Improvement Trust Ludhiana v. Permanent Lok Adalat and Anr

VINOD S. BHARDWAJ, J. (ORAL) CM-19121-CWP-2024 Application  is  allowed  as  prayed  for  subject  to  all  just exceptions. Annexures P-12 to P-16 are taken on record. The Registry is directed to tag the same at an appropriate place.

Main case Challenge  in  the  present  petition  is  to  the  award  dated

04.12.2023 (Annexure P-1), passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility  Services),  Ludhiana,  in  case  No.149  of  10.05.2022  titled  as 'Maninderjit Singh Vs. Improvement Trust, Ludhiana'. 2    Briefly  summarized,  the  facts  of  the  present  case  are respondent  No.2-applicant-Maninderjit  Singh  became  owner  of  plot  No. 358 G measuring 250 Sq. yards at BRS Nagar Ludhiana vide judgment and decree dated 13.01.2016 in a suit for specific performance filed on the basis of  agreement  to  sell  dated  06.04.2007  executed  by  the  previous  owner Darshan Singh. During execution proceedings thereof, it transpired that a sum  of  Rs.8,19,131/-  was  due  against  the  vendor  of  respondent  No.1-applicant  regarding  non-construction  charges  levied  by  the  petitioner-Improvement  Trust,  Ludhiana.  On  the  basis  of  decree  for  specific performance  of  the  agreement  to  sell,  respondent  No.1-applicant  had deposited the balance sale consideration of Rs.11,88,270/- with the treasury, for payment to the judgment debtor. As the liability towards pending non-construction  charges  of  Rs.8,19,131/-  was  of  the  previous  owner,  the executing  Court  allowed  the  applicant  to  deposit  Rs.8,19,131/-  with  the Improvement Trust, Ludhiana, out of the balance sale consideration. The construction  of  the  house  was  thereafter  raised  by  respondent  No.2-applicant in the year 2016 and electricity and sewerage connection was also released,  however,  Improvement  Trust  raised  a  further  demand  of Rs.12,12,099/-  vide Memo  dated 10.06.2021,  Rs.14,33,760/- vide Memo

dated  13.03.2020  and  Rs.11,88,270/-  dated  25.06.2019  towards development  and  non-construction  charges.  Impugning  that  the  demands were  illegal  and  had  been  wrongly  imposed,  respondent  No.1-applicant approached the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana, by  filing  an  application  under  Section  22-C  of  the  Legal  Services Authorities  Act,  1987  and  praying  that  levying  of  any  non-construction charges  after  2016  was  not  maintainable  and  that  the  'no  objection certificate' be issued to him. 3    The  respondent  No.2-applicant  had  filed  an  application  for staying the proceedings of recovery. The operative contents thereof Trust read as under:-

"1. That the applicant has filed Application for settlement of the dispute regarding illegally raised demand of development, enhancement and non-construction charges of Rs. 12,12,099/- imposed  by  Improvement  Trust,  Ludhiana  amounting  vide Notice  Memo  No.  3129  dated  10/06/2021  and  also  vide previous Notice Memo No. 1785 dated 13/03/2020 vide which Rs.  14,33,760/-  and  also  vide  Memo  No.  1401  dated 25/06/2019  vide  which  Rs.  11,88,270/-.  The  contents  of  the application are not repeated here for the sake of brevity and the same be read as part of this application.

2.  That  the  respondent  has  now  illegally  raised  demand  of development, enhancement and non- construction charges vide Notice Memo No. 3129 dated 10/06/2021 of Rs. 12,12,099/-, Memo No. 1785 dated 13/03/2020 vide which Rs. 14,33,760/- and also vide Memo No. 1401 dated 25/06/2019 vide which Rs.

11,88,270/-. The said demand is illegal, null and void and is absolutely unjustified.

3. That the respondent is taking hurried steps to execute the proceedings of Notice Memo No. 3129 dated 10/06/2021 of Rs. 12,12,099/-,  Memo  No.  1785  dated  13/03/2020  vide  which Rs.14,33,760/- and also vide Memo No. 1401 dated 25/06/2019 vide which Rs. 11,88,270/-.

4. That in case the proceedings of the above said notice are not stayed, then the applicant shall have to suffer irreparably loss and injury without any reasonable and probable cause and the same shall not be compensated in any manner.

5.  That  as  per  the  facts  and  circumstances  of  the  present matter,  restraining  the  respondent  from  continuing  the proceedings  of  the  above  Notices  are  is  even  otherwise warranted by law, equity and justice.

