Revision No.5043 of 2023

2.1     The  respondent-landlord,  namely,  Sunil  Kumar  (hereinafter called,  landlord)  filed  ejectment  petition  bearing  CIS  No.RP/23/2014 against the petitioner-tenant, namely, Gurcharan Singh (hereinafter called, tenant)  under  Section  13  of  the  Haryana  Urban  (Control  of  Rent  & Eviction), Act, 1973 from shop bearing House Tax Unit No.691A/17 as per assessment register of M.C., Hansi, marked with letters NORP and shown with  red  colour  in  the  site  plan,  with  boundaries  as  mentioned  in  the heading of the plaint.

2.2     The case set up by the landlord is that he is the owner of shop, in dispute, which was earlier owned by his father, namely, Ram Kumar, Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 3 -

who  expired  in  1993.  Thereafter,  his  properties  were  inherited  by  the landlord, his brother Surender Kumar, mother-Phoolwati and sisters-Meena and Anita. They entered into an oral family settlement, vide which, the property shown with blue colour and marked with letters BGEH including the shop, in dispute, fell to the share of the landlord and remaining property fell to the share of his brother. The landlord and his brother also got passed a decree with regard to property fell to their respective share in their favour on 14.01.2014 from the trial Court, Hansi in Civil Suit No.446-C of 2013. Thus, the respondent became owner of the shop, in dispute, since the date of oral family settlement.

2.3     The shop, in question, was given on rent to the tenant, for the purpose of Auto Electrician Work, by the father of the respondent-landlord, in  the  presence  of  landlord,  in  the  year  1985,  at  the  monthly  rent  of Rs.1,000/- excluding tax with an oral condition that the rent of the shop, in question,  would  be  enhanced  by  25%  after  every  five  years.  Rent  was mutually enhanced regularly by approximately 25%. Lastly, the rent was enhanced in the year 2010 and it was fixed at Rs.2,950/- per month. The tenant had paid the rent upto March, 2011 and thereafter, he failed to pay the rent. He had been in arrears of rent w.e.f. 01.04.2011 at the said rate. The landlord was in need of the shop for making a big showroom and to start a modern service station. Neither the respondent-landlord nor his son Hemant was having any other shop or property to start the business in urban

Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 4 -

area of Hansi City or throughout India. The landlord has not got vacated any property from anyone since 1949.

2.4    Upon  notice,  the  tenant  contested  the  petition,  filed  written statement admitting that the respondent had been the owner of the shop, in dispute, from the date of passing of the decree in his favour. The tenant was not  in  arrears  of  rent.  The  need  of  the  landlord  was  not  genuine  and bonafide. The tenant also filed counter-claim that the landlord had wrongly claimed rent w.e.f. 01.04.2011 @ Rs.2,950/- per month excluding house tax. So, the tenant moved an application for fixing provisional rent. Vide order dated 21.02.2015, the provisional rent was assessed by the court @ Rs.1,000/- per month w.e.f. 01.01.2011 to 31.12.2014. The total amount of Rs.57,840/- was calculated and said amount was tendered by the tenant to the landlord in court. However, it was contended that the tenant was only liable  to  pay  rent  for  four  months  only  i.e.  w.e.f.  September,  2014  to

31.12.2014 @ Rs.1,000/- per month excluding all taxes.

2.5    Issues  were  framed.  In  support  of  the  case,  the  landlord stepped into the witness-box as PW1 and also proved documents. On the other  hand,  tenant  stepped  into  the  witness-box  as  RW1  and  examined Roshan Lal, Clerk, Municipal Committee, Hansi, as RW2 and also proved their documents.

2.6    After  hearing  the  arguments  and  appreciating  the  evidence, vide judgment dated 12.01.2018, learned Rent Controller, rejected the plea of the landlord for ejectment of the tenant on the ground of non-payment of Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 5 -

arrears of rent as the same was tendered as per provisional rent assessed by the  Court.  However,  allowed  the  ejectment  petition  on  the  ground  of personal  necessity  and  the  tenant  was  directed  to  handover  the  vacant possession of the demised premises to the landlord within two months from the date of said judgment.

2.7     Against the said judgment, the tenant filed two appeals, one against  ejectment  and  another  against  the  rejection  of  counter-claim. However, vide judgment dated 11.05.2023, both the appeals were dismissed by the learned Appellate Authority.

2.8    Aggrieved  against  the  said  judgment,  the  tenant  has  filed present revision petition.

3.    Civil Revision No.5436 of 2023

3.1    The  present  petitioner-Ashok  Kumar  (hereinafter  called,  the tenant)  was  also  the  tenant  like  the  petitioner-Gurcharan  Singh  in  Civil Revision  No.5043  of  2023,  under  the  respondent-landlord  Sunil  Kumar (hereinafter called, the landlord). He took shop bearing House Tax Unit No.691B/17, marked with letters MNSR and shown with red colour in the site plan, at monthly rent of Rs.1,250/- in the year 1989, for the purpose of selling spare parts, and stopped paying rent after 2010. The landlord filed ejectment petition bearing CIS No.R/22/2014. All other pleadings are same as made by the petitioner in Civil Revision No.5043 of 2023.

