Sandeep Saini v. Union of India and Others

VINOD S. BHARDWAJ, J. The core question that arises for consideration in the present case is about right of a land owner to a passage which is blocked due to construction  of  an  underpass  by  the  railways  on  an  existing  passage  by raising a concrete retention wall. 2    Various writ petitions have been filed before this Court by the land  owners  espousing  their  grievances  about  denial  of  passage  due  to infrastructure  projects  undertaken  by  the  Railways  as  well  as  National

Highways  Authority  of  India  (hereinafter  referred  to  as  'NHAI').  It  is specifically pointed out that due to defective planning, the agencies fail to provide a passage to the land/properties leaving them unable to enjoy their property. 3    Prayer in the present petition is for issuance of a writ in the nature of mandamus for directing the respondents to consider the objections of the petitioner made in the representation dated 04.11.2023 (Annexure P-2) and not to proceed with the construction of Railway underpass at village Mauli, Tehsil Phagwara, District Kapurthala without considering the said objections and in violation of Land Acquisition Act, 1894 (although the Act stood repealed). Another prayer has been made to direct respondents No.3 to 6 to issue public notice before proceeding with the construction of the Railway underpass along with prayers to provide an alternate passage to the factory  of  the  petitioner  before  proceeding  with  the  construction  of  the Railway  underpass  and  to  compensate  the  petitioner  at  the  prevailing market rates before using her land for the said construction. 4     Briefly summarized the facts of the present case are that the petitioner is the owner of the property near the Railway crossing Mauli, Tehsil Phagwara, District Kapurthala on which the underpass was to be constructed over an existing passage. The property of the petitioner is a factory of Purewell filter Limited, constructed on land comprised in Khewat No.418/405,  Khatoni  No.663,  Khasra  No.742/1  (0-14),  743/1/1  (0-13), 743/2/1/2 (0-11), 743/2/2/1 (0-12), total measuring 2 Kanal 10 marlas. The petitioner  visited  the  office  of  respondents  No.3-  Divisional  Railway

Manager, Firozpur, Punjab (hereinafter referred to as 'DRM') and No.6-Deputy  Commissioner,  Kapurthala  (hereinafter  referred  to  as  'DC') multiple  times,  however,  no  details  about  the  notices  regarding  the construction  of  Railway  underpass  were  shared  with  the  petitioner.  The petitioner  chanced  upon  to  see  the  construction  plan  of  the  Railway underpass at Village Mauli, Tehsil Phagwara, District Kapurthala and was shocked to observe that the slope of the abovementioned Railway underpass cut into the front side of the factory of the petitioner while also encroaching upon the land of the petitioner to the extent of a few feet. 5     Since the easement rights of the petitioner were being gravely affected, she sent a legal notice dated 04.11.2023 to the DRM as well as the DC  to  stop  the  work  of  construction  from  being  undertaken  to  her detriment. However, there was no response by the concerned respondents. 6     Hence, the present petition. 7    The matter came up for a preliminary hearing on 28.11.2023 when notice was issued to the respondents. State counsel accepted notice and prayed for time to file reply. 8    The  same  was  not  filed  by  the  respondents  despite  the petitioner  highlighting  the  grievance  that  respondents  are  expediting  the construction of the Railway Under Bridge and avoiding filing of reply so as to defeat her right. It was also submitted that the working and functioning of the premises has been severely affected due to such activities. 9    The case was however adjourned to enable the Railways to file a reply. The same was filed on behalf of respondents No.3 to 5 through

DRM Office, Ferozepur. It was stated therein that land of petitioner was being encroached and only the State Government land was being used for construction of the underpass and that an N.O.C. had been obtained from the office  of  the  Deputy  Commissioner,  Kapurthala.  It  was  averred  that Railway Under Bridge was being constructed for larger public good. It was also  stated  that  construction  was  undertaken  after  taking  consent  of  the Panchayat about a straight underpass to avoid traffic accident and provide safe passage. It was also stated that no notice was required to be published as there was no acquisition of land. It was also stated that the underpass had been  inaugurated  by  the  Central  Minister  and  new  trains  had  also  been announced on the said route. It was averred that the petitioner has not left vacant area in front of the factory premises. 10    The above claim of inauguration of the underpass was disputed by the petitioner on the hearing fixed on 15.03.2024. Hence, in order to determine the factual ground position, a Local Commission was appointed by this Court vide order of even date. 11    A report dated 20.03.2024 was filed by the Local Commission before this Court. The operative part of the report reads thus:-

"3. That the Local Commissioners reached the spot at around 11:25am  and  perused  the  following  record  produced  by  the Petitioner's representative i.e.:

Ann.LC-2-(Sale Deed)  20.12.2019 Ann.LC-3-(Jamabandi)  2020-2021

Ann.LC-4-(Sale Deed)  16.04.2018 Ann.LC-6-(Jamabandi)  2015-2016

That the above mentioned record was cross checked/verified with the "Naksha Aks Shijra brought by the Revenue officers.

