Monika Chopra v. State of Haryana and Ors

VIKRAM AGGARWAL, J.

1.    The petitioner prays for the issuance of a writ of certiorari quashing the order dated 04.07.2024 (Annexure P-14), passed by respondent No.3-Haryana Shehri  Vikas  Pradhikaran,  Panchkula  (for  short  'the  respondent  HSVP')  vide which the claim of the petitioner in respect of residential plot No.2433, Sector-1, Phase-II, Hisar) (hereinafter referred to as the 'plot in dispute') has been declined despite the fact that she was the highest bidder, and further, to quash the impugned decision  dated  22.01.2023  (Annexure  P-11)  vide  which  the  petitioner  was informed that her bid had not been accepted. The petitioner also seeks the issuance of a writ of mandamus directing the respondents to issue Letter of Intent (for short 'LOI') to them.

2.     The facts, as emanating from the paper book are that the respondent-HSVP  framed  a  policy  dated  20.07.2022  (Annexure  P-3)  for  the  sale  of commercial, residential, institutional properties and independent commercial sites.

On 27.11.2022, e-auction of various commercial properties in different sectors of Fatehabad,  Hansi  and  Hisar  was  announced.  The e-auction was to  be held  on

13.12.2022. The procedure for e-auction and allotment of plots was laid down in the Policy/Brochure (Annexure P-3). As the petitioner was desirous to purchase the  plot  in  dispute,  she  registered  herself  in  the  said  auction.  An  amount  of Rs.2,69,800/-  i.e.  5%  of  the  reserve  price  of  Rs.53,94,500/-  was  deposited  as earnest money alongwith registration charges of Rs.1,000/-.

3.     Having participated in the e-auction, the petitioner emerged as the highest bidder as depicted in the bid history (Annexure P-4). On that very day i.e.

13.12.2022,  an  e-mail  (Annexure  P-6)  was  received  by  the  petitioner  from respondent-HSVP that as per the policy dated 20.07.2022, the petitioner, being the highest  bidder  was  required  to  make  the  required  payment  up  to  15.12.2022. Accordingly, the petitioner deposited an amount of Rs.2,71,650/- to make a total of 10% of the quoted bid of Rs.54,14,500/-.

4.    As  per  the  policy  dated  20.07.2022,  after  deposit  of  10%  of  the quoted amount, the respondent-HSVP had to issue LOI in favour of the petitioner but it did not issue the same.

5.     Instead of issuing LOI in favour of the petitioner, the respondent-HSVP  refunded the whole  amount as deposited by  the petitioner,  in the bank account of  the petitioner  without  giving  any  intimation  to  her.  Thereafter,  the petitioner sent an e-mail dated 20.01.2023 (Annexure P-10) to respondent-HSVP seeking reasons for refund of the amount deposited by her. In pursuance to the same, respondent-HSVP responded vide e-mail dated 22.01.2023 (Annexure P-11) that the bid of the petitioner had been rejected as per Clause 17 of the E-auction policy/brochure.

6.     Aggrieved  by  the  action  of  the  respondent-HSVP,  the  petitioner preferred CWP No.2544 of 2023 which was duly contested by the respondent-HSVP in which a stand was taken that the authorities were well within their right to accept or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or cancel/postpone the e-auction without assigning any reason. The said writ petition was  disposed  of  vide  order  dated  12.03.2024  (Annexure  P-13)  directing  the respondents to pass a speaking order within a period of two months from the date of the order.

7.     Pursuant  to the order  dated  12.03.2024, the petitioner submitted a representation dated 23.04.2024 which was, however, rejected vide the impugned order dated 04.07.2024 (Annexure P-14) leading to the filing of the instant writ petition.

8.    Learned counsel for the parties were heard.

9.    It  was  strenuously  urged  by  learned  counsel  representing  the petitioner  that  the  action  of  the  respondent-HSVP  in  rejecting  the  highest  bid given by the petitioner in the e-auction is completely illegal and arbitrary and, therefore,  deserves  to  be  quashed.  Learned  counsel  referred  to  the  terms  and conditions of the policy and submitted that the power vested with the respondent-HSVP to accept or reject the bids has been exercised arbitrarily. Learned counsel submitted that this power had to be exercised judiciously and it would not mean that  highest  bids  received  by  the  HSVP  were  to  be  rejected  by  taking contradictory  stands  in  different  litigations  with  regard  to  the  same  auction. Reference was also made to the document (Annexure P-15) vide which the reserve price  of  residential/commercial  plots  to  be  auctioned  on  13.12.2022  had  been fixed to show that the reserve price had been fixed after approval of the same by the authorities and, therefore, there was no reason for HSVP to reject the highest

bids which were much above the reserve price. Reliance was also placed upon the judgment of the Supreme Court of India in the case of 'Eva Agro Feeds Pvt. Ltd. Vs. Punjab National Bank and Another', 2023 SCC Online 1138.