4.    Learned counsel for the petitioners/tenants, in both the revision petitions, has argued that separate issues regarding non-payment of arrears Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 6 -

of  rent  and  personal  necessity  were  not  framed.  There  was  no  dispute regarding  rate  of  rent  and  arrears  of  rent.  The  tenants  have  been  in possession of their respective shops for the last more than 34 years. The tenants took a specific plea that rent was paid to the brother and mother of the  respondent-landlord.  Said  contention  was  not  even  rebutted  in  the replication. It amounts to admission that the rent had already been paid to the family members of the landlord as they all were joint owners of the suit property. The landlord adopted a unique tactic to eject the tenants from the respective shops in their possession.

5.    Learned counsel for the respondent has argued that both the courts  below  have  given  concurrent  findings  regarding  rate  of  rent  and arrears of rent. The ejectment petition was dismissed on the ground of non-payment of arrears of rent. The tenant failed to prove that any amount of rent was paid to the brother and mother of the landlord, so counter-claim was also rightly dismissed. He has further argued that the tenant(s) have admitted  in  their  respective  written  statements  that  the  respondent  has become owner of the shops, in dispute, from the date of passing the decree in his favour. It is further argued that landlord had stepped into the shoes of his father and became the landlord of the property. Even one of the co-sharers can file ejectment petition against the tenant, so the courts below have  rightly  held  that  there  exists  relationship  of  landlord  and  tenant between the parties. The courts below have rightly held that the need of the landlord is bona fide. Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 7 -

6.    I have heard the submissions of learned counsel for the parties and have gone through the file.

7.    The  tenants-petitioners  in  the  respective  written  statements admitted that the respondent-landlord became owner of the suit property from the date of the decree in his favour, so petitioners-tenants are estopped from  challenging  the  ownership.  After  making  admission  in  the  written statement, a person cannot give evidence against said admission. It is well settled that burden to prove the rate of rent is on the landlord and burden to prove  that  arrears  of  rent  has  already  been  paid,  is  on  the  tenant.  The landlord claimed rent @ Rs.2,950/- per month, but the courts below held that the rate of rent was Rs.1,000/- per month. The tenants were in arrears of rent. Provisional rent was assessed and the same was tendered by the tenants-petitioners. The specific stand of the tenants is that after the death of the original landlord, they had paid rent to brother-Surender and mother-Phoolwati of respondent-landlord and to the respondent-landlord. Except bald statements of the tenants, there is no evidence regarding payment of rent to the brother and mother of the landlord. Since the petitioners-tenants failed to prove that the landlord had received any amount of rent, so the counter-claim  has  been  rightly  dismissed.    The  tenants  examined  Clerk, Municipal  Committee,  Hansi,  as  RW2,  who  proved  the  entry  in  the assessment  register.  It  is  well  known  that  the  entries  in  the  house  tax assessment register are for the purpose of collecting house tax and the same is not the evidence with regard to the rate of rent. Moreover, in the case in Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 8 -

hand,  both  the  tenants  admitted  that  they  had  paid  the  rate  of  rent  as Rs.1,000/- per month and there is no ground to disbelieve said admission. Thus, the courts below have rightly decided the rate of rent in both petitions and arrears of rent payable by each tenant.

7.1    The  shops,  in  dispute,  are  situated  adjacent  to  G.T.  Road, Hansi, District Hisar. In the vicinity, there are several spare parts shops and automobile parts shops. It has also come on record that auto market has also come at Hansi. The landlord since the time of his father has been running a small workshop and wants to start modern service station equipped with entire  modern  machinery  i.e.  for  washing,  service,  alignment,  wheel balancing,  denting,  painting  etc.  and  is  also  planning  to  get automobiles/automobile parts agency. He wants to reconstruct the entire building and to start said business alongwith his son. There is no evidence that  the  landlord  is  having  any  other  property  in  the  area  where  such business  can  be  started.  The  tenants  cannot  doubt  the  bona  fide  of  the necessity of landlord. Neither the court nor the tenant can dictate the terms to the landlord and asked to do business in this or that manner. Moreover, the need of the landlord is to be judged from the viewpoint of the landlord and not from the viewpoint of the tenant. So landlord is the best judge of his requirements. In the absence of any material on record, it cannot be said that the need of the landlord is not bona fide. The courts below have rightly held that the need of the landlord is bona fide to start business along with his son by reconstructing the entire property. Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M)      - 9 -

8.    In view of above, I do not find any illegality in the lawful orders passed by the courts below. The revision petitions are without merit and the same are dismissed accordingly.

9.    Pending application, if any, shall also stand disposed of.

(GURBIR SINGH) JUDGE April 01, 2024 sanjeev

529. IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH 1. Civil Revision No.5043 of 2023 (O&M) Date of decision: 01.04.2024 Gurcharan Singh .... Petitioner Versus Sunil Kumar .... Respondent 2. Civil Revision No.5436 of 2023 (O&M) Ashok Kumar .... Petitioner Versus Sunil Kumar .... Respondent CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE GURBIR SINGH Present: Mr. Ravinder Bangar, Advocate, for the petitioner(s). Mr. Amandeep Singh Mann, Advocate, for the respondent. ----