M/S A. K. Vidyamandir Private Limited v. State of Punjab and Others

IN THE HIGH COURT OF PUNJAB AND HARYANA AT CHANDIGARH CWP No.35202 of 2019 Reserved on: 24.07.2024. Pronounced on:27.08.2024.

M/s A.K. Vidyamandir Private Limited ….Petitioner Versus State of Punjab and others ….Respondents

CORAM:   HON'BLE MR. JUSTICE ARUN PALLI HON'BLE MR. JUSTICE VIKRAM AGGARWAL

Present:  Mr. Vijay Lath, Advocate with Mr. Ajay S. Dhiman, Advocate for the petitioner.

Mr. Vipin Pal Yadav, Addl. A.G. Punjab.

Mr. Aman Sharma, Advocate with Ms. Sital Sharma, Advocate and Mr. Chirag Suri, Advocate for respondents No.2 to 4.

VIKRAM AGGARWAL J.

1.    Challenge  in  the  instant  writ  petition  is  to  the  revisional order dated 13.11.2018 (Annexure P-18) upholding the appellate order dated  27.09.2012  (Annexure  P-14)  and  the  order  dated  03.04.2012 (Annexure  P-12)  vide  which  the  Shop-cum-Office  site  allotted  to  the petitioner was resumed and a sum of `48,67,141/- was forfeited.

2.    The  case  set  out  by  the  petitioner  is  that  pursuant  to  an advertisement issued by the respondents for the auction of commercial sites in Urban Estate, Phase-2, Jalandhar, the petitioner participated in the auction held on 11.10.2006 and having emerged successful in the same, was allotted SCO No.53-54 (hereinafter referred to as the disputed SCO) vide letter of allotment dated 05.12.2006 (Annexure P-2).

CWP No.35202 of 2019             -2-

3.    Certain  communications  ensued  vide  which  the  petitioner sought possession of  the disputed  SCO  as  also  with  regard to  raising construction up to six storeys. The communications were also on account of  the  fact  that  as  per  the  petitioner,  the  drawings  available  with  the respondents were for buildings up to four storeys whereas a six storey building  had  to  be  constructed  by  the  petitioner.  The  petitioner  also applied  for  extension  in  the  time  granted  for  construction  as  the possession of the disputed SCO had been handed over on 12.09.2007 (Annexure P-6). The communications referred to above have also been placed on record as Annexures P-3 to P-5 and P-7 to P-9.

4.    A show-cause notice dated 11.11.2011 (Annexure-P10) was issued to the petitioner calling upon the petitioner to pay the outstanding amount of `2,65,29,590/- failing which the allotment would be cancelled after deducting 10% of the total sale consideration and interest.  Certain communications  again  ensued  but  finally  vide order dated 03.04.2012 (Annexure  P-12),  the  disputed  SCO  was  resumed  in  terms  of  the provisions of Section 45(3) of the Punjab Regional & Town Planning & Development Act 1995 (for short 'the 1995 Act') and 10% of the total sale consideration amounting to `48,67,141/- was forfeited.

5.    An appeal (Annexure P-13) was preferred against the order of resumption but the same was also rejected vide order dated 27.09.2012 (Annexure P-14).

6.    The petitioner then knocked the doors of this Court by way of CWP No. 6316 of 2016 which was disposed of by a Coordinate Bench on  18.07.2018  (Annexure  P-17)  and  the  matter  was  remitted  to  the

CWP No.35202 of 2019             -3-

Revisional Authority with a direction to re-examine the issue of forfeiture of 10% of the total sale consideration.

7.    The  petitioners  then  again  approached  the  Revisional Authority,  but  the  Revisional  Authority  reiterated  its  original  view  of forfeiture  of  10%  of  the  total  sale  consideration  vide  order  dated

13.11.2018  (Annexure  P-18)  leading  to  the  filing  of  the  instant  writ petition.

8.    The case set up by the petitioner is that the resumption of the disputed S.C.O. was erroneous so was the forfeiture of 10% of the total sale  consideration.  Reliance  has  been  placed  upon  an  order  dated

18.10.2018 (Annexure P-19) passed in the case of one Sinderpal Garg and Pardeep Kumar (Annexure P-19), wherein the amount of forfeiture was  reduced  from  10%  to  5%.  The  case  of  the  petitioner  is  that  the respondents  adopt  a  pick  and  choose  policy  not  only  while  resuming properties  but  also  while  imposing  penalties  etc.,  and  forfeiting  the deposited amount.

