Devi Ram v. Haryana State Agricultural Market Board & Ors

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    By way of the instant judgment, we propose to decide the two writ petitions afore titled since the issue involved is identical.  The facts, however, are being primarily derived from CWP-7969-2018, titled as Devi Ram vs. Haryana State Agricultural Market Board and others.

2.    The  petitioner  is  allottee  of  shop/site  in  the  New  Grain  and Vegetable  Market,  Sector-16,  Faridabad.  Auction  was  conducted  on

26.02.1999,  which  was  approved  on  11.12.2007  and  consequently,  vide letter of  allotment  dated  01.02.2008,  the  petitioner  was  allotted shop/site No.20. The total sale consideration was Rs.15,82,000/-.  25% of the said I attest to the accuracyp arnidce amounting to Rs.3,95,500/- was deposited as bid cost. The remaining CWP No.7969 of 2018             -2-75% of the amount, i.e. Rs.11,86,500/- was to be paid either in lump-sum without interest within a period of 30 days from the date of issue of the allotment letter or in 6 half yearly installments along with interest @ 15% per annum. Failure to deposit the amount would entail penal interest @ 4% per  annum  to  be  compounded  half  yearly,  which  was  to  be  charged  in addition to normal interest. 2(ii)    As  regards  petitioner  Raj  Kumar  Saini  (in  CWP-8028-2018), the  auction  was  conducted  on  16.09.2008,  which  was  approved  on

09.11.2008  and  consequently,  Shop/Site  No.104  in  the  New  Grain  and Vegetable Market, Sector-16, Faridabad was allotted to him vide allotment letter dated 01.01.2009. The total sale consideration was Rs.1,01,10,000/-. 25% of the allotment price amounting to Rs.25,27,500/- was paid as bid cost and the other conditions for payment of the remaining 75% amount were the same.

3.    It is an admitted fact that the petitioner in both the petitions eventually paid the entire sale consideration along with compound interest and penal interest. 3(ii)    The claim of the petitioners is that the development works in the  New  Grain  and  Vegetable  Market,  Sector-16,  Faridabad  were  not completed  when  the  offer  of  possession  was  made  and  that  they  were completed subsequently and under the circumstances, no compound interest or penal interest could have been charged. It has been averred that despite representations dated 20.10.2009 and 02.08.2011 (Annexures P-2 and P-4, respectively) having been submitted for completion of development works, no action was taken. 3(iii)    Reference in the writ petition has been made to Rule 5 of the 2024.05.06 16.30 Haryana State Agricultural Marketing Board (Sale of Immovable Property) CWP No.7969 of 2018             -3-Rules,  2000  (as  amended  on  05.03.2002)  (hereinafter  referred  to  as  "the 2000 Rules").   As per which the possession of the shop/site could be offered to the allottee within a period of 30 days from the date of issue of allotment letter,  if  minimum  basic  facilities  i.e.  roads,  water  supply,  electrification were  existing  and  if  the  said  basic  facilities  were  not  existing  then possession would be provided after providing the said facilities. 3(iv)    Reliance  in  the  writ  petition  has  also  been  placed  upon  a judgment of a coordinate Bench in the case of Sumer Singh vs. Haryana State Agricultural Marketing Board and others (CWP-3292-2012, decided on 11.02.2014) (Annexure P-5) and judgment dated 28.08.2002 passed in CWP-248-2002  titled  as  Om  Parkash  and  others  vs.  Haryana  State Agricultural Marketing Board and another. 3(v)    It has further been averred in the writ petition that the judgment in the case of Sumer Singh (supra) was complied with by the respondents vide order dated 29.08.2014 (Annexure P-6).

4.    The writ petitions have been opposed by way of replies filed on behalf of respondent Nos.1 to 3, by the Secretary-cum-Executive Officer, Market Committee Faridabad.  Certain preliminary objections with regard to disputed  questions  being  involved;  no  representation  having  been  served upon  the  respondents;  the  petitioners  have  approached  the  Court  with unclean hands and after a huge delay and the petitioners having no locus standi to maintain the petitions etc. have been raised. 4(ii)    On merits, the factum of allotment of shops/sites etc. has been admitted.  It has, however, been denied that no development work has taken place in the New Grain and Vegetable Market, Sector-16, Faridabad.  It has been averred that the interest penal or otherwise has been charged as per the 2024.05.06 16.30 terms of the allotment letter.  Reference has been made to Rules 4(5) and CWP No.7969 of 2018             -4-4(6) of the 2000 Rules, wherein the provision of interest and compound penal  interest  has  been  made.  It  has  been  averred  that  the  case  of  the petitioner(s) is not covered by the case of Om Parkash (supra) and Sumer Singh (Supra) since in those cases, the basic amenities were not provided till 2012, whereas allotments in those cases were made in the year 2008.