Hence it is respectfully prayed proceedings of that the Notice Memo No. 3129 dated 10/06/2021 regarding illegally raised demand  of  development,  enhancement  and  non-construction charges of Rs. 12,12,099/-, Memo No. 1785 dated 13/03/2020 vide  which  Rs.  14,33,760/-  and  also  vide  Memo  No..  1401 dated  25/06/2019  vide  which  Rs.  11,88,270/-  imposed  by Improvement Trust, Ludhiana may kindly be stayed."

4     A separate reply to the application for staying the proceedings of notice Memo No.3129 dated 10.06.2021, had been filed by the petitioner-Improvement  Trust. The same is extracted as under:-

"1.   That  the  contents  of  pars  no.1  is  admitted,  matter  of record.

2.  That the contents of para no. 2 to 5 in this regard, it is within the land of Adarsh Society which was allotted to the Society by the Improvement Trust Ludhiana. According to the instructions issued by the government, NCF, Enhancement and Development charges has to be taken from the person who has not constructed the plot. According to the instructions issued by this Government, NCF is being taken.

3.  That the contents of para no.3 & 4 as per rule. That the notices issued to the allottee owner of plot were as per Act, Amended Act & Instructions issued time to time by Department of Local Government.

4.  That the contents of para no. 5 the trust does not have power to waive any NCF or charges. Trust cannot suspended Act or Instruction of Government."

5    The reply to the main application is extracted as under:-

"1.  That  the  contents  of  para  no.1  is  admitted,  matter  of record.

2.   That the contents of para no.2. It is wrong that the officials of  the  LIT  not  receive  the  balance  amount  of  NCF  after depositing  the  8,19,131/-  by  the  applicant  because  the applicant ready to deposit only 3,69,139/- NCF amount it is much more after adjusting the deposited amount due to late

3.   It is wrong because applicant had not deposited any proof of consilation till date with the LIT office so the calculations of NCF are copied.

4.   That the contents of para no. 4 the trust does not have power to waive any NCF or charges. Trust cannot suspended Act or Instruction of Government."

6    Efforts for an amicable resolution of the dispute, as mandated under Section 22-C (4) to (7) of the Legal Services Authorities Act, 1987 had been undertaken by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana,  however  the  same  did  not  mature,  hence,  adjudication  under Section  22  C  (8)  of  the  Legal  Services  Authorities  Act,  1987  was undertaken. 7    Parties led their respective evidence. The evidence submitted by the petitioner-Improvement Trust, by way of affidavit of dealing Clerk, is extracted as under:-

"1.  That  the  deponent  is  working  as  Clerk  at  Ludhiana Improvement Trust, Ludhiana.

2.    That  the  respondent  LIT  has  allotted  16  Acres  land  to Aadarsh  Colony  Co-operative  House  Building  Society  vide letter  no.  3744  of  02/09/1983.  Initially  the  said  Society  has allotted the said plot to one Darshan Singh son of Sh. Bachan Singh.  Said  Darshan  Singh  further  sold  the  property  in question to applicant Maninderjit Singh. But he failed to raise

construction  over  the  said  property.  Moreover,  as  per  the instructions issued by the Government, Non-construction Fee, Enhancement and Development charges have to be taken from the person, who has not constructed the said plot. As such the applicant is liable to pay the said amount to the respondent LIT. The property of applicant is not a dwelling unit and he in order to mislead the respondent as well as this Hon'ble Court, has raised some temporary constructions, which is not suitable of residence.

3.  That  it  is  pertinent  to  mention  here  that  matter/appeal bearing no.373 titled of 2011 as "Ludhiana Improvement Trust V. Darshan Singh & Another" the Hon'ble Court held that the Ludhiana  Improvement  Trust  is  entitled  to  demand  the enhanced price of land in question from the complainant and the non-construction charges after 2004."

8     Upon  consideration  of  the  evidence  led  by  the  respective parties  and  the  pleaded  case,  the  application  under  Section  22-C  of  the Legal  Services  Authorities  Act,  1987,  preferred  by  respondent  No.2-applicant  was  allowed  by  the  Permanent  Lok  Adalat  (Public  Utility Services), Ludhiana, vide award dated 04.12.2023. The operative part of the award reads thus:-

"9. We have heard the Ld. Counsels for the parties and have also gone through pleadings and evidence on record.