10.    Learned  counsel  for  the  respondent-HSVP,  on  the  other  hand, opposed the submissions made by learned counsel for the petitioner and submitted that  the  action  of  the  respondent-HSVP  in  not  accepting  the  highest  bid  is completely justified as the respondent-HSVP was not to suffer a financial loss by accepting bids at a comparatively lower rate, though being higher than the reserve price. Specific reference was made to the relevant clause of the Policy/Brochure to submit that the respondent-HSVP was well within its authority to accept or reject even the highest bid. It was submitted that it is well settled by now that such actions do not call for any interference while exercising the power of judicial review.

11.    We have given our thoughtful consideration to the issue in hand.

12.    The facts are not in dispute. The petitioner emerged as the highest bidder qua the plot in dispute. After the decision rendered on 12.03.2024 in CWP No.2544 of 2023, the respondent-HSVP passed a speaking order dated 04.07.2024 thereby justifying its action of not accepting the highest bid. While justifying its action, reliance has been placed upon Clause 17 of the e-auction policy dated

20.07.2022:- "17. The Competent authority of HSVP reserves the right to accept or reject any bid or withdraw any or all the properties from e-auction or cancel/postpone the e-auction, without assigning any reason."

13.    A perusal of the aforesaid Clause makes it manifestly clear that the right to accept or reject the bid was retained by the competent authority and it was specifically  laid  down  that  even  the  highest  bid  may  be  accepted  or  rejected

without assigning any reason. Be that as it may, on directions having been issued by  this  Court,  a  speaking  order  was  passed  after  giving  due  hearing  to  the petitioner. It has been observed in the impugned order that the highest bid given by the petitioner was more than  20% below the average auction price of such property as a result of which the H1 bid of the disputed plot could not be accepted by  the  competent  authority.  We  do  not  find  any  illegality  in  the  said  finding especially in view of Clause 17 (ibid). As regards the fixation of reserve price in Annexure P-15, the same would not come to the aid of the petitioner because of the reasons given in the impugned order about the bid being less than 20% of the average auction price of such a property. The judgment in the case of Eva Agro Feeds (supra) wherein it was held by the Supreme Court that reasons should be recorded for not accepting the highest bid would also not support the case of the petitioner because valid reasons have been given in the impugned order.

14.     Now coming to the law on the subject, it is by now well settled that in the absence of a concluded contract, no right would accrue to the highest bidder. The  Supreme  Court  of  India  was  dealing  with  one  such  issue  in  the  case  of 'Haryana  Urban  Development  Authority  and  Others  Vs.  M/s  Orchid Infrastructure  Developers  Private  Limited'  2017  (2)  RCR  (Civil)  145,  where after  the  rejection  of  the  bid  of  M/s  Orchid  Infrastructure  Developers  Private Limited, a suit for declaration had been filed. In that case, the plaintiff had given the highest bid which, as per the plaintiff had been accepted. Formal letter of allotment was, however, not issued and ultimately, the 10% amount deposited by the plaintiff was refunded on the ground that the bid had not been accepted. This action was challenged by way of a suit which was decreed by the trial Court. However, appeal against the same was allowed by the Court of the District Judge and the suit was dismissed. The High Court then allowed the second appeal and

restored the judgment and decree of the trial Court after which the matter reached the Apex Court and the Apex Court ultimately upheld the decision of the First Appellate Court and held that no right had accrued to the highest bidder. The Supreme Court of India while relying upon other decisions in the cases of 'State of Uttar Pradesh and Others Vs. Vijay Bahadur Singh and Others', (1982) 2 SCC 365, 'Laxmikant and Others Vs. Satyawan and Others', (1996) 4 SCC 208, 'Meerut Development Authority Vs. Association of Management Studies and Another', (2009) 6 SCC 171, 'M/s Star Enterprises and Others Vs. City and Industrial  Development  Corporation  of  Maharashtra  Limited  and  Others',