4. That the Plan for construction of underpass was also produced by the representative of Railways/Contractor and the same was perused by the Local Commissioners.

5. That at around 12:00 PM the ETS (Electronic Total Station) machine was assembled at the spot to start the Demarcation and the Halqa Kanungo started searching for a reference point, Since "Murabba-bandi  of  the  village  was  not  done  yet,  the  kanungo could not find out a reference point and hence the demarcation of the spot with ETS Machine was not conducted. (detailed report of Halka Kanungo and Patwari in this regard is annexed herewith as Annexure LC-6)

6.  That  around  1:30PM  Local  commissioners  requested  Halka Kanungo and Patwari for conducting physical demarcation of the Spot i.e. for 2 Kanal and 10 marla, Khasra number 742/1(0-14), 743/1/1(0-13),  743/2/1/2(0-11),  743/2/2/1(0-  12)  Khata  number 405/648  owned  by  Sandeep  Saini  (Petitioner)  village  Mauli, Tehsil. Phagwara, Dist. Kapurthala, Punjab under supervision of the Local Commissioners.

7.  Thereafter  the  Local  Commissioners  requested  the  revenue officers  to  demarcate  the  road  of  village  Jamalpur  which  is situated in front of the Spot/Factory of the petitioner, which was demarcated. That according to "Naksha Aks Shijra" this road is

22.5 feet wide and after conducting the demarcation of this road the width comes out to be 22.5 feet and hence no encroachment was  found  out  on  the  road  by  the  Petitioner  and  the  detailed report regarding the same is annexed herewith as Annexure LC-

6.

8.  That  few  villagers  were also  gathered  and  assisted the  LC. That after conducting the demarcation, it is brought into light that counsel for railways suffered a statement before this hon'ble court that  a 12  feet passage  is present  between  factory and already existing  road.  However  it  is  made  clear  after  conducting  the demarcation of already existing road and factory it is made clear that neither the 12 feet passage is present in the revenue record nor physically present at the spot

9. That during examining the revenue records and the Railway records, it is brought into light that the railway has around 111 feet  wide  Railways  Land  along  with  passage  on  both  sides  at Village Mauli. That initially the construction plan of underpass was proposed and passed in the area which was available with the Railway and it was proposed in "U" shape along the Railway track.  Thereafter,  few  villagers  raised  hue  and  cry  and  the railway underpass plan was shifted from Land of the Railways to the area of the road which is in front of the Petitioner's factory.

10. That after inspection of the spot from all sides & perusing the documents  produced  by  both  the  sides  and  as  per  Revenue Officer's  demarcation  report  the  local  commissioners  make following observations:

A. With regard to Hon'ble Court's Query:

"whether there is any passage adjacent to the road/underpass to be constructed?"

Local Commissioners finding:

It is submitted that there is NO provision of passage adjacent to the road/underpass to be constructed.

B. With regard to Hon'ble Court's Query: "whether  any  encroachment  has  been  made  on  the  passage adjacent to the already constructed road?"

Local Commissioners finding:

It  is  submitted  that  there  is  NO  encroachment  made  by  the petitioner on the passage adjacent to the already constructed road, As per revenue records the Petitioner's Factory/building is constructed on the land in name/ownership of the petitioner.

C. With regard to Hon'ble Court's Query:

"whether on completion of the underpass, the petitioner shall have any passage to his factory or not?" Local Commissioners finding:

It  is  submitted  that  on  completion  of  the  underpass,  the petitioner will have NO passage to his factory, since the Main Gate  of  the  factory  will  overlay  on  the  side  wall  of  the underpass on completion and Petitioner's factory's main gate will open on the dug-out underpass, leaving No Passage for the Petitioner's factory.

That  after  perusing  the  above  mentioned  Revenue  &  other records and with assistance of the above mentioned persons the Final Report is hereby submitted by the under signed Local Commissioners before this hon'ble Court."

