M/S Brij Lal Surinder Kumar v. Shree Ramji Dass Charitable

VIKAS SURI, J.

1.    The present revision petition has been filed by the petitioner-tenants assailing the order dated 29.08.2024 (Annexure P-1), whereby the application  for  framing  of  additional  issues  as  well  as  taking  into consideration subsequent events by way of judicial notice, by petitioner (Krishan Kumar), has been dismissed.

2.    Briefly, the respondent-landlord filed a petition under Section 13 of the East Punjab Urban Rent Restriction Act, 1949 (for short, 'the Rent Act') seeking ejectment of the petitioners from the godown.

2.1    Upon notice of the ejectment application, it was opposed by filing reply thereto.

2.2    From the pleadings of the parties, issues were framed vide order  dated  14.09.2018  (Annexure  P-4),  and  thereafter,  the  parties  led

their respective evidence. The respondent-landlord closed his evidence in affirmative  on  18.05.2022,  whereas  the  petitioner-tenants  closed  their evidence on 18.03.2024. At that stage of the proceedings, when the matter was  pending  for  final  arguments,  the  application  (Annexure  P-5)  for framing additional issues as well as taking into consideration subsequent events was filed, on 09.04.2024.

2.3    After considering the rival contentions of the parties, the said application was dismissed, vide order dated 29.08.2024.

3.    Aggrieved  by  the  said  order  passed  by  the  learned  Rent Controller, the instant petition has been filed.

4.    Learned counsel for the petitioners has emphatically argued that the proceedings before the learned Rent Controller are of legal and civil nature and though provisions of Code of Civil Procedure, 1908 (for short, 'CPC') are not applicable to proceedings under the Rent Act, but its principles,  which  are  basis  and  foundation  for  the  administration  of justice, are applicable. Hence, the procedure for framing of issues would also  be  applicable  to  such  proceedings.  Reliance  is  placed  upon  Smt. Vidya Devi vs. Firm Madal Lal Prem Kumar, 1971 PLR 61, Banke Ram vs. Shrimati Sarasvati Devi, 1977 PLR 112, Kuljit Singh Sehgal vs. M/s Gupta  Agencies  and  another,  1992(1)  RCR  (Rent)  331,  Chander Bhusan  Anand  vs. Devinder  Kumar  Singla,  2010(1)  RentLR  23  and Ram Niwas vs. Sheila Devi, 1988(1) RCJ 372.

4.1    It has been further argued that the provision of Order 14 Rule 5  CPC,  which  expressly  permits  amendment  of  issues  or  framing  of

additional  issues,  is  thus,  also  applicable  to  rent  proceedings.  Such amendments  or  additional  issues  can  be  permitted  at  any  time  before passing  of  decree,  and  therefore,  the  learned  Rent  Controller  was  not correct in dismissing the application moved by the petitioner-tenants.

5.    At this stage, Mr. Ankush Singla, Advocate with Ms. Parul Sarvar,  Advocate,  has  caused  appearance  on behalf of the  respondent-landlord and filed his memo of appearance.

6.    Learned  counsel  for  the  respondent-landlord,  on  the  other hand,  has  argued that  the  application  has  not  only been  dismissed  for having been moved at a belated stage, but also after examining the issue on merits, by concluding that the additional issues sought to be framed were  covered  under  the  issues  already  framed  vide  order  dated

14.09.2018. It is further submitted that the issues were originally framed after  hearing  both  the  parties  and  from  14.09.2018  till  moving  of  the present application on 09.04.2024, the petitioner-tenants had never raised any objection that any other issue arises.  Both the sides were fully aware of their respective case based upon the pleadings on record and have led evidence accordingly. It is further contended that the petitioner-tenants had  earlier  moved  an  application  before  the  learned  Rent  Controller alleging  that  the  respondent-landlord  had  concealed the  fact  of  getting physical  vacant  possession  of  five  different  properties  from  different tenants,  and  the  petitioners  had  sought  to  bring  on  record  the  said material,  which  application  was  allowed,  vide  order  dated  11.03.2024. Hence, the application dated 09.04.2024 (Annexure P-5), is stated to have

been filed with the sole purpose of delaying the trial, which is at the stage of final arguments. Learned counsel for the respondent has also produced in Court a copy of the proceedings before the learned Rent Controller, since  inception  of  the  eviction  proceedings  under  the  Rent  Act,  from

07.12.2017 till 24.10.2024.

7.    I have heard learned counsel for the parties and with their able assistance, perused the material brought before this Court.