(1990) 3 SCC 280 and 'Kalu Ram Ahuja and Another Vs. Delhi Development Authority and Another', (2008) 10 SCC 696, held as under:-"27. This Court in the case of State of Uttar Pradesh & Ors. v. Vijay Bahadur Singh & Ors. (1982) 2 SCC 365 has laid down that there is no obligation to accept the highest bid. The Government is entitled even to change its policy from time to time according to the demands of the time. - - - - - - - -- - - - - - - -

28. In Laxmikant & Ors. v. Satyawan & Ors. (1996) 4 SCC 208, this Court has laid down that in the absence of completed contract when the public auction had not culminated to its logical end before confirmation of the bid, no right accrued to the highest bidder. - - - - - - - -- - - - - - - -

29. In Meerut Development Authority v. Association of Management Studies & Anr.(2009) 6 SCC 171, this Court has laid down that a bidder has no right in the matter of bid except of fair treatment in the matter and cannot insist for further negotiation. The Authority has a right to reject the highest bid. - - - - - - - -- - - - - - - -

33. We are constrained to observe in the instant case that with respect to reserve price also, there was a hitch to fix and approve it right from the word go. It was a case of auction of big commercial tower having a

huge  area  of  9.527  acres.  Only  the  reserve  price  of  the  same  was forwarded for fixation to the Chief Administrator, whereas the reserve prices of other properties were fixed by the Administrator. When the bids  were  received,  the  Administrator  considering  the  huge  stakes involved, forwarded the matter to the Chief Administrator. However, the Chief Administrator washed off his hands and did not decide it and sent the  matter  back  to  the  Administrator,  clearly  indicating  that  the Administrator was delegated with the power to decide the bids. Thus, under compelling circumstances and duly considering the reports, the Administrator had taken the decision to reject the bids not only of the plaintiff but also six others. For the first time in the history of State of Haryana,  such  big  properties  were  put  to  hammer  on  the  prices indicated. The hitch in fixing the reserve price also indicates that the reserve price was not determined in a fair manner in the instant case. Not only the plaintiff but HUDA also did not place the delegation of power on record of the courts below. None of the officials of HUDA had been examined. Only an Assistant ? a junior ranking person had been examined who was not posted there when the auction was held and came only in 2008. As the property was a commercial tower in Sector 29, Gurgaon, with huge commercial complex, the first appellate court was right in dismissing the suit.

34. Plaintiff came to the court for mandatory injunction, for issuance of allotment letter without payment of court fee also. It was incumbent upon the plaintiff to pay the ad valorem court fee as prevailing and the valuation of the suit should not have been less than the bid amount of Rs.111.75  crores,  as  rightly  held  by  the  first  appellate  court.  The plaintiff is directed to pay the ad valorem court fee not only before the trial court but also before the High Court. Plaintiff is directed to deposit the court fee within two months from today, as payable.

35. Resultantly, the appeal is allowed.  The judgment and decree passed by the High Court is set aside and that of the first 7 of 14 appellate court is restored. In the facts and circumstances of the case, we impose costs of Rs.5 lakhs on the plaintiff/respondent to be deposited as : L 2.5 lakhs in the Advocates' Welfare Fund and Rs.2.5 lakhs in the Supreme Court Employees' Welfare Fund within a period of two months from today."

15.     A similar issue arose before a Co-ordinate Bench of this Court in the case  of  'Dr.  Sarika  Gautam  and  Others  Vs.  Haryana  Shehari  Vikas

Pradhikaran (HSVP) and Others' (CWP-19447-2021, decided on 27.09.2011). The  petitioner  therein  had  submitted  an  online  bid  for  a  plot  in  Sector  38, Gurugram for ₹1,87,99,300/-. Despite being the highest bid, the same was not accepted nor was any specific order passed informing the petitioners as regards the fate of the bid. Here also, the clauses of the E-auction policy were considered and it was held that there would be no vested rights with the petitioner which would obligate the respondents to accept the highest bid of the petitioners. It was held that to the contrary, the highest bidder only had a right of consideration for such bid to be evaluated against the reserve price determined by the committee. The  contention  regarding  deemed  acceptance  of  the  highest  bid  was  rejected. Clause 28 of the said policy which obligated the acceptance or rejection of the H-1 bid within a period of 07 working days was also examined and it was held that such provisions were not mandatory and they are incorporated only to prevent undue delays on the part of the competent authority in taking a final decision:- "14. Counsel has not been able to point out any provision under the E-auction  policy  which  would  obligate  the  respondents  to  accept  the highest bid. There would be no such right vested with the petitioners. To the contrary the highest bidder only has a right of consideration and for such bid to be evaluated against the reserve price determined by the Committee. 15. In the facts of the case there is no material for us to conclude that any contract came into force between the petitioners and the respondents. The right of the highest bidder at public auctions has been examined repeatedly by the Apex Court as also this Court and the consistent view taken is that State or the authority which can be held to be State within the meaning of Article 12 of  the Constitution is not found to accept the highest bid. A reference in this regard may be made to the decisions of the Hon'ble Supreme Court in Trilochan Mishra etc. v. State of Orissa(1971) 3 SCC 153: AIR (1971) 3 SC 733: State of Orissa v. Harinarayan Jaiswal (1972) 2 SCC 36: AIR 1972 SC 1816; Union of India v. Blum Sen Walaiti Ram (sic), (1969) 3 SCC 146 : AIR 1971 SC 2295 and State of U.P. v. Vijay Bahadur Singh (1982) 2 S.C.C.