12    Photographs  of  the  construction  work  being  undertaken  and being at an initial stage of digging were also appended. 13    Vide order dated 03.04.2024, copy of the Local Commission report was ordered to be supplied to respective parties to enable them to file objections, if any. No objections were however filed by any of the parties. 14    Notwithstanding that the matter was pending adjudication and awaiting response, counsel for respondent-Railways made a statement about completion  of  the  Railway  Under  Bridge  on  the  hearing  fixed  for

20.04.2024. 15    The  said  statement  was  recorded  and  the  Deputy Commissioner, Kapurthala, was directed to file the affidavit as to whether the Revenue Department had examined the availability of the alternative passage before granting NOC. The order dated 20.04.2024 reads thus:-

"Learned counsel appearing for respondents No.1 and 3 to 5, on  instructions  from  Mr.  Sujit  Kumar,  Sr.  Section  Engineer (Railways),  Phagwara,  informs  that  the  construction  of  the underpass  has  already  been  completed  and  the  said construction  has  been  undertaken  only  after  obtaining  NOC from  the  District  Collector-cum-Deputy  Commissioner, Kapurthala. He contends that it was for the State of Punjab-Revenue  Department  to  satisfy  itself  as  to  whether  any

access/passage was available to the property adjacent to the site under construction and that the work had been undertaken by the Railways only after seeking necessary clearance/NOC from the State authorities. Before  proceeding  any  further  in  the  matter,  it  is imperative  that  an  affidavit  be  called  for  from  the  Deputy Commissioner,  Kapurthala,  as  to  understand  the facts  taken into consideration before issuing NOC and as to whether the Deputy  Commissioner  had  also  undertaken  into  account  the existence of any possible passage to the premises which lies adjacent  to  the  underpass  constructed  by  the  Railways.  He shall also give details of the existing passage for approaching the property in question and in case, if there is no passage existing at site, he shall file details as to the mode in which he purposes to provide such passage. Let  the  necessary  affidavit  be  filed  by  the  Deputy Commissioner,  Kapurthala,  within  a  period  of  three  weeks from today. Copy of this order be handed over to the learned State counsel for ensuring compliance and be also sent to the Deputy Commissioner, Kapurthala for expeditious response. Adjourned to 10.05.2024."

16    The matter was adjourned to 18.05.2024 when counsel for the State of Punjab undertook to file the affidavit and the Court was apprised that steps were being undertaken to resolve the impasse. Period of 06 weeks was sought. Case was thus adjourned to 05.07.2024 for enabling resolution of the dispute. Replies on behalf of respondents No.2 and 6 were filed on

the said date. The same were supplied to the counsel for the petitioner and hearing of the case was adjourned to 23.07.2024. 17     Reply by way of short affidavit of Harjeet Singh Sandhu, Joint Secretary, Department of Housing and Urban Development, on behalf of respondent No.2, as well as affidavit of Amit Kumar Panchal, IAS, Deputy Commissioner, Kapurthala, Punjab for and on behalf of respondent No.6, were filed on 04.07.2024. The respondent No.2 washed its hands off by submitting  that  it  was  never  a  part  of  approval  for  construction  of  the Railway Under Bridge or of any Committee and never participated in any decision making process for the same. It was also apprised that the Deputy Commissioner,  Kapurthala  had  constituted  a  Committee  for  suggesting options/remedies  for  redressal  of  the  grievance  of  the  petitioner  after noticing all existing site conditions and that the same was being examined. 18    In  the  reply  by  respondent  No.6  factual  aspects  were  not disputed. Relevant part of the reply by the Deputy Commissioner, reads thus:- "6.  That,  as  per  the  report  received  from  the  above mentioned committee and perusal of the office record the said NOC  was  issued  in  response  to  Letter  No.W/27  dated

27.02.2023 sent by Northern Railway O/o Assistant Divisional Engineer seeking  NOC for  closure  of  level crossing so they proposed for eliminate L-Xing and take sanction of ROB/RUB at their headquarter level. It is pertinent to mention that the above said letter states that as per Railway Board guidelines State Government's NOC is required for closure of the level crossing. In this regard, letter dated 15.03.2023 was forwarded

to  Executive  Engineer,  PWD  Kapurthala  by  ADC  (D) Kapurthala  fur  taking  necessary action  regarding  issuing  of the required NOC. In response to above said letter Executive Engineer, Const. Div. 2. PWD Kapurthala vide letter no.2568 dated 31.03.2023 submitted a report to ADC(D) Kapurthala. Based  on  the  report  received,  office  of  the  Deputy Commissioner Kapurthala vide letter No.51 dated 10.04.2023 issued the required NOC subject to the condition that the office has no objection as 100% cost of construction will be borne by the railway department and as these ROB/RUB are feasible at the site. It is also pertinent to mention that in the letter no. W/27 dated 27.02.2023, the railway department did not share any  detailed  Layout  or  General  Arrangement  drawings depicting  alignment  or  feasibility.  A  true  copy  of  the  letter dated 15.03.2023 is being annexed herewith as ANNEXURE R-6/2.