10. It stands established from the unrebutted statement of the applicant  in  the  form  of  affidavit  Ex-A1/1  (examination-in-

chief)  corroborated  by  photographs  Ex-P10  to  Ex-P12  that construction  over  the  plot  has  already  been  raised  by  the applicant. Now the first question to be decided would be the duration of such construction over the plot in question. It is proved  from  demand  notice  Ex-P16  dated  22.03.2016  and electricity bills dated Ex-P4 to Ex-P6 that electricity meter has been installed in the premises in question right from March 2016  onwards  and  the  applicant  is  making  payment  of  the electricity bills regularly. There is no rebuttal from the side of the  respondent  to  this  effect.  Simple  statement  of  Rama Shankar  Clerk  of  the  LIT  is  there  to  rebut  the  aforesaid evidence  of  construction  led  by  the  applicant.  He  simply deposed  that  the  premises  is  not  a  dwelling  unit  and  only temporary construction is there but nothing has come into his testimony that he ever personally visited the premises in order to  ascertain  the  nature  of  construction  which  admittedly  is there and has been established from the installation of regular electric connection in March 2016. It is therefore, concluded that the construction has been raised by the applicant on the plot in question in March 2016.

11. As per check list Ex-P18 prepared by the LIT there were arrears of Rs. 5,33,750/- towards the plot in question under head Non-Construction Charges. As per latest notice Ex-P13 issued to the applicant on 10.06.2021 there is balance of Rs. 1,050,014/- towards non construction charges Rs. 1,20,050/- towards  development  charges  and  Rs.  41,685/-  towards enhancement charges up to 10.06.2021. Once it is proved that construction has been raised right from March 2016 and at that time the non-construction charges, as per check list Ex-P18,  were  only  Rs.  5,33,750/-  the  recent  notice  Ex-P13

containing  non  construction  charges  after  March  2016  is definitely illegal and against the facts established on record. However,  the  applicant  is  liable  to  pay  non  construction charges up to 2016 as per check list Ex-P18 which comes to Rs.5,33,750/- plus development charges of Rs.1,20,050/- and enhancement charges of Rs. 41,685/-as referred in latest notice Ex-P13 and the total amount due towards the applicant comes to Rs. 5,33.750/- 1,20,050/--41,685 the total of which comes to Rs.6,95,485/-, It is established on record that during execution proceedings  the  applicant  has  already  deposited  a  sum,  of Rs.8,19,131/-  vide  receipt  Ex-P19  towards  the  balance  non construction charges, development and enhancement charges. So once the LIT was entitled to recover only a 6,95,485/- up to year 2016 towards non construction charges up to 2021, the respondent has no right to claim any other amount from the applicant  on  the  basis  of  impugned  notices  Ex.P13  dated

10.06.2021  Ex-P14  dated  13.03.2020  and  Ex-P15  dated

25.06.2019  and  subsequent  notice  Mark-A  dated  16.11.2022 which  has  been  issued  during  the  pendency  of  these proceedings.  Such  demands  of  LIT  are  totally  unfair  and unjust. Rather the LIT is liable to refund the excess amount which the applicant is liable to deposit in executing court for payment to the judgment debtor the aforesaid decree because the said amount was paid from the balance sale consideration which the applicant had already deposited in the treasury with the permission of executing court. Thus non issuance of NOC certificate  to  the  applicant  is  also  high  handedness  of  the respondent Improvement Trust when the applicant has rather already deposited more amount than the amount of his liability. So  in  view  of  our  aforesaid  observations  and  also  in  the interest of justice, we pass the following award:-

"Respondent Improvement Trust is directed to refund an amount of Rs.1,23,646/- to the applicant within a period of 4 months from today and on refund of that amount the applicant shall deposit the same in the executing court for  payment  to  the  judgment  debtor  of  that  decree  of specific  performance.  In  case  the  respondent  fails  to refund  the  aforesaid  amount  within  the  aforesaid stipulated period it shall be liable to pay interest @9% annum from the date of application till passing of the award Cand further interest @6% per annum from the date of award till actual-realisation. The respondent is also directed to issue NOC to the applicant within two months from today failing which it shall be liable to pay a sum of Rs. 100/- to the applicant for each day delay."

Copies of award be supplied to the parties free of costs and File be consigned to the records."