8.    The factual aspect is not in dispute. The eviction petition was instituted on 07.12.2017, the reply thereto was filed on 09.05.2018 and the issues were cast vide order dated 14.09.2018. The operative part of the said order, reads thus: "… From the pleadings of the parties, following issues are framed as under:-

1.   Whether the respondent/tenant is liable to be  evicted  from  the  tenanted  premises? OPA

2.   Whether  the  tenanted  premises  are bonafidely required by the applicant for its personal use and occupation? OPA

3.   Whether the applicant has no locus standi or  cause  of  action  to  file  the  present application? OPR

4.   Whether  the  application  is  not maintainable? OPR

5.   Whether  the  application  is  bad  for  non-joinder of necessary parties? OPR

6.   Whether  the  applicant  is  estopped  from filing the present application? OPR

7.   Relief.

No other issue arises from the pleadings of the parties and nor any other issue has been pressed by the parties.  Hence,  file  be  put  up  on  01.10.2018  for

evidence of Aws at own responsibility on filing the list of Aws PF/DM within 7 days."

9.    Thereafter,  the  parties  adduced  evidence  to  prove  their respective  case  and  availed  sufficient  opportunity  for  the  same.  The petitioner-tenants had moved an application for filing certified copy of four separate orders as respondent evidence, to establish that the landlord had concealed the fact of obtaining physical vacant possession of five separate  properties  from  different  tenants.  The  said  application  was allowed vide order dated 11.03.2024. The operative part is reproduced hereunder: "By way of the present application, respondent seeks to file certified copy of order dated 05.01.2024,

03.03.2020,  15.05.2023  and  09.12.2023  in  the respondent evidence to prove the fact that landlord has concealed  the  fact  of  getting  physical  vacant possession  of  5  different  properties  from  different tenants.  A  perusal  of  the  reply  of  main  application filed by respondent/applicant in para No. 9 also shows that  he  has  taken  the  specific  objection  that landlord/petitioner  is  owing  and  possesses  various other prime commercial properties at Bathinda which are available with the applicant and he has concealed the material fact from the Court. In the larger interest of justice, this Court deems it appropriate to allow the above-said application and to give an opportunity to the respondent to furnish the said orders as stated in the application."

10.    Thereafter, the petitioner-tenants closed their evidence, vide order  dated  18.03.2024  and  the  proceedings  were  deferred  for  rebuttal

evidence and for arguments. The rebuttal evidence was led on 21.03.2024 and the case was adjourned to 30.03.2024 for final arguments. On the said hearing, arguments were not advanced and the proceedings were further deferred  to  18.04.2024,  when  the  present  application  for  framing additional issues as well as taking into consideration subsequent events was filed.

11.    I  have  meticulously  perused  the  impugned  order  and  the documents appended with the present petition, as well as the record of proceedings before the learned Rent Controller produced in Court at the hearing.  A  perusal  of  the  impugned  order  would  show  that  the  issues sought to be cast as additional issues have been duly considered in para 5 thereof  and  have  been  found  to  be  covered  under  the  issues  already framed on 14.09.2018, extracted hereinabove. The powers vested under the provisions of Order 41 Rule 5 CPC are discretionary, but the same must be exercised to secure a proper and effective determination of the matters  in  controversy.  Such  determination  can  only  be  done  after examining the issues already framed and the proposed additional issues or those sought to be re-cast. In the present case, evidence with respect to the proposed issues has concededly already been led by the parties under the issues framed vide order dated 14.09.2018. The learned Rent Controller, on  consideration,  concluded  that  the  issues  already  framed  cover  the proposed issues. Learned counsel for the petitioners is not in a position to demonstrate as to how the said finding is perverse or as to which of the proposed issue is not covered under the issues already framed.

12.    It  is  not  in  dispute  that  the  procedural  law  permits amendment or framing of additional issues at any time before passing of decree,  i.e.  at  any  stage  of  trial  before  pronouncement  of  judgment. However,  such  discretionary  jurisdiction  is  required  to  be  exercised judiciously and when necessary for complete and effective adjudication of the matters in controversy.

13.    A perusal of the timeline noticed hereinabove also goes to show that the application in question has been filed only with a view to delay and protract the trial. The petitioner-tenants had earlier moved an application  for  bringing  on  record  their  evidence  with  regard  to  the subsequent events, which was allowed vide order dated 11.03.2024. A similar prayer, though couched differently, has again been made in the present application, seeking the learned Rent Controller to take judicial notice of subsequent events which were already permitted to be brought on  record  vide  order  dated  11.03.2024.  Even  if  viewed  from  another aspect, the parties knew their case and have accordingly, led evidence after  availing  ample  opportunity.  Both  the  parties  had  closed  their evidence of their own volition, which clearly demonstrates that the points at issue were well understood by either side and none has been prejudiced on that count.

14.    For the foregoing reasons, the impugned order passed by the learned Rent Controller cannot be faltered with. Moreover, no ground or prejudice has been shown so as to warrant interference with the impugned order by this Court, in exercise of its revisional jurisdiction.

15.    Resultantly,  the  present  petition  being  bereft  of  merit,  is dismissed.

(VIKAS SURI) October 28, 2024  JUDGE sumit.k

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH 126 CR-6276-2024 (O&M) Date of decision: 28.10.2024 M/s Brij Lal Surinder Kumar and others ...Petitioners Versus Shree Ramji Dass Educational and Charitable Trust ...Respondent CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VIKAS SURI Present: Ms. Mona Goyal, Advocate for the petitioners. *****