7.  That  the  above  constituted  committee  while  carefully examining the record available pertaining to this matter has observed that the layout/design of RUB for level crossing was approved at the level of Railway Department at the later stage on  12.05.2023  i.e.,  after  issuance  of  the  aforesaid  NOC  by office  of  Deputy  Commissioner,  Kapurthala.  To  study  the existing  ground  situation,  the  committee  has  examined  the maps  and Revenue  record pertaining to this  site  along  with other  relevant  available  records  and  based  on  the  ground situation, it has been observed that the said constructed RUB is situated on the link road connecting the village Mauli and G.T. road. After the construction of a retaining wall for this R.U.B. has resulted in the closure of the approach from the link road to the factory. Further, as per point no. 11 in the CLU letter

issued  by  the  Chief  Town  Planner  PUDA  to  M/s  Foundry Engineering  Cluster  (the  premises  that  is  adjoining  the property of the petitioner), the industry was required to leave a widening strip of 18'-9". This same widening strip is now being utilized for commuting purposes by the petitioner. Annexure-R-6/3.

8.  That,  the  committee  has  submitted  a  detailed  report dated 23.06.2024, wherein the committee has mentioned that there  is  a  road  connecting  GT  road  to  village  Mauli  of  4 karmas having metaled width of 10 feet and this road was the only  approach  connecting  M/s  Purewell  Filters.  After  the construction of the Retaining wall, this route was closed, and now  M/s.  Purewell  Filters  does  not  have  any  connecting approach with the Link Road. The committee has concluded that the only possibility of giving passage to the petitioner now) is to use the strip already being used for ingress and egress by the petitioner on temporary basis. If this existing 18' 9" road widening  strip  is  merged  with  the  area  adjacent  to  the retaining wall, the total area of the strip approximately comes to  21'  9".  The  copy  of  the  detail  report  of  committee  dated

23.06.2024 is being annexed herewith as Annexure -R-6/4.

9.   That from the above, it is evident that as per the report of  the  committee  and  the  situation  at  the  said  site,  Sub Divisional Magistrate of Phagwara conducted a meeting with the representative of The Foundry and General Engineering Cluster to discuss all related matters. Following the meeting, the cluster Secretary Sh. Mukhinder Singh has agreed in point no.  2  of  his  letter  dated  22-06-2024  to  provide  the  same

passage  already  being  used  on  temporary  basis  to  M/s Purewell Filters for a period of 4 months. ANNEXURE R-6/5

10.   That, the office of the answering respondent has made every possible earnest effort to resolve the issue. In this regard several  meetings  with  the  members  of  the  committee  and railways officials have been conducted. Also, the office of the deponent has taken up the matter in the right earnest with the Divisional  Regional  manager,  Ferozepur  for  finding  a permanent solution. A copy of the letter is annexed herewith as ANNEXURE R-6/6. Further, for the resolution of the grievance of  the  petitioner,  this  matter  has  also  been  taken  up  with Secretary, PWD, Punjab. A copy of the letter is attached as ANNEXURE R-6/7. In response to the letter of the deponent the Department  of  PWD  B&R,  Chandigarh  in  its  letter  dated 03/07/2024attached as ANNEXURE R-6/8 has stated as under:

i. The project of the construction of RUB along with its approaches at L-Xing no.80 was executed fully by the Department of Railways and 100% cost of construction of this project was borne by the Department of Railway for elimination of L-Xing no.80. Further, Department of Railways had submitted that the construction of RUB is feasible  at  the  above  location  and  the  construction  of RUB and its approaches was carried out by Department of Railways at their own level and no Drawing/General Arrangement  was  ever  shared  or  approved  or  were vetted by the Punjab Public Works Department. Further the  construction  was  not  carried  out  under  any supervision  or  guidance  of  Punjab  Public  Works

ii. It would have been appropriate that the Department of  Railways  should  have  planned  the  access  to  the stakeholders during the planning stage or at the time of execution of the project. Had there been any assistance or  support  which  would  have  been  required  from  the District  Administration  or  Public  Works  Department, Punjab that should have been highlighted, which was not done.

iii.  At this state it is felt that Department of Railways should provide permanent access to M/s Purewell Filters at their own level."

