Vikramjeet Bakshi and Others v. Elite Villas Limited and Others

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH

(108)             LPA No.1107 of 2022 (O&M)

Vikramjeet Bakshi & others          ……Appellant(s) Versus Elite Villas Limited and others          ……Respondent(s)

LPA No.1155 of 2022 (O&M) Vikramjeet Bakshi & others          ……Appellant(s) Versus Piramal Capital & Housing Finance Limited and others    ……Respondent(s)

Decided on: 17.07.2024

CORAM :  HON'BLE MR.JUSTICE G.S. SANDHAWALIA HON'BLE MRS.JUSTICE MEENAKSHI I. MEHTA

Present:-  Mr. Dhruv Gautam, Advocate for the appellant (s). (Through Video Conferencing).

Mr. Sanjay Kaushal, Senior Advocate withi Mr. Munish Kumar Garg Ms. Bhawna Thakur and Mr. Panuj Goyal, Advocate for respondent Nos.1 & 2 in LPA-1107-2022 and for respondent No.1 in LPA-1155-2022.

Mr. Mayank Wadhwa, Advocate and Ms. Muskan Gupta, Advocate for respondent No.3 in LPA-1107-2022 and for respondent No.2 in LPA-1155-2022.

Mr. Niren Sharma, Advocate for respondent No.4. (in LPA-1107-2022).

Mr. Prashant Kumar, Advocate for respondent No.5 (in LPA-1107-2022).

Mr. R.S. Khosla, Senior Advocate with Mr. Yogender Verma, Advocate for respondent No.11 (in LPA-1107-2022).

Mr.Ankur Mittal, Addl.A.G., Haryana Mr.Saurabh Mago, DAG, Haryana.

G.S. Sandhawalia, J.(Oral)

Challenge in the present letters patent appeals is to the order of the learned Single Judge dated 26.09.2022 passed by the learned Single Judge 2024.07.24 14:26 in a bunch of cases lead case of which was CWP No.5323 of 2022 :Piramal HIgh Court Chandigarh Capital & Housing Finance Limited Vs. State of Haryana and others'. The learned Single Judge as such had issued directions to make payment to the objectors  who  are  the  purchasers  of  apartments  in  accordance  with  the settlement offered in Court, which was referred to in the abovesaid order.  It was further noticed that out of the total 280 buyers, the objectors were 12 in number and majority was in favour of revival of the project, who were stated to  be  with  the  builder.  Resultantly,  a  finding  was  recorded  that  adamant attitude  of  a  few  cannot  be  permitted  to  stand  in  the  way  of  larger  good, leading  to  the  quashing  of  the  attachment  order  dated  15.09.2020 (Annexure P-1).

2.    It  is  pertinent  to  mention  that  attachment  order  was  issued  in pursuance of an earlier order passed by National Consumer Disputes Rederssal Commission (NCDRC), whereby the allottes as such had been granted certain benefits, which they were seeking to execute.  The attachment warrant had thus  been  issued  under  Section  72  of  the  Land  Acquisition  Act  by  the Collector, Gurugram (Annexure P-1) which was subject matter of challenge before the learned Single Judge.  Out of the present six appellants in LPA No.1107  of  2022  only  Rajesh  Malik  (appellant  No.4)  and  Sudha  Chak (appellant  No.6)  are  stated  to  be  contesting  appellants,  whereas  in  LPA No.1155 of 2022 out of 17 appellants, five appellants i.e. Shrikant Purohit (appellant No.6), Sanjay Kumar Chak (appellant No.10), Hari Bhushan Bedi (appellant  No.12),  Rajesh  Malik  (appellant  No.14)  and  Saurav  Sekhri (appellant No.15) are stated to be contesting appellants.  It is further pertinent to  mention  that  appellant  Rajesh  Malik  has  apparently  filed  two  appeals against the same order.  It is the categorical case of the respondents that the abovesaid persons have duly settled their claims by filing agreements in the execution proceedings before the NCDRC.  Similarly in the case of Rajesh Malik his execution application is still pending qua issue which is regarding payment of TDS and he has further initiated litigation before the Delhi High Court.

