Sanjitsihag and Anr v. Ut of Chandigarh and Others

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    The petitioners assail the orders dated 16.07.2024 (Annexures P-8  and  P-9)  vide  which  the  construction  raised  by  the  petitioners  was ordered to be demolished.

2.    It is the case of the petitioners (Sanjitsihag and Amarjit Singh) that they had purchased land measuring 6 Kanals 6.73 Marlas jointly with one Saurabh Mehan vide sale deed dated 25.01.2023 (Annexure P-2) and petitioner No.1 had alone purchased land measuring 5 Kanal 17 Marlas vide sale deed dated 15.12.2023  (Annexure P-1). Both lands are in the same Khasra  Number  (described in  the sale  deeds)  and  are  situated  at  Village Raipur Khurd, Union Territory, Chandigarh.

CWP No.20694 of 2024           -2-

3.    It has been averred that the entire land in Village Raipur Khurd has been utilized by raising construction and private colonies have come up in the said area and that construction up to four storeys has also been raised. Electricity and water connections had been provided to all those who had raised construction including the petitioners. It is the case of the petitioners that 300 shops and hotels and around 2500 residential houses have been constructed  in  the  said  area  which  is  evident  from  the  photographs (Annexure P-4).

4.    After  purchase  of  the  land,  petitioners  had  started  raising construction and had raised the same up to the slab level as would be evident from the photographs (Annexure P-5).

5.    The petitioners received notices dated 21.03.2024 (Annexures P-6  and  P-7)  issued  under  Section  12(2)  of  the  Punjab  New  Capital (Periphery)  Control  Act,  1952  (hereinafter  referred  to  as  the  Periphery Control Act) as per which, the petitioners were stated to have contravened the  provisions  of  the  Periphery  Control  Act  by  raising  unauthorized construction in the nature of houses over agricultural land in Village Raipur Khurd.  The  petitioners  were  called  upon  to  appear  before  the  competent authority on 28.03.2024 to state their position. It is the case of the petitioners that they had been going to the office of respondent No.3 on various dates and had also submitted that there were no sanctioned building plans within the entire area of Raipur Khurd and entire construction in the area had been raised without seeking any permission. However, in an arbitrary and illegal manner, demolition orders dated 16.07.2024 (Annexures P-8 and P-9) were passed. It has been averred that though an inquiry is stated to have been conducted, no inquiry report has been discussed in the said demolition order

CWP No.20694 of 2024           -3-

nor any opportunity was given to the petitioners to peruse the inquiry report and to submit a representation and further that no opportunity of hearing had been granted before passing of the demolition orders after three months of the so called hearing.

6.    It has also been averred that on one hand the demolition orders (Annexures P-8 and P-9) were passed and on the other hand, vide notices dated  10.07.2024,  the  petitioners  were  called  upon  to  appear  before  the authorities for an opportunity of hearing on 25.07.2024. It has been averred that  when  the  petitioners  went  to  the  office  of  respondent  No.3  on

25.07.2024,  the  case  was  adjourned  to  08.08.2024  and  subsequently  to

05.09.2024 leading to the filing of the instant writ petition.

7.    Learned  Senior  counsel  representing  the  petitioners  and  Mr. Sanjiv Ghai, learned counsel representing the respondents who had caused appearance on advance copy of the petition having been served were heard.

8.    Learned Senior counsel representing the petitioners submitted that the impugned orders of demolition are completely illegal and arbitrary as no proper opportunity of hearing was granted and after passing of the same, further notices dated 10.07.2024 have been issued. Learned Senior counsel made pointed reference to the initial notices dated 21.03.2024, the demolition order dated 16.07.2024 and the fresh notices dated 10.07.2024 and  submitted  that  the  entire  proceedings  had  been  conducted  in  a  most arbitrary manner in gross violation of the principles of natural justice. It was submitted that the enquiry report referred to in the demolition orders was never  supplied  to  the  petitioners  nor  were  the  petitioners  given  any opportunity to rebut the same. Learned Senior counsel further submitted that

CWP No.20694 of 2024           -4-

there was no application of mind before passing of the impugned orders and a bare perusal of the same would show that the orders are cyclostyled orders.