11.   That Consequent to this, the office of the deponent has again taken up this matter with the Divisional Railway Office, Ferozepur vide letter no 1737/MA dated 03.07.2024 is attached as ANNEXURE R-6/9."

19    Dissatisfied with the evasive and non-committal approach of the authorities, this Court vide order dated 23.07.2024, referred the case to the  Chief  Secretary,  Punjab  for  examination  of  the  issue  in  a  holistic manner.    The  relevant  part  of  the  order  dated  23.07.2024  is  extracted hereunder:

"A peculiar situation arises for consideration before this Court where the interest of the land owners/farmers are in conflict with the projects of development undertaken by the Railways. The construction of vehicular underpasses on the rural metaled public  passages/road  has  resulted  in  lack  of  access  to  the

farmers/landowners, whose land abuts the said passage. The concrete retention wall that has been constructed has blocked the access of the landowners. Even though this Court directed the Collector to look into the same and suggest a workable solution but there has been little respite. Such situation(s) all being brought before this Court regularly in numerous cases. The  instrumentalities  of  the  State  have  not  been  traveling beyond  an  exchange  of  correspondence  and  shifting  of responsibilities. Rather than bringing their heads together in a concerted effort to find a solution, the focus is on who would be responsible.  So  much  so,  it  was  suggested  during  the arguments  by  the  State  counsel  that  the  construction  of Railway  underpass  has  been  carried  out  without  State approval. The suggestion seems implausible as the passage is a State road and it would not have been possible to dig the same without  approval  of  the  State  agencies.  Besides,  the  Local Commissioner appointed by this Court also submitted a report about  an  efficacious  proposal  which  ought  to  have  been followed,  but  the  same  was  conveniently  ignored.  The  civil administration seemingly is clueless about the ground situation or has apparently granted approvals without calling for a spot inspection report about the existing situation and the probable difficulties. Before the problem escalates to the entire State, it is  high  time  that  the  matter  needs  to  be  considered  at  the highest level of the Government. Let  the  facts  of  this  case  be  put  up  before  the  Chief Secretary,  Punjab,  for  examination  of  the  said  issue  in  a holistic manner and to find out a workable solution to the same along  with  redressal  of  the  grievance  espoused  by  the petitioner herein before this Court. Affidavit on behalf of the

Chief Secretary, Punjab, be filed before this Court on or before the next date of hearing. Adjourned to 11.09.2024. Copy  of  this  order  be  given  to  learned  State  counsel under the signatures of the Court Secretary of this Court for necessary communication to the Chief Secretary, Punjab."

20     Subsequently,  a  short  affidavit  of  Priyank  Bharti,  IAS Secretary Public Works, Government of Punjab dated 11.09.2024 was filed on behalf of Chief Secretary, Govt. of Punjab in lieu of the order dated

23.07.2024 on 11.09.2024. The relevant part of the affidavit is extracted hereunder: "1.  That  it  is  submitted  that  in  light  of  the  order  dated

23.07.2024 passed by this Hon'ble Court, a meeting was held by Chief Secretary with Divisional Railway Manager, Northern Railways,  Firozpur,  Chief  Engineer,  MRTS  (Mass  Rapid Transport  System),  Northern  Zone,  Railways  and  Deputy Commissioner,  Kapurthala.  The  true  copy  of Minutes  of  the meeting dated 05.09.2024 is annexed along with as Annexure R-1.

2. That in the meeting dated 05.09.2024, the Chief Secretary has raised a query to the officials of the Railways that as per the  report  dated  20.03.2024  of  the  Local  Commissioner appointed  by  this  Hon'ble  High  Court  vide  order  dated

15.03.2024  in  the  present  petition,  the  Railway  Under Bridge/Limited Height Subway was to be constructed in "U" Shape, then how the same was constructed in straight shape. It is pertinent to mention here that the in reply to the said query, it was stated by the Chief Engineer, Railways, that usually the

Railway Under Bridge/Limited Height Subway are in straight shape  for  the  convenience  of  the  local  public  to  ease  the movement of machinery and equipment used for agricultural and industrial purposes.

3. It is brought to the kind notice to this Hon'ble Court that on one side Divisional Railway Manager submitted that the cost of Land Acquisition is always the integral part of these types of projects,  however  on  the  other  side  Divisional  Railway Manager in the present case stated that the Land Acquisition will be difficult at this stage because the Land Acquisition for this Railway Under Bridge/Limited Height Subway was not the integral part of the project.

