Gurpinder Pal Singh v. Jagjit Singh and Ors

RITU TAGORE, J.

1.      This  revision  is  directed  against  the  order  dated  21.08.2024 (Annexure  P-1),  passed  by  Additional  Civil  Judge  (Senior  Division), Chandigarh, whereby objections filed by the petitioner to the passing of final decree in a partition suit, were dismissed.

2.                  Learned counsel contends that respondents No.1 to 3 (plaintiffs before learned trial Court) filed a suit for injunction and, alternatively, for a partition  and  possession,  against  the  petitioner  (defendant  No.2  before learned trial Court) and respondent No.4. The suit was partly decreed on

12.04.2018 vide judgment and decree dated 12.04.2018 (Annexure P-2), and CR-5250-2024 (O&M)    2

a preliminary decree for partition of subject house was passed, granting 25% share to respondent No.4 and to other respondents No.1 to 3 as specified, with further directions to partition the subject house as detailed in the decree.

3.     The learned counsel submits that respondents No.1 to 3, filed an application (Annexure P-3) for passing final decree. The petitioner filed reply/objections  (Annexure  P-4)  inter  alia  raising  the  plea  that  issue  of partition can be settled between the parties, being co-owners. It is stated that the learned Court dismissed the objections and issued warrant of sale, fixing the schedule.

4.           The  learned  counsel  contends  that  order  is  against  the provisions  of  law.  Section  3  of  the  Partition  Act,  1893  allows  the shareholders to first bid amongst themselves for the property, and this aspect was not considered. The objections were dismissed, and the property was wrongfully put up for sale. It is also contended that the learned trial Court did not provide any mode of auction, and a valuation of the property was also not called for. Furthermore, expenses incurred by the petitioner on the first  and  second  floor  were  not  adjusted.    It  is  contended  that  mode  of partition must be determined on passing of final decree, which was not done. On these submissions, impugned order was assailed as unsustainable in the eyes of law and a prayer was made to set it aside.

5.    Contrarily,  learned  counsel  supported  the  order,  stating  that same  is  legal  and  valid.  It  is  stated  that  the  preliminary  decree  dated

12.04.2018  has  not  been  challenged  and  has  attained  finality.  Learned counsel  further  contends  that  the  petitioner's  argument  regarding  his expenditure on the construction of the first and second floor of the house CR-5250-2024 (O&M)    3

was dealt with by the learned trial Court while deciding the suit as well as the objections and same was decided against him. It is stated by the learned counsel for the respondents that learned trial Court categorically observed that  partition  of  the  property  by  metes  and  bounds  is  not  permissible  in Chandigarh. This position is unlikely to be denied by the petitioner. It is argued  by  the  learned  counsel  that  the  order  regarding  sale  of  subject property and distribution of sale proceeds amongst the parties as per their share  was  passed  on  the  consensus  of  the  parties.  Now  the  petitioner  is estopped from challenging the order.

6.    Learned  counsel  submits  that  the  Court  Commission  shall auction  the  property  as  per  rules,  including  obtaining  a  valuation  of  the property,  based  on  its  structure  and  other  relevant  factors.  No  prejudice would be caused to the petitioner, as he may participate in the open auction and purchase the same.

7.     Learned counsel also submits that the learned trial Court did not grant preferential rights to the respondents No.1 to 3 to purchase 25% of share  of  petitioner,  vendee  of  respondent  No.4  (defendants  before  the learned trial Court). In these circumstances, the order for an open sale is valid, which shall allow the parties and outsider to participate in the sale proceedings, ensuring in obtaining the best price of the house. A prayer is, therefore, made to dismiss the revision, being without any merits.

8.    I have heard learned counsel for the parties and gone through the paper book.

9.    It    is    a  matter    of  record  that  the  respondents  No.1  to  3, filed  a  suit  for  injunction  and  alternatively,  for  partition  and  possession, CR-5250-2024 (O&M)    4

which  was  partly  decreed,  and  preliminary  decree  (Annexure  P-2)  was passed vide judgment and decree dated 12.04.2018. The operative part of the judgment dated 12.04.2018 (Annexure P-2) reads as under:- "26. In view of my findings on Issues no.1 to 3, suit filed by the plaintiffs partly succeeds and the same is hereby partly decreed with proportionate costs to the effect that a preliminary decree for partition of the house in question is passed holding that Smt. Mohinderjit Kaur Teja, LR of deceased plaintiffs no.1 and 2 is the  owner  to  the  extent  of  50%  share,  plaintiff  no.3  Sh.  Bir Birender Singh is the owner to the extent of 25% share and defendant No.2 Sh. Gurpinder Pal Singh is the owner to the extent  of  25%  share  in  the  house  in  question.  The  house  in question is to be partitioned by such mode of partition as may be determined and settled by the Court at the stage of passing the final decree, which may include putting the house to auction and distributing the sale proceeds as per shares, or such other mode  as  may  be  determined  by  the  Court.  However,  the plaintiffs  are  not  held  entitled  to  any  preferential  right  to purchase 25% share of defendants in the house in question or to an injunction directing the defendants to transfer such 25% share  in  the  house  in  question  in  favour  of  plaintiffs  or  to restrain  the  defendants  from  interfering  into  peaceful possession  and  enjoyment  of  plaintiffs  over  the  house  in question, and suit qua said reliefs is dismissed. Decree sheet be prepared accordingly. File be consigned to record room after due compliance."