9.    Learned Senior counsel further submitted that there are many buildings in the area which have been raised without any permission, but it is only the petitioners who have been targeted for reasons best known to the respondents. Another argument which was raised by learned senior counsel was  that  it  is  still  not  ascertained  as  to  whether  actually  the  Periphery Control  Act  would  apply  or  not  because  the  area  is  densely  populated. Learned  Senior  counsel  submitted  that  the  least  that  is  expected  of  the authorities  is  to  provide  a  proper  opportunity  of  hearing  so  that  the petitioners could at least put their case before the authorities in a proper manner. On a pointed query put by the Court as to whether the petitioners had  obtained  any  permission  before  raising  construction,  learned  Senior counsel conceded that no such permission was ever taken nor are there any sanctioned building plans.

10.    On  the  other  hand,  Sh.  Sanjiv  Ghai,  learned  counsel representing  the  respondents  submitted  that  there  is  no  illegality  in  the demolition  orders  and  that  they  have  been  passed  after  giving  due opportunity of hearing to the petitioners. As regards the fresh notices dated

10.07.2024, learned counsel submitted that these notices are with regard to some other construction and not with regard to the construction as regards which the notices had earlier been issued and the demolition orders had been passed. Learned counsel referred to the said notices as also the previous notices and demolition orders to prove his point.

11.    We have considered the submissions made by learned counsel for the parties.

CWP No.20694 of 2024           -5-

12.    Section 12 of the Periphery Control Act, lays down as under:-"Offences and penalties. - (1) Any person who-

(a)   Erects or  re-erects any  building or makes or  extends any excavation or lays out any means of access to a road in contravention  of  the  provisions  of  Section  5  or  in contravention of any conditions imposed by an order under Section 6 or Section 7;or b) Uses any land in contravention of the provisions of sub-section  (1)  of  Section  11;  Shall  be  punishable  with imprisonment  of  either  description  for  a  term  which  may extend  to  two  years  and  fine  which  may  extend  to  five thousand  rupees  and  in  the  case  of  a  continuing contravention  with  further  fine  which  may  extend  to  five hundred  rupees  for  every  day  after  the  date  of  the  first conviction during which he is proved to have persisted in the contravention. 2) Without prejudice to the provisions of sub-section. (1), If the Deputy Commissioner, after making such enquiry as he considers  necessary  and  after  affording  an  opportunity  of being heard to the persons concerned, is satisfied that such person has committed a breach of the provisions of the said sub-section  he  may  pass  an  order  requiring  that  person  to restore to its original state or to bring into conformity with the conditions which have been violated, as the case may be, any building or land in respect of which a contravention such as is described in the said sub-section has been committed, and if such person fails to do so within six weeks of the order, may himself  take  such  measures  as  may  appear  to  him  to  be necessary  to  give  effect  to  the  order  and  the  cost  of  such measures shall be recoverable from such person as an arrears of land revenue."

CWP No.20694 of 2024           -6-

13.    The initial notices dated 21.03.2024 were issued under Section 12(2) of the Periphery Control Act in which it was stated that the petitioners had raised unauthorized construction of houses in the concerned land which had  been  declared  as  a  controlled  area.  The  petitioners,  were,  therefore, called upon to appear before the competent authority on 28.03.2024 at 3.00 p.m.  The  impugned  demolition  orders  dated  16.07.2024  show  that  on

28.03.2024 the petitioners neither appeared before the concerned authority nor did they submit any document. Thereafter, multiple opportunities were granted to them on 04.04.2024 and 18.04.2024 to explain their position. As per the demolition orders, the petitioners appeared on 04.04.2024 but failed to submit any document supporting their version. They were also asked to submit any permission taken by them from the Chandigarh Administration for raising construction, but they failed to do so. It would be relevant to notice  that  even  while  arguing  the  case,  learned  Senior  counsel  had  to concede, on a query having been raised by the Bench that no permissions had been obtained by the petitioners before raising construction. It was also mentioned  in  the  order  that  the  concerned  Tehsildar/Naib  Tehsildar/ Kanungo  had  been  directed  to  conduct  an  enquiry  and  submit  a  report pursuance  to  which  report  dated  08.04.2024  had  been  submitted  which stated that it had been verified that the unauthorized residential houses had been constructed at the spot. Under the circumstances, the demolition orders were passed; "Whereas, you were given first opportunity to appear before  the  undersigned  and  to  represent  yourself  on 28-03-2024.  But  you  neither  appeared  nor  submitted  any representation/document supporting your version in this case. Further,  again  multiple  opportunities  on  04.04.2024  and