4.  That  it  is  submitted  that  later  it  came  to  light  that  the General  Arrangement  Drawings  has  been  changed  by  the Railways Department  at  a  later stage  without informing  the State  and  it  is  worth  to  mention  here  that  the  Railways Authorities  should  have  acted  as  per  the  report  of  Local Commissioner  dated  20.03.2024,  but  however,  the  Railway Authorities were reluctant to do so and Local Commissioner clearly stated in their report dated 20.03.2024 report that the underpass was proposed to be constructed in "U" shape but in the present case the Railways Authorities constructed straight underpass without informing the State.

5.  That  it  is  pertinent  to  mention  here  that  the  Railways Authorities mentioned in their request letter that the 100% cost of work shall be borne by the Railways for elimination of level crossing forming part of Railway's priority as per the modified policy and the said fact is clearly mentioned by them in the letter  dated  15/3/2023,  which  is  annexed  along  with  as Annexure R-2.

6.  That  it  is  submitted  that  in  order  to  ensure  that  such problems do not arise in future, detailed instructions have been issued  by  the  answering  respondent  to  all  the  Deputy Commissioners  of  the  State  of  Punjab  with  the  approval  of Chief  Secretary.  The  copy  of  instructions  is  placed  at Annexure R-3.

7. That it is further brought to the kind notice of this Hon'ble Court  that  the  Railways  in  their  own  communication  dated 15/11/2022  also  clearly  stated  that  the  construction  of  the above said level crossing is clearly feasible. The true copy of letter dated 15/11/2022 is annexed along with as Annexure R-

4."

21     Learned counsel for the respondent-State of Punjab relied on the above affidavit and averred that the Railway Authorities did not act as per  the  report of  the  Local  Commissioner  and went on to  construct the underpass in straight shape without informing the State and after changing the General Arrangement Drawings at a later stage. However, he also went on to state that the Govt. of Punjab has issued guidelines/instructions for dealing  with  cases  pertaining  to  construction  of  Road  Over  Bridge

(ROB)/Railway Under  Bridge  (RUB)/Limited Height  Subways  (LHS)  in the  State  of  Punjab  vide  Memo  No.  E-723483-PWDCEH-17012/31/2024/454  dated  10.09.2024  and  that  the  Railway  Authorities would now be required to comply with the guidelines/instructions issued by the Govt. of Punjab. He, thus, prayed for dismissal of the writ petition qua the answering respondent in light of the above statements.

22     Learned counsel for the petitioner controverted the same and argued  that  the  petition  be  allowed  considering  the  admission  of  the Railway authorities and that the acquisition of land for building Railway underpass  was  not  in  accordance  with  law  and  violated  petitioner's easement rights. 23     No other argument has been raised or any judgment cited by the counsel for the parties. 24     I  have heard learned  Counsel  for  the parties  and  have  gone through the documents appended along with the present petition. 25    The  aforesaid  sequence  of  events  and  the  undisputed  facts establishes that the respondent railways resorted to construction of Railway Under Bridge without any basic prudence and application of mind. It is a classic case of mindless bureaucratic planning and hastened execution of an inherently flawed project to truncate rights of a citizen. Even half an effort at  reasoned  and  positive  approach  towards  practical  ground  reality  and challenges would have nipped the problem. The complete lack of acumen and rationality is heightened by an arrogance to display sovereign power to complete the project, despite the issue being highlighted and the problem being pointed out in the writ petition. The respondents were thus apprised of the  issue  but  chose  to  file  a  wrong  affidavit  about  inauguration  of  the Railway  Under  Bridge  by  the  Minister,  a  fact  which  stands  demolished from  the  report  of  the  Local  Commission.  The  approach  reflected  high headedness and rigidity instead of wisdom to accept the flaw and make amends. Thus, forcing litigation and harassment to a citizen.

26    Despite being an organization that had a good legal assistance and planning, it is evident that the State of Punjab as well as Railways showed total legal illiteracy and respect for citizen's rights and preferred to flex their muscles against an aggrieved who approached the Court. 27    The Constitution of India recognizes the right of an owner to be not divested of his rights and title except without authority of law. Even though,  right  to  property  is  no  more  a  fundamental  right,  however,  its deprivation has to be compliant of the Constitutional protection provided under Article 300A of the Constitution of India. 28    In the process of enjoyment of the property, access to the same has also been recognized as an integral and inalienable right. Where a State action results in blockage or denial of an existing passage, Article 300A may be invoked to contend that it is an unlawful depravation of rights over the property since usage and enjoyment thereof is dependent on availability of the passage. 29    Law also recognizes that if the landowner has no other access to his property, he may claim an easement by necessity. 30    The  Courts have  invoked the  Constitutional  Provision  under Article 300A recognizing that an obstruction caused by the State effectively takes  away  a  landowner's  access  without  compensation  and  is  thus  a violation  of  the  right  to  property.  In  exercise  of  its  power  of  eminent domain, State is required to ensure that there is no infringement of said