10.    The respondents No.1 to 3, moved an application (Annexure P-3)  for  passing  final  decree  in  terms  of  judgment  and  decree  dated

12.04.2018. The petitioner filed reply/objection (Annexure P-4), that were CR-5250-2024 (O&M)    5

dismissed, vide impugned order dated 21.08.2024 (Annexure P-1), which reads as follows: - "Arguments  on  objections  heard.  The  only objection  raised  by  objector  is  that  he  has  raised  some construction from his own pocket, upon the first floor of house in question and he should be compensated for the amount paid by him for that construction. Perusal of judgment and decree dated 12.04.2018 passed by learned Predecessor shows that the objector was granted 25% share in the whole property. Once, learned  Predecessor  of  this  Court  has  decided  the  partition proceedings and has granted the share of the whole property to the objector, this Court, at this stage, can not pass any order with  respect  to  awarding  compensation qua  the  construction allegedly raised by the objector on the first floor of the house in question.  In  such  circumstances,  the  objections  are  hereby dismissed. Since, partition of property by metes and bounds is not allowed in Chandigarh, as such, both the parties agreed that  suit  property  be  put  on  sale  and  the  sale  proceeds  be disbursed as per share of the parties. Accordingly, let warrant of  sale  of  property  in  question  be  issued  as  per  following schedule:- Court Notice : 09.09.2024 Spot Notice : 30.09.2024 Auction and sale : 15.10.2024 Report : 04.11.2024"

11.     The  argument  presented  on  behalf of  the  petitioner  that  sale should first be held between the parties, cannot be countenanced for the reasons; firstly, the order for the sale was passed based on the consensus of the parties. Secondly, the restriction placed on the respondents No.1 to 3, CR-5250-2024 (O&M)    6

from exercising a preferential right to purchase 25% share of the petitioner, in the preliminary decree would work inequitable for them, as it would allow only  the  petitioner  the  opportunity  to  exercise  preferential  right,  not  the respondents. The provisions of Section 3 (ibid) cannot be read differently for the  parties.  The  appropriate  and  equitable  course  of  action,  in  these circumstances, would be to put the suit property for sale so that parties or any other interested persons can participate in the sale, thereby obtaining the best price of the property. The sale proceeds can then be shared according to respective  shares  or  one  of  the  parties  may  choose  to  purchase  the  suit property.  The  contention  of  the  counsel  for  the  petitioner  that  he  never consented to putting the suit property for sale is untenable, as no plea has been raised in the present petition, nor has any evidence been placed on record to show that he ever moved any application for review of the order, whereby his consent was recorded.

12.                 Another plea by the petitioner that expenditure made by him on the first and second floor of the house was not considered is again not acceptable. A perusal of the preliminary decree and the objection reveals that his plea was duly considered and was rejected.  As far as the contention that a final decree has not been passed, is concerned, the impugned order was passed in response to the reply/objection raised by the petitioner to an application for the passing of the final decree. Therefore, this contention is also untenable.

13.           The other contention of the  counsel for the petitioner that valuation  of  the  property  was  not  obtained  before  passing  the  order  for putting the suit property on sale is concerned, all necessary procedures will CR-5250-2024 (O&M)    7

be  followed  by  the  Court  Auctioneer,  before  putting  suit  property  on auction/sale.  In  case  of  any  infraction  of  the  rules  or  procedure,  the petitioner may raise a challenge to the same as permissible to him under the law.

14.    As  a  sequel  to  the  foregoing  discussion,  it  is  held  that  the learned trial Court has rightly exercise the jurisdiction that vested in it and the  order  does  not  suffer  from  any  illegality,  irregularity,  infirmity  or perversity so as to warrant any intervention by this Court. Accordingly, the revision petition is dismissed.

15.           Pending applications, if any, also stands disposed of accordingly.

(RITU TAGORE) JUDGE

20.09.2024 Rimpal

CR-5250-2024 (O&M) 1 IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH 116 CR-5250-2024 (O&M) Decided on: 20.09.2024 Gurpinder Pal Singh …Petitioner Versus Jagjit Singh and others ...Respondents CORAM: HON'BLE MRS JUSTICE RITU TAGORE Present: Mr. Arvind Kashyap, Advocate for the petitioner. Mr. Aman Bahri, Advocate for respondents No.1, 2, 3(a) and 3(b). ****