9.    The writ petition has been opposed by the respondents. In the written statement preferred by respondents no.2 to 4, the basic stand taken is that after depositing `67,99,895/-, which was 25% of the total sale  consideration,  no  further  amount  was  deposited  by  the  petitioner despite repeated notices having been issued nor was construction raised despite the fact that possession has been handed over on 12.09.2007. The stand  taken  is  that  many  other  allottees  in  the  same  area  had  taken possession and had raised construction apart from having paid the entire outstanding amount. The petitioner, however, willfully did not pay the

CWP No.35202 of 2019             -4-

outstanding amount nor did it raise construction. The orders passed by the Authorities have, therefore, been supported in the written statement. As regards the case of Sinderpal Garg, it has been averred that the facts in the said case were totally different, because in that case, the area was not fully developed and most of the development works were yet to be carried out on account of which, the allottee surrendered the plot and accordingly 5% of the total sale consideration was forfeited.

10.     Learned counsel for the parties were duly heard.

11.    Sh. Vijay Lath, learned counsel representing the petitioner strenuously urged that the action of the respondents in forfeiting 10% of the  total  sale  consideration  is  highly  unjust  and  unfair  and  the  State cannot be permitted to indulge in such practices and the same amounts to unjust  enrichment.  It  would  be  relevant  to  mention  here  that  on

03.12.2019, when this writ petition had come up before a Coordinate Bench, learned counsel for petitioner had restricted his arguments to the extent of deduction of 10% of the total sale consideration, wherein, as per the petitioner, in similar cases, deduction of 5% and even 2% had been made. Strenuous efforts were made by learned counsel to submit that the action of forfeiture of 10% of the total sale consideration is illegal and that out of a sum of `67,99,895/- deposited by the petitioner, a sum of `48,67,141/-  was  forfeited.  Reference  was  made  to  the  order  dated

18.10.2018 (Annexure P-19) passed in the case of Sinderpal Garg and it was contended that the action of the respondents in deducting 10% of the total  sale  consideration  cannot  sustain.  Reference  was  also  made  to judgment dated 05.08.2018 passed by a Coordinate Bench in CWP No.

CWP No.35202 of 2019             -5-

8825 of 2013, titled as Greater Mohali Area Development Authority (for  short  GMADA)  Vs.  Parshotam  Lal  and  others  and  other connected cases, vide which the reduction in forfeiture from 10% to 5% was upheld and even the SLP against the said judgment was dismissed on

18.04.2016.  Reliance was also placed upon the judgment of a Coordinate Bench  in  the  case  of  Punjab  Urban  Planning  and  Development Authority  Vs.  Revisional  Authority,  2013(4)  RCR  (Civil)  345  and Assistant Estate Officer, Chandigarh Admn., Vs. Smt. Anita Arora, 2001(1) RCR (Civil) 8. It was submitted that at the relevant time i.e., when the resumption order was passed, Section 45(3) of the 1995 Act provided for  a  maximum  forfeiture of 10%  which  was later  amended making the forfeiture to be 10% meaning thereby that forfeiture of less than 10% was not permissible after the amendment. It was submitted that the respondents were not justified in imposing the maximum forfeiture in the case  of  the petitioner  and  it is on  account of this  reason  that  the Coordinate Bench had remitted the matter to the Revisional Authority.

12.    Per  contra,  learned  counsel  representing  the  respondents submitted that in the case of the petitioner, there was a willful default of payment of the sale consideration and after payment of 25% of the sale consideration,  no  further  payment  was  made  whereas  in  other  cases which have been relied upon by the petitioner, there was no default and under the circumstances, forfeiture of 5% was made. Learned counsel submitted  that  each  case  has  to  be  decided  on  its  own  facts  and  the petitioner cannot be permitted to derive any benefit from some orders having been passed under different circumstances.

CWP No.35202 of 2019             -6-

13.    Having  duly  considered  the  submissions  made  by  the learned counsel for the parties and having perused the paper-book, the relevant provisions and having gone through the law on the subject, we proceed to examine the issue.