31    The  Hon'ble  Supreme  Court  recognized  the  inseparable relationship between the right of property and right to passage in the matter of  Tukaram  Kana  Joshi  Vs.  Maharashtra  Industrial  Development Corporation  reported  as  (2013)1  SCC  353,  setting  aside  the  action  of Maharashtra  Industrial  Development  Corporation  and  holding  that restricting access to property is intrusive to property rights. Relevant  part thereof reads thus:- "9. The right to property is now considered to be not only a constitutional  or  a  statutory  right  but  also  a  human  right. Though,  it  is  not  a  basic  feature  of  the  Constitution  or  a fundamental right. Human rights are considered to be in realm of individual rights, such as the right to health, the right to livelihood,  the  right  to  shelter  and  employment,  etc.  Now however,  human  rights  are  gaining  an  even  greater multifaceted  dimension.  The  right  to  property  is  considered very much to be a part of such new dimension. (Vide Lachhman Dass v. Jagat Ram (2007) 10 SCC 448, Amarjit Singh v. State of Punjab (2010) 10 SCC 43, State of M.P v. Narmada Bachao Andolan  (2011)  7  SCC  639,  AIR  2011  SC  1989,  State  of Haryana v. Mukesh Kumar (2011) 10 SCC 404, AIR 2012 SC 559 and Delhi Airtech Services (P) Ltd. v. State of U.P (2011) 9 SCC 354, AIR 2012 SC 573) xxx  xxx  xxx

11.  ……….  There  is  a  distinction,  a  true  and  concrete distinction,  between  the  principle  of  "eminent  domain"  and "police power" of the State. Under certain circumstances, the police  power  of  the  State  may  be  used  temporarily,  to  take possession of property but the present case clearly shows that neither of the said powers have been exercised. A question then

arises with respect to the authority or power under which the State entered upon the land. It is evident that the act of the State  amounts  to  encroachment,  in  exercise  of  "absolute power"  which  in  common  parlance  is  also  called  abuse  of power or use of muscle power. To further clarify this position, it must be noted that the authorities have treated the landowner as a "subject" of medieval India, but not as a "citizen" under our Constitution. xxx  xxx  xxx

17. Depriving the appellants of their immovable properties was a clear violation of Article 21 of the Constitution. In a welfare State, statutory authorities are bound, not only to pay adequate compensation, but there is also a legal obligation upon them to rehabilitate  such  persons.  The  non-fulfilment  of  their obligations  would  tantamount  to  forcing  the  said  uprooted persons to become vagabonds or to indulge in anti-national activities as such sentiments would be born in them on account of such ill-treatment. Therefore, it is not permissible for any welfare  State  to  uproot  a  person  and  deprive  him  of  his fundamental/constitutional/human  rights,  under  the  garb  of industrial development.

18. The appellants have been deprived of their legitimate dues for about half a century. In such a fact situation, we fail to understand for which class of citizens the Constitution provides guarantees  and  rights  in  this  regard  and  what  is  the  exact percentage  of  the  citizens  of  this  country,  to  whom constitutional/statutory  benefits  are  accorded,  in  accordance with the law.

32    Similar view had also been taken in the matter of Bhimandas Ambwani  Vs.  Delhi  Power  Co.  Ltd.  (2013) 14  SCC  195. Relevant  part thereof reads thus:- "14.  The  instant  case  is  squarely  covered  by  the  aforesaid judgment in Tukaram case [(2013) 1 SCC 353 : (2013) 1 SCC

(Civ) 491] and thus, entitled for restoration of possession of the  land  in  dispute.  However,  considering  the  fact  that  the possession of the land was taken over about half a century ago and  stood  completely  developed  as  Ms  Ahlawat,  learned counsel has submitted that a full-fledged residential colony of the  employees  of  DESU  has  been  constructed  thereon, therefore, it would be difficult for Respondent 1 to restore the possession. In such a fact situation, the only option left out to the  respondents  is  to  make  the  award  treating  Section  4 notification as, on this date i.e. 12-2-2013 and we direct the Land Acquisition Collector to make the award after hearing the parties within a period of four months from today. For that purpose, the parties are directed to appear before the Land Acquisition  Collector  c/o  the  Deputy  Commissioner,  South M.B. Road, Saket, New Delhi on 26-2-2013. The appellants is at liberty to file a reference under Section 18 of the Act and to pursue the remedies available to him under the Act. Needless to  say  that  the  appellants  shall  be  entitled  to  all  statutory benefits."