365. Same view was taken by a Division Bench of this Court in Laxmi Narain Vs., State of Haryana and another (2009) 1 RCR (Civil ) 556.

16. The contention raised by counsel as regards a deemed acceptance of the highest bid and on the basis thereof a concluded contract having come into force between the petitioners and the respondents in the light of Clause 28 of the E-auction policy, is not well founded."

Another such view was taken by a Co-ordinate Bench of this Court in the case of Mahavir Singh Vs. Haryana Shehari Vikas Pradhikaran (HSVP) and Others, 2023 (4) RCR (Civil) 121,  in which it was held as under: "8.  The  Apex  Court  also  in  Orchid  Infrastructure's  case  (supra) examined the issue of the competency of the Administrator to accept or reject the bid and also the issue whether there was legality regarding the rejection of the bid and held that any action where there are sufficient reasons  to  indicate  the  stand  of  the  authorities  and  there  are  valid reasons and on account of public money being involved, interference should be minimal. - - - - - - - -- - - - - - - -

11. It is in such circumstances, the respondents have taken a conscious decision to refund the amount. The reasons, thus, are apparent on the file and, therefore, in our considered opinion that the same has been done in view of the settled position of law. Merely because the petitioner was the highest bidder, there is no vested right as such on the basis of which a writ of mandamus can be issued to him for confirmation of the auction. There are no such allegations that the process of rejection of bids was mala fide or intended to grant benefit to another set of persons and, therefore, interference would not be warranted as one has to keep in mind the fact that the larger issue would be of public funds involved which would be affected if the reserve price was not properly fixed. The stipulations as such of the clause which provided that the action had to be taken within a specified period cannot be held to be mandatory and binding  as  such  and  it  has  only  been  put  in  for  the  purpose  of expediting the process so that the authorities should act at the earliest. The perusal of the files would go on to show that the larger picture all over  the  State  as  such  was  examined  and  a  conscious  decision  was thereafter taken and there have been valid reasons as such in taking such stand. We do not find any reasonable ground as such to take a PRINCE CHAWLA contrary view keeping in mind the above settled position and are also of

the considered opinion that the petitioner has not been able to make out a case as such for interference."

16.    The law is, therefore, very clear that the highest bidder would have no right in the absence of her bid having been accepted by the competent authority.

17.     Having considered the arguments addressed by learned counsel for the  parties,  the  relevant  Clause  of  the  policy  dated  20.07.2022  as  has  been discussed  in  the  preceding  paragraphs,  the  impugned  order  dated  04.07.2024 (Annexure P-14) and impugned decision dated 22.01.2023 (Annexure P-11) as also the law on the subject, we are of the considered opinion that no interference is called for in the impugned order which is well reasoned and perfectly legal and valid in view of the power vested in the respondent-HSVP by virtue of the clause incorporated in the policy/brochure. The impugned order also does not appear to have been passed for reasons which may be found to be extraneous and malafide warranting interference. In view of the facts and circumstances aforementioned, we find the writ petition to be devoid of merit and the same is accordingly dismissed.

(ARUN PALLI)                   (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE                   JUDGE

Pronounced on: 04.12.2024 Prince Chawla Whether speaking/reasoned :     Yes/No. Whether reportable :        Yes/No.

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP-22620-2024 Reserved on: 25.09.2024 Pronounced on: 04.12.2024 Monika Chopra ….Petitioner Versus State of Haryana and Others ....Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL Present: Mr. Harsh Vardhan Shehrawat, Advocate, for the petitioner. Mr. Deepak Sabherwal, Advocate, for the respondents. ****