3.    Mr. Gautam has tried to convince us that the abovesaid appellants are entitled for the interest element as it is his case that this Court had directed stoppage  of  interest  on  01.03.2023  and,  thus,  they  are  adversely  affected. Relevant part of the order passed by this Court on 01.03.2023 reads as under:- "Mr.  Mayank  Wadhawa,  Advocate  appearing  for  respondent No.3-Kashish  Developers  Ltd.  on  instructions  from  Mr.  Yogendra Jain, authorized person of Kashish Developers, has placed on record a letter dated 26.02.2023 wherein, respondent No.3 has made an offer to the decree holders that their principal amount will be paid within 120 days  of  the  disbursal  of  the  first  installment  by  respondent  No.5-SWAMIH Investment Fund. The interest, as awarded by the NCDRC would  be  paid  at  the  end  of  the  following  11  months.  It  has  been further stated that the said company has received the first disbursement on 05.02.2023 and resultantly, the bank details etc. and the loans on the flats have been asked for so that the amounts can be deposited in the relevant accounts. It is further pointed out that the principal amount itself is around Rs.18 crores and the interest element as such might surpass  the  same.  It  has  also  been  pointed  out  that  the  flat  owners would be liable to be refunded the principal amount ranging between Rs.1 crores to Rs.1.5 crores, depending upon the size of the flat. The appellants have objected to the postponement of the interest element on the ground that it is against the terms of the orders of the NCDRC. Mr. Prashant Kumar, Advocate appearing for respondent No.5-SWAMIH Investment Fund also confirms the fact that the part of the amount has been disbursed to the Elite Villas and Kashish Developers Ltd. Though, we feel it is a valid objection as such as postponement of  the  interest  may  be  contrary  to  the  orders  passed  by  the Commission, but at this point of time, to stop the element of interest running for future, it would be most appropriate if the principal amount is received by the appellants. The interest of both the sides is protected to the extent that the interest element on the developers stops whereas at  least  the  home  owners  also  feel  that  they  have  got  the  fruits  of litigation to some extent at this point of time after the long litigation which  they  have  inured  for  and  had  to  come  and  defend  the  same before this Court. In  such  circumstances,  respondent  No.3-Kashish  Developers Ltd. shall stand by its undertaking as offered to the home owners and shall  deposit  the  principal  amount  with  them  as  part  disbursement within a period of one week. The needful be done either by RTGS or by way of bank drafts. It is, however, made clear that at this point of time, since the interest of both the sides is being balanced, we are not taking  a  final  call  on  the  delay  regarding  the  issue  of  interest. Adjourned to 22.05.2023. Photocopy  of  the  order  be  placed  on  the  files  of  connected cases."

4.    It has been brought to our notice that in pursuance of the said order,  payments  were  made  of  the  principal  amount  qua  the  contesting appellantsas such in the month of March, 2023 itself.  Apparently, they entered into agreements also to settle the interest issue in the month of March itself with  the  respondents-buyers.    This  factum  would  be  clear  from  the  order passed in Execution Application No.72 of 2019 in CC/2062/2017 :Pravin Bedi & another Vs. M/s Kashish Developers Ltd. and others' decided on

30.04.2024. A perusal of the said order would go on to show that the Presiding Member of the NCDRC kept into consideration the order dated 01.03.2023 passed by this Court and noticed that the matter has been resolved with the deliberate consent of the Decree Holders and the settlement agreements were executed in the month of March, 2023 and, therefore, went on to dispose off the execution pertaining to the present appellants who are objectors herein. Relevant part of the said order whereby the principal amount including the interest element was also mentioned reads as under:_ "5.The Judgment Debtor has since filed IAs/4996-4999/2024, seeking to introduce certain Handing Over Letters into the records and requesting  for  disposal  of  the  Execution  Applications  based  on  the settlements  reached  between  the  parties.  According  to  the Applications, the matter has been resolved with the deliberate consent of the Decree Holders, and the Settlement Agreements were executed in  the  month  of  March  2023,  with  only  the  amount  of  interest remaining  as  per  the  directions  of  the  High  Court  of  Punjab  & Haryana. Hence, the current Execution Application should be resolved accordingly.