33    Hence, endeavour has always been to balance the public and private interests. 34     It  is  evident  from  the  observations  and  judgments  of  the Hon'ble Supreme Court and different High Courts, referred to above that

for the constitutional right to property to be meaningful, access cannot be denied  except  with  the  authority  of  law.  Whether  alternative  passage  is required to be provided or a compensation needs to be paid to the land owner. 35     Referring to the objection about the construction having been raised without permission or the vacant portion not being left, it is held that the same has no bearing on the prayer made before this Court. An access to be made available is not contingent upon the ultimate usage of the property. State cannot absolve itself of the obligation to provide an access on the pretext of user of the property. It has every right to take action against an owner for unlawful usage but cannot assuage its obligation under the said garb. 36     Further, it is also evident that the respondents acknowledge an obligation to provide a passage and also acknowledge that land of some other  person  is  situated  prior  to  the  premises  of  the  petitioner.  Any temporary private arrangement by the petitioner to approach his property cannot be permitted to be claimed as an availability of access since the owner is left at the mercy of the neighbours to approach his property rather than having a vested defensible claim to the said passage. 37     Every  prudent  planning  by  a  person  of  ordinary  indulgence would  reflect  anticipation  of  such  issues  and  redressal  thereof  at  the commencement of the project itself. The steps proposed by State of Punjab are prospective and merely reiterates the loop-holes of the decision making process such as there being no land acquisition cost factored in; change of

design by railways as well as absence of any proposal to redress the issue in hand. 38     Repeated  opportunities  were  given  to  the  Railways,  District Administration as well as the State to solve the matter but authorities failed to display any resolute, requiring judicial intervention in an act displaying executive failure to make amends on being pointed out the wrong. 39     What further stuns the Court is the refusal on the part of State instrumentalities  to  acknowledge  lapse  or  admit  liability  despite  being confronted. The State of Punjab allowed NOC to raise construction against a public passage and has no solution even while alleging that the drawing has been changed later. 40     The  Railways,  on the  other hand, have taken  a stand that  a straight Railway Under Bridge is more feasible even without disputing that initial plan was a 'U' shaped Railway Under Bridge and never chose to discuss the change with the field revenue staff. 41     Such attitude and response of the authorities has compelled this litigation  which  was  otherwise  avoidable.  Rather,  the  problem  has  been aggravated by fast tracking of the work while gaining time on false pretext and false averments in the reply. 42     Such  a  conduct  on  the  part  of  Railway  Authorities,  which renders the rights of the petitioner under Article 300-A of the Constitution nugatory, needs to be deprecated and dealt with sternly. 43    I find that it is a fit case for this Court to exercise its powers under  Article  226  of  the  Constitution  of  India  as  the  course  of  action

followed  by  the  respondent-Railway  authorities  suffers  from  the  vice  of illegality, impropriety as well as violates constitutional principles. 44     The  present  petition  is  accordingly  allowed  in  light  of  the observations  made  above  and  by  imposing  a  cost  of  Rs.5  lakhs  on  the Railways to be deposited with the PGIMER Poor Patients' Welfare Fund, Chandigarh and a further cost of Rs.1 lakh to be paid to the petitioner. The respondent Railways shall be at liberty to effect recovery of the same from the official(s) found responsible for the lapse. They are further directed to take  steps  to  provide  an  alternative  passage  to  the  petitioner  or  to  pay admissible  compensation,  as  per  law,  for  infringement  of  rights  of  the petitioner. Let the needful be done within 06 months of receipt of a copy of this order. 45    Pending  misc.  application(s),  if  any,  shall  also  stand(s) disposed of accordingly.

October 19, 2024.       (VINOD S. BHARDWAJ) raj arora                                          JUDGE

IN THE PUNJAB AND HARYANA HIGH COURT AT CHANDIGARH. CWP-26580-2023 (O&M). Date of Decision: 19.10.2024. SMT. SANDEEP SAINI ... Petitioner(s) Versus UNION OF INDIA AND OTHERS ... Respondent(s) CORAM: HON'BLE MR. JUSTICE VINOD S. BHARDWAJ. Present: Ms. Dhivya Jerath, Advocate, for the petitioner. Mr. Hitesh Kumar Sammi, Central Govt. counsel, for respondents No.1 and 3 to 5. Mr. Saurav Verma, Addl. A.G. Punjab.