5.    We have heard learned counsel for the parties. 5(ii)    Learned counsel for the petitioner(s) submitted that the case of the  petitioner(s)  is  covered  by  the  judgment  of  the  coordinate  Bench  in Sumer Singh (supra) and Om Parkash (supra) and there is absolutely no distinction  between  the  case  of  the  petitioner(s)  and  the  cases  under reference.   It was submitted by learned counsel for the petitioner(s) that under the circumstances, the petitioner(s) also deserves to be granted the same relief.

6.    On the other hand, learned counsel representing the respondents submitted that the cases of the petitioner(s) are hit by delay and laches since the same were filed in the year 2018, whereas the allotments were made in the year 2008/2009. 6(ii)    Learned counsel submitted that the entire payment was made by the  petitioner(s)  without  any  protest  and,  therefore,  they  cannot  be  now permitted to turn around and contest the payment of the said amount. 6(iii)    Learned counsel further submitted that all development works had been carried out well in time and, therefore, the petitioner(s) cannot contend that they were not liable to pay the interest and compound penal interest.

7.    We have considered the submissions made by learned counsel for the parties. 2024.05.06 16.30 7(ii)    The allotment of shops/sites to the petitioner(s) is not disputed. CWP No.7969 of 2018             -5-The  payment  of  the  entire  sale  consideration  is  also  admitted.    It  is worthwhile to notice that the dispute pertains to allotment of shops/sites in the New Grain and Vegetable Market, Sector-16, Faridabad. It was in this very market that the shops/sites had been allotted to the petitioner(s) in the case of Sumer Singh (supra).  In that case also, the auction was held on

06.08.2008  and  the  allotment  letter  was  issued  on  01.01.2009.  The contention  of  the  respondents  that  the  development  works  had  not  been carried out in the case of Sumer Singh (supra), but had been carried out in the  present  case  is,  therefore,  devoid  of  merit  and  is  outrightly  rejected. There is nothing on record to show that the development works were carried out in the same very vegetable market in different areas at different times. There were clear cut findings in Sumer Singh's case (supra) with regard to the development works and interpretation of Rules 4(5) and 5 of the 2000 Rules. Reference was also made to Rule 5 of the 2002 Rules and thereafter, it was categorically held that the petitioner was not liable to pay any penal or compound interest. The coordinate Bench concluded as under:-"[8].   The provisions contained in 2000 Rules including the amended one which came into force w.e.f. 05th March, 2002, have been considered by the Hon'ble Supreme Court in Haryana  State  Agricultural  Marketing  Board  &  Anr.  Vs. Raj Pal, AIR 2011 SC, 1394 laying down as follows:-"11.  In  view  of  the  principles  laid  down  in Bahadurgarh  Plot  Holders'  Association  (supra) Shantikunj (supra) and Amarjeet Singh (supra), it is  clear  that  the  allottees  cannot  postpone  the payment of instalments merely on the ground that some of the amenities were not ready. If they were not entitled for postponement of the instalments, it follows that they will   be   liable   to   pay   the VIKAS CHANDER normal interest on the delayed instalments up to CWP No.7969 of 2018             -6-date of payment. However, having regard to the fact that the Rules did not contemplate compound interest  and  penal  interest  and  the  Market Committee  was  yet  to      complete  certain infrastructural  work  like  water,  sewerage disposal, as held in Shantikunj (supra), the Market Committee  will  not  be  entitled  to  claim  any compound interest or penal interest". [9].    In Raj Pal's case [supra], the resolution passed by the respondent-Board granting concession and to levy normal interest  even  in  respect  of  the  allotments  made  after  the amended Rules came into force w.e.f. 05th March, 2002, was also  taken  notice  as  is  evident  from  Para  13  of  the  report which reads as follows:-"13. As it is stated that in case of Mahem Grain Market, the Board has given some concession even in regard to the normal interest with effect from the date (5.3.2002) when the amended   rules   came   into   force, it   is open to the respondent-allottees to give a representation to the Board or pursue their pending representation in that behalf for similar relief. The decision in these appeals will not come in the way of the Board considering such representation and granting appropriate   relief.   Having regard   to   the fact    that we have permitted the Market Committee to issue revised demands, we request the Board to dispose of the representation   of   the   respondents expeditiously so that   the   decision    thereon    can   be   taken note of by the Market Committee for finalizing the demand". [10].   Learned counsel for the petitioner, in addition, has also referred to an order dated 12th March, 2008 passed by the then  Chief  Administrator  of the  respondent-Board in a bunch of appeals which had arisen out of the allotments made by the respondents in Faridabad. The operative part of the said order says that:-"In view of the facts and circumstances of these cases and for the reasons mentioned above, the appeals filed by the 2024.05.06 16.30 appellants  are  accepted  to  the  extent  that  the  orders CWP No.7969 of 2018             -7-passed  by  the  E.O.-cum-Secretary,  Market  Committee, Faridabad are modified to the effect that the respondent Committee shall not charge interest and penal interest in respect of the plots of the appellants w.e.f. the issuance of Govt. notification dated 5.3.2002 till the date of providing the  facilities  of  water  supply  and  sewerage  in  the  New Grain and Vegetable Market, Faridabad. Accordingly, the respondent Committee shall make the calculations of the outstanding dues in respect of the plots of the appellants afresh within a period of one month from the receipt of this order and intimate same to the appellants.  The  appellants  shall  make  the  payments accordingly within a period of one month from the date of intimation about the outstanding dues in respect of their plots failing which the Committee shall be at liberty to take necessary action regarding resumption of plots as per terms and conditions of the allotment letters. The present appeals are disposed of accordingly". [11].   In  the  light  of  the  above  reproduced  Rules, coupled with the cited decision of the Hon'ble Supreme Court and the instance[s] of the appellate order[s], it is contended on behalf  of the  petitioner and  rightly  so  that  no penal or compound interest could be levied on the petitioner even if there  was  delay  in  payment  of  installments.  As  regard  to simple  interest,  it  is  urged  that  in  view  of  the  general resolution  passed  by  the  Board  as  noticed  by  the  Hon'ble Supreme  Court  in Raj  Pal's  case  [supra],  coupled  with  the concession granted to other similarly placed allottees by the Chief  Administrator,  the  petitioner  is  held  entitled  to  seek parity and consequential concession in the matter of interest. [12].   True it is that the respondents have come up with a  specific  plea  that  the  minimum  facilities  were  actually provided to the petitioner or other allottees to enable them to run the business in the New Vegetable Market. The affidavit filed by the Estate Officer of the Market Committee candidly acknowledges the fact that sewerage and water supply were provided  in  the  year  2012  only.  If  that  is  so,  it  appears VIKAS CHANDER difficult  to  accept  outrightly  that  all  the  basic  amenities, CWP No.7969 of 2018             -8-essential  to  run  the  day-to-day  business  activities,  were  in place in the year 2009 when possession was offered to the petitioner. It is equally true that the petitioner is liable to pay simple  interest  only  on  the  post-poned  payments  for  the allotted site. However, he can not be held liable to pay penal or  compound  interest.  Similarly,  if  there  is  a  general resolution passed by the Board granting some concession in the interest component to all its allottees and the petitioner is also one of them, i.e., if his case is not distinguishable from others, he may also be entitled to the benefits under the said resolution. [13].   For  the  reasons  aforementioned,  we  allow  this writ petition in part and hold that the petitioner, in the given facts and circumstances of the case, is not liable to pay penal or  compound  interest.  Similarly,  if  any  general  concession has  been  extended  by  the  Board  to  the  similarly  situated allottees, the petitioner would also be entitled to seek parity. Let  the  matter  be  accordingly  reconsidered  and  the petitioner's  liability  to  pay  interest  component  be  re-determined accordingly within three months. Needless to say that  if  on  reconsideration,  the  petitioner  is  entitled  to  any refund,  the  same  shall  be  made  to  him  within  one  month thereafter." k 7(iii)    This  judgment  was  complied  with/implemented  by  the respondents and an order dated 29.08.2014 was passed, holding that only simple  interest  @  15%  per  annum  would  be  charged  upon  the  balance installments and the other interest was waived off. 7(iv)    Another such allottee Dulari Devi also knocked the doors of this Court by way of CWP-25509-2015, which was decided by a coordinate Bench on 16.02.2017 in terms of the judgment in the case of Sumer Singh (supra) and it was ordered that the refund, if any, to which the petitioner VIKAS CHANDER was entitled to would be made within a period of three months. CWP No.7969 of 2018             -9-