14.    The disputed S.C.O measuring 355.55 sq. yards was allotted to the petitioner vide letter of allotment dated 05.12.2006. The total sale consideration as indicated in the letter of allotment was `2,71,99,580/- (Two Crores Seventy One Lakhs Ninety Nine Thousand Five Hundred and Eighty). A sum of `67,99,895/- had been deposited by the petitioner, being 25% of the total sale consideration. The balance sale consideration was to be paid in terms of Clause 3.2 of the Allotment Letter. The said provision is not being reproduced because the dispute has narrowed down only  to  the  imposition  of  forfeiture  and  the  issue  of  resumption  has become  final,  for  learned  counsel  representing  the  petitioner  had restricted his claim only to the quantum of forfeiture which is reflected in the order dated 03.12.2019 passed by the Coordinate Bench in the present writ petition.

15.    The possession of the disputed S.C.O. was handed over on

12.09.2007. There were provisions with regard to raising of construction within a period of three years. As has been noticed while detailing the facts of the case also, the site was resumed on account of non-payment of outstanding amount of `2,65,19,590/-. 10% of the total sale consideration was  also  forfeited.  The  subsequent  chain  of  events  i.e.,  dismissal  of appeal, filing of a petition before this Court, remand of the matter to the Revisional Authority and ultimately the passing of the impugned order

CWP No.35202 of 2019             -7-

has already been mentioned while detailing the facts and, therefore, do not warrant repetition.

16.    We would now straightway examine the issue of forfeiture. Admittedly, at the time of passing of the resumption order, Section 45(3) of the 1995 Act provided for forfeiture of upto 10% of the total sale consideration, which was subsequently amended to 10% meaning thereby that after amendment, forfeiture of less than 10% could not be imposed. The Revisional Authority on both occasions forfeited 10% of the amount only on account of the alleged willful default in making the payments. At the  first  blush,  the  reasoning  seems  to  be  correct.  However,  if  one examines the issue closely, it emerges that in many matters Courts have taken  a  view  that  imposition  of  10%  forfeiture  of  the  total  sale consideration  is  on  the  higher  side.  In  the  case  of  GMADA  Vs. Parshotam Lal and others (supra), the facts were identical. 75% of the amount  had  not  been  paid  against  some  SCO's  situated  in  Sector  69 Mohali. On 29.05.2012, 10% of the total sale consideration was ordered to be forfeited which was upheld in appeal, but the Revisional Authority, vide order dated 23.11.2012, reduced the forfeiture amount from 10% to 5%. This reduction in the forfeiture was challenged by GMADA before this Court, but this Court dismissed the writ petitions on 05.08.2013. The Supreme  Court  in-fact,  in  an  SLP  filed  by  the  allottees  reduced  the forfeiture to 2% vide order dated 18.04.2016. The operative of the order passed by the Coordinate Bench reads as under:- "From  a  perusal  of  the  order  dated  23.11.2012 (Annexure P- 6), it is found that the revisional authority

CWP No.35202 of 2019             -8-

afforded an opportunity of hearing to both the parties and came to the conclusion that the GMADA has not suffered any loss on account of surrender of the SCO sites and the amounts deposited by the allottees remained deposited with it and at the same time the revisional authority did not find any substance in the submissions put up on behalf of the allottees  but  still,  to  keep  a  balance  reduced  amount  of forfeiture from 10% to 5%. On  examination  of  the  order  dated  23.11.2012 (Annexure P-6), we find that the revisional authority has taken into consideration the submissions put up for and against  the  order  of  forfeiture  and  has  recorded  its conclusion keeping ends of justice in view. That being so, we  are  not  inclined  to  interfere  with  the  order  dated

23.11.2012  (Annexure  P-6)  in  exercise of  extra-ordinary jurisdiction under Articles 226 and 227 of the Constitution of India. As a consequence, all the above four writ petitions fail and are dismissed, leaving the parties to bear their own costs."

The order passed by the Supreme Court of India states as under:- "2.  The  issue  raised  in  these  appeals  pertains  to  the discretion exercised by the Revisional/Appellate Authority with regard to the percentage of forfeiture on surrender of plots.

3.   Having noticed that there is no uniform approach, this  Court,  by  order  dated  01.04.2016,  directed  the respondents  to  get  instruction  as  to  why  a  similar treatment,  as  in  Annexure  P6,  be  not  granted  to  the appellants as well.