6. For the sake of convenience, the particulars of the Decree Holders, their Declarations andHanding over Letters are tabulated as under:-Name  of  Unit  Date  of  Date  of  Amount  of  Amount  of Decree  Allotted  Declaration  Handing  Principal  interest Holders  and  Over  of  remaining Case  receipt  of principal amount Pravin Bedi and  B4-8B,  06.03.2023  08.03.2024  Rs.44,28,842/-  Rs.80,26,622/-Hari  Bhushan  Tower Bedi  B4 (EA/72/2019) Sudha Chak and  B2-15.03.2023  09.03.2024  Rs.63,95,227/-  Rs.86,18,272/-Sanjay  Kumar  14A,  and Chak  Tower  Rs.27,01,156/-(EA/76/2019)  B2 Shri  Kant  B2-11.03.2023  09.03.2024  Rs,38,88,582/-  Rs.85,01,115/-Purohit  10A,  and Tower  Rs.50,52,825/- (EA/2022/2019) B2 Saurav  Sekhri  B1-2C,  17.03.2023  09.03.2024  Rs.20,86,205/-  Rs.73,47,358/-(EA/230/2019)  Tower  and B1  Rs.56,31,512/-

7.The relevant Clause of the Settlement Agreements states that the Decree Holders will withdraw all the legal proceedings from this Commission as well as any other authority. The said Clause in the Agreement/Declaration dated 6.3.2023 signed by the Decree Holders in EA No. 72 of 2019- Pravin Bedi and Hari Bhushan Bedi on the one hand, and the Judgment Debtor on the other is set out as below- "4. No further amount shall remain outstanding from M/s Kashish Developers Limited upon receipt of Interest of Rs. 80,26,622/-by me. I  undertake  to  withdraw  all  legal  proceedings  whatsoever,  more specifically NCDRC, EoW any other case in respect of the above mentioned  Unit  upon  receipt  of  Interest  and  complete  all  other actions  as  may  be  required  in  connection  therewith.  I  agree  and confirm that any legal proceeding filed by me in respect of the above Unit will become infructuous on receipt of the Interest amount of Rs. 80,26,622/-"

8. The aforesaid Clause No. 4 in the Agreement between the Decre  Holders  and  the  Judgment  Debtor  has  been  identically incorporated as Clause No. 5 in rest of the three matters except for specifying the actual outstanding interest in each matter.

9. From the copies of the Handing Over Letters dated 9.2.2024, which have been similarly filed as Annexure-A to each of the IA Nos. 4997 to 4999 of 2024 in EA Nos. 76, 202 and 230of 2019, it is clear that the balance interest amounts have been finally delivered to the respective Decree Holders by the Judgment Debtor alongwith accrued interest  thereupon  interms  of  their  original  Agreements  dated

11.3.2023, 15.3.2023 and 17.3.2023

10. Consequently, no further claims of the Decree Holders now survive

11.  The  instant  applications  therefore  stand  allowed  and Execution Cases are accordingly disposed off as on full satisfaction."

5.    Similarly,  in  Execution  Application  No.84  of  2019  in CC/2089/2017 :Rajesh Malik Vs. M/s Kashish Developers Ltd. and others' separate order was passed on 30.04.2024.  We are informed that matter is now further listed for 18.07.2024 and also an ancillary litigation has been initiated before the Delhi High Court.

6.    A perusal of the affidavit filed in execution application would go on  to  show  that  the  present  objectors  themselves  as  such  or  through  their authorized representatives had agreed to settle the dispute with wilful consent as full and final settlement had been arrived at.  The agreements as such were appended  alongwith  the  affidavit  of  the  Judgment  Debtors.    The  principal amount and interest amounts have been duly quantified in the said settlements. The said agreements do not leave any window for the Judgment Debtors to contest for balance payment which is now being sought from 04.03.2023 to the date when the interest amounts were received in March, 2024.  The interest amounts  were  paid  by  way  of  demand  drafts.    Apparently,  the  original documents of the apartments as noticed in the order passed in execution were handed over also in March, 2024.

7.    In such circumstances, the argument which is now sought to be raised that the appellants/objectors are further liable to receive interest for a period of one year is not liable to be accepted, as settlement was arrived at between the parties with open eyes.  In the agreement, under the said clause it has been specifically mentioned that it is full and final settlement and they will not challenge it against the company before any Court of Law.  Once having entered into agreement and received the interest element, it does not lie in the mouth of the said appellants/objectors to still contest having resolved the issue a year back.  Resultantly, the present letters patent appeals are disposed of as having  been  rendered  infructuous,  in  view  of  the  terms  of  the  settlement already arrived inter se the parties.

(G.S. SANDHAWALIA) JUDGE

(MEENAKSHI I. MEHTA)

17.07.2024                        JUDGE Naveen