8.    In  our  considered  opinion,  the  present  writ  petitions  are squarely covered by the judgment in Sumer Singh's case and Dulari Devi's case (supra). No doubt, the petitioners are late in approaching this Court. However, this alone is not a sufficient ground to non-suit the petitioner(s) once there is a categoric decision by the coordinate Bench of this Court in which  the  issue  has  been  settled.    Even  otherwise,  Dulari  Devi's  case (supra) was decided on 16.02.2017 and the instant writ petitions were filed in the year 2018.

9.    For the reasons aforementioned, the writ petitions are allowed. It is held that the petitioner(s) would not be liable to pay compound interest and penal interest.  The matter be accordingly reconsidered and the interest component be re-determined accordingly within a period of three months from today.

10.    Needless  to  say,  if  on  reconsideration  of  the  issue,  the petitioner(s) are entitled to any refund, the same be made to them within a period of one month thereafter.

(ARUN PALLI)      (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE          JUDGE

Reserved on: 13.03.2024 Pronounced on: 06.05.2024 vcgarg

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH Reserved on : 13.03.2024 Pronounced on: 06.05.2024 1) CWP No.7969 of 2018 Devi Ram ....Petitioner V/s Haryana State Agricultural Marketing Board and others ....Respondents 2) CWP No.8028 of 2018 Raj Kumar Saini ....Petitioner V/s Haryana State Agricultural Marketing Board and others ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Pardeep Goyal, Advocate, for the petitioner(s). Mr. Aman Bahri, Advocate, for the respondents. *****