CWP No.35202 of 2019             -9-

4.   The learned counsel appearing for the respondents rightly submits that there cannot be a uniform standard because the factual position may vary from case to case and that has a bearing on the percentage of the forfeiture. It is also pointed out that the entire exercise is carried out only as per the provisions under the Statue.

5.   We have no quarrel with the submissions. However, having regard to the peculiar facts and circumstances of these cases, we are of the view that the interest of justice would  be  met  if  a  direction  is  issued  to  have  a  similar treatment, as in Annexure P6, to the appellants herein as well. Ordered accordingly. 6   The  appeals  are,  accordingly,  allowed  with  a direction that the percentage of forfeiture in the case of the appellants herein shall be reduced to 2%."

17.    Similarly, in the case of PUDA Vs. Revisional Authority (supra), also, the amount of forfeiture had been reduced from 10% to 5% which  was  again  challenged  by  PUDA.  While  rejecting  the  claim  of PUDA, the Coordinate Bench held as under:- "8.  Having heard learned counsel for the petitioner we do  not  find  any  ground  to  interfere  with  the  impugned order. We say so for the reason that under Section 45(3) of the Punjab Regional and Town Planning and Development Act,  1995,  wherever  applicable,  no  forfeiture  exceeding 10% of the total sale consideration, interest and other dues payable by an allottee, is permissible. In the instant case, the Estate Officer has imposed penalty of forfeiture to the maximum, namely, 10% despite the fact that the delay in surrendering two plots by respondent No. 2 did not cause any  severe  prejudice  like  financial  loss  to  PUDA  as the earnest money deposited by him for those two plots was

CWP No.35202 of 2019             -10-

retained by PUDA till the refund was made after surrender of those plots. Similarly, the allottees in waiting list also did not suffer as their liability to pay the due installments commenced only after the formal allotment. Be that as it may,  the  forfeiture  of  5%  amount  is  sufficient  to compensate PUDA if at all any loss was caused to it. That apart, the Revisional Authority has acted within the ambit of its statutory powers under Section 45(8) of the Punjab Regional and Town Planning and Development Act, 1995, hence  no  case  to  interfere  with  the  aforesaid  order  in exercise of our writ jurisdiction is made out."

A similar view was taken by a Coordinate Bench in case of Assistant Estate Officer, Chandigarh Admn Vs. Smt. Anita Arora (supra). In-fact when the petitioner had approached this Court by way of CWP  No.6316  of  2016,  which  was  decided  on  18.07.2018,  the  Co-ordinate Bench had found merit in the contention raised on behalf of the petitioner  that  the  authorities  could  consider  reducing  the  amount  of forfeiture. The authorities, however, were bent upon to forfeit not less than 10% of the total sale consideration.

18.    Having gone through the orders, we are of the considered opinion that despite the fact that the petitioner had defaulted in payment of the balance amount of 75%, the imposition of forfeiture at the rate of 10% thereby forfeiting `48,67,141/- out of the total amount deposited which was `67,99,895/- is unjustified and is not called for. It has to be borne in mind that the petitioner is engaged in imparting education and for certain unforeseen circumstances which are not being gone into on account of the matter having attained finality, the amount was not paid

CWP No.35202 of 2019             -11-

and  the site  was ultimately  resumed.  Admittedly,  the provision  at  the relevant  time  provided  for  forfeiture  of  upto  10%  of  the  total  sale consideration. Further admittedly, no further financial loss was suffered by the respondents on account of resumption of the site. At-least, nothing of  the kind  has been  brought  on  record.  We  therefore,  do not  find  it justified  to  forfeit  a  sum  of  nearly  `50  Lakhs  out  of  a  sum  of  `68 (approximately) deposited by the petitioner. The forfeiture, at best could be 5% if not 2%. We were inclined to reduce the forfeiture to 2%, but keeping  in  view  the  fact  that  there  was  a  default  on  the  part  of  the petitioner and the balance 75% was not deposited, we are not inclined to reduce the forfeiture beyond 5%. Accordingly,  the  writ  petition  is  partly  allowed.  The forfeiture  amount  is  reduced  to  5%.  A  direction  is  issued  to  the respondents  to  refund  the  balance  amount  to  the  petitioner  within  a period  of  4  weeks  from  today  along  with  admissible  interest  as  per policy.

(ARUN PALLI)                                   (VIKRAM AGGARWAL) JUDGE                         JUDGE

Pronounced on: 27.08.2024 Rekha