CWP No.20694 of 2024           -7-

18.04.2024 were given to you to explain your position in the mater. You appeared on 04.04.2024 but failed to submit any representation/document supporting your version in this case. You were also directed to submit any permission taken by you from the Chandigarh Administration for raising/constructing this structure but you have failed to provide any supporting document(s) to establish that the construction(s) raised by you on agricultural land is permissible as per the Periphery Act, 1952 nor you have taken any permission from the government for raising this construction. Sufficient time  has also been granted lo  you to restore  the land to its original state and  use the same  for agricultural purposes or purposes subservient to agriculture. Despite valid service of notice, you have failed to respond to the notice by stopping the unauthorized use of the agricultural land. The Tehsildar (Periphery)/ Naib-Tehsildar (Periphery)/ Kanungo (Periphery)/  Patwari  (Periphery)  on  dated  04.04.2024  was directed to conduct an enquiry and submit present status of the above property to this Court. Now, they have furnished their report on dated 08.04.2024 wherein stated that the above property has been verified at the site which stands as it is. In view of your failure to comply with the provision of Periphery  Control  Act,  1952  to  set  night  the  violation even after giving the multiple opportunities, I am left with no other  option  but  to  pass  demolition-orders.  Therefore,  I, Nitish  Singla,  PCS,  Sub-Divisional  Magistrate  (East), exercising  the  power  of  the  Deputy  Commissioner,  U.T., Chandigarh  under  the  Punjab  New  Capital  (Periphery) Control  Act,  1952  direct  you  to  demolish  the  unauthorized construction immediately and restore the land to its original state within six weeks of issuance of this order as per Section 12  (2) of  the  Punjab  New  Capital (Periphery)  Control  Act, 1952. Whereas on account of non compliance of these orders,

CWP No.20694 of 2024           -8-

action  under  the  aforesaid  provisions  of  the  Act  ibid for demolition of unauthorized construction shall be taken by the office. It is also intimated that you shall also be liable to pay  demolition  charges,  in  case  the  Enforcement  staff  of Estate  Officer  carries  out  the  demolition  of  the  aforesaid structures. Further, this office shall also be constrained to file criminal proceedings against you for such violations, if you fail to remove the unauthorized construction within six weeks from the issuance of this order. In  case  you  have  obtained  any  permission  from  the Chandigarh  Administration  or  have  any  Stay  order  from Hon'ble Court regarding the erection of this structure, you may  submit  the  same  to  this  office  immediately. The orders were reserved on 18.04.2024 and announced today."

14.    We  see  no  illegality  in  the  said  orders.  Due  opportunity  of hearing  was  granted  to  the  petitioners.  They  were  also  called  upon  to produce documents in their favour in the nature of permissions etc. but they could not produce  any  such document.  In the  considered  opinion of this Court, there would have been no necessity to supply a copy of the enquiry report to the petitioners because it was an enquiry made internally just to ascertain the position at the spot and as per the demolition orders, it was stated in the  enquiry  report  that  the  construction as stated in  the  notices existed at the spot. The argument that the orders are in a cyclostyle format is also  devoid  of  merit  because  apart  from  issuing  a  show  cause  notice  as regards the illegal construction and then recording that the same had not been removed nor had any document been produced to prove that there were some  permission  to  raise  construction,  no  other  fact  was  required  to  be considered and no further application of mind was required. The argument that many other unauthorized buildings exist in the area is also devoid of

CWP No.20694 of 2024           -9-

merit for it is well settled that such illegalities would not entitled anyone else to commit an illegality. As regards the applicability of the Periphery Control Act, it is the categoric stand of the respondents that the area concerned is a controlled area.

15.    As regards the subsequent notices dated 10.07.2024, it is the stand of the respondents that the same were for a separate construction and not for the construction as regards which the previous notices and demolition orders were passed. Even a bare perusal of the notices dated 10.07.2024 shows that some fresh unauthorized construction has been raised in the form of a pillar of some foundation whereas the previous construction was that of houses. It is, therefore, clear that these notices are in no manner connected to the previous notices and demolition orders. The aforesaid discussion would clearly show that the case of the petitioners  is  devoid  of  merit.  Accordingly,  finding  no  merit  in  the  writ petition, the same is dismissed.

(ARUN PALLI)             (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE                                              JUDGE

Pronounced on: 15.10.2024 Rekha

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP No.20694 of 2024 Reserved on 16.09.2024 Pronounced on: 15.10.2024. Sanjitsihag and another ….Petitioners Versus Union Territory of Chandigarh and others ….Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Kanwaljit Singh, Senior Advocate with Mr. Veer Imaan Singh Gill, Advocate for the petitioners. Mr. Sanjiv Ghai, Advocate and Mr. Parminder S. Kaul, Advocate for the respondents. ***