9    Aggrieved of the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana, the present writ petition has been filed. 10    Learned  counsel  appearing  for  the  petitioner-Improvement Trust has vehemently argued that the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana, has allowed the application filed by respondent No.2-applicant and has directed to refund the non-construction charges collected by the petitioner-Improvement Trust notwithstanding that the provisions as enshrined in the Punjab Management and Transfer of Municipal Properties Act, 2020, necessitated that for issuance of an 'occupation certificate,' the

minimum  construction  required  to  be  raised  should  comprise  of  one habitable  room,  kitchen,  bathroom  and  water  transit  along  with  taking permanent connection of water and sewerage supply in case of residential building.  She  contends  that  the  construction  raised  by  respondent  No.2-applicant did not have any kitchen and the washroom and as such, the same was  not  a  habitable  unit.  Accordingly,  the  application  submitted  by  the respondent No.2-applicant was liable to be dismissed. She further contends that the specific affidavit that had been filed by the petitioner-Improvement Trust, wherein it has been specifically averred that the property was not a dwelling unit and that only a temporary construction had been raised which was not suitable for residence, has not been properly appreciated. Hence, the award has been passed ignoring the requirements prescribed as per law. 11    No other argument has been raised. 12    I  have  heard  learned  counsel  appearing  for  the  petitioner-Improvement Trust and have also gone through the documents appended along with the present petition as also with the application for stay. 13    A  perusal  of  the  reply  filed  by  the  petitioner-Improvement Trust as also the evidence by way of an affidavit shows that it has nowhere pleaded  that  the  'requisite  construction'  as  mandated  under  the  Punjab Management and Transfer of Municipal Properties Act, 2020, had not been adhered to. Even though, an expression has been used during the arguments that it was not 'habitable' however, no such expression has been used under the above rules.

14    Counsel for the petitioner has failed to refer to any provision in the  rules  which  defined  the  dwelling  Units  requirements  as  per  the applicable  rules.  Additionally,  apart  from  an  oral  averment  during  the course of argument, no evidence or pleading has been referred to either before the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), or before this Court. In the absence of any specific pleaded case or evidence, it cannot be said that the same have not been considered by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services). 15    Even  otherwise,  another  question  which  comes  up  for consideration before this Court is that the aforesaid rules were notified by the  Government  on  22.10.2021  whereas  the  construction  in  question  is claimed to have taken place in the year 2016. The rules thus cannot be applied  retrospectively.  Even  though  counsel  contends  that  the  Rules  of 2016  were  then  applicable,  however,  the  argument  seems  unworthy  of acceptance since the said Rules are not in suppression of any earlier rule and there is no repeal or saving clause. Moreover, the Rules have been notified under the Punjab Management and Transfer of Property Act, 2020, hence,  there  is  no  occasion  for  rules  to  have  preceded  the  Act.  The argument of any other rule being applicable has thus not been established by the petitioner. 16    Still further, even though, an emphatic effort has been made by the counsel for the petitioner-Improvement Trust to contend that kitchen and washroom had not been constructed, however, in the absence of any specific pleading in this regard having been raised or evidence led by the

petitioner-Improvement Trust, there is no basis for this Court to accept the argument. 17    This Court, in exercise of powers of judicial review, against the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), would not infer a fact which has not pleaded and qua which no evidence has been led. 18    The contention of the petitioner-Improvement Trust that it was not a habitable construction is not the requirement prescribed in the rules. 19    It thus appears that the argument advanced before this Court is at  variance  from  what  has  been  specified  in  the  Statute  and  the  basic necessary ingredients for establishing the argument advanced have neither been pleaded nor any evidence led. 20    Under the given circumstances, it cannot be said that the award passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana, as per  the  guiding  principles  prescribed  under  Section  22-D  of  the  Legal Services Authorities Act, 1987, is illegal, improper or suffering from non-appreciation or mis-appreciation of the evidence adduced before it. Once two views are possible, on the basis of the evidence brought before the Court, High Court would not ordinarily supplant its own opinion for that of the view adopted by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services). If the view is probable and plausible on the strength of the evidence, the same would ordinarily be accepted. 21    Finding  no  illegality,  impropriety,  perversity  or  failure  in appreciation  of  the  evidence  or  the  law  by  the  Permanent  Lok  Adalat

(Public Utility Services), Ludhiana, the present writ petition is dismissed. The award dated 04.12.2023 (Annexure P-1), passed by the Permanent Lok Adalat (Public Utility Services), Ludhiana, in case No.149 of 10.05.2022 titled as Maninderjit Singh Vs. Improvement Trust, Ludhiana is affirmed.

November 28, 2024      (VINOD S. BHARDWAJ) raj arora                                         JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. CWP-23932-2024 (O&M). Date of Decision: 28.11.2024. IMPROVEMENT TRUST LUDHIANA ... Petitioner Versus PERMANENT LOK ADALAT (PUBLIC UTILITY SERVICES), LUDHIANA AND ANOTHER ... Respondents CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Mrs. Kavita Arora, Advocate, for the petitioner-